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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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驳“黄奇帆关于房地产制度演讲”  

2017-06-08 15:02:12|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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驳“黄奇帆关于房地产制度演讲”

此前发布了《简评黄奇帆的关于房地产制度的复旦演讲》一文(https://tieba.baidu.com/p/5137869583),有读者嫌我这“简评”真的太简了,也有朋友说我批评《人民的名义》这种娱乐YY电视剧都写了那么多篇,黄这演讲误导更深影响更大,怎么反而就不好好解释呢?我回复说“土地问题我已写过很多系统分析的文章,与反F的文章没系统分析过不同”。

这就针对黄的演讲长文补充一下我以前写过的文章,给有兴趣的读者一个索引吧。黄这长文涉及的面很广,从土地红线到拆迁成本,但都是错的,我以前都分别有文章分析过。先说“失衡之一:土地供应”里提及的“土地红线”问题吧。其实就在不久之前(4月8日)我才发过一篇文章《中国粮食收储的“猫腻”其实是好事!》(https://tieba.baidu.com/p/5062173054),文章主旨是分析粮食收储制度(本质是农产品价格支持)的问题的,但在该文最后的地方分析了“土地红线”这政策的问题,指出这种用土地数量管制的计划思维来试图达成保护耕地、从而确保粮食安全的目的是与人的自私本性对着干,违反经济规律,是不可能成功的!真正解决问题的出路是利用市场引导人的自私本性,政府政策一定要顺市场而为,绝不能自以为比市场更聪明、能逆市场而行。刚好上述《简评》一文后就有个无知者无畏的家伙进来JJYY,大谈保护耕地、确保粮食安全的重要性,却完全不懂经济学,不明白用耕地红线的方式根本不是有效的解决问题的办法。
 
PS:我发现这种人就跟支持最低工资法、新劳动合同法的傻冒在本质上是一样的,说这些政策的目的是保护穷人、保护低收入者的利益,所以是对的。可是真正懂经济学的人就该知道最低工资法、新劳动合同法的客观效果恰恰是害惨了穷人。只管目的正当,不管结果是否有效,不是蠢就是傻,还有一个是无耻。看商家做广告都晓得“不看广告看疗效”,怎么到这些事上就脑子秀逗了?有一次跟朋友聊天时,朋友说为什么这么多人相信凯恩斯、福利经济学之类的愚蠢理论?因为接受这些理论不需要脑子嘛!当然是最容易骗倒一大片傻瓜。这好比是:有人头痛怎么办?给他吃止痛药吧。有人失眠怎么办?给他吃安眠药吧。要作出这种回答的人需要学过医学吗?不需要!但这真的能治好病吗?当然不能!同理,耕地越来越少威胁到粮食安全怎么办?不准减少耕地。低收入者的收入很低怎么办?不准老板给他们发的工资低于指定金额。要作出这种回答的人需要学过经济学吗?不需要!但这真的能解决问题吗?真正懂经济学的人自然知道这根本不能。
 
接下来是“失衡之二:土地价格”,这一部分涉及到土地拍卖制度、拆迁成本。喷拍卖制度会造成价格虚高真是够蠢的,传统教科书对拍卖制度的分析是说它是一种价格发现制度,是降低信息费用的,如股票市场上的价格全是竞价成交的,由计算机自动撮合,那是不是股票价格都虚高了?法院处理破产时,都是用“司法拍卖”的方式来将破产者的固定资产变现,你何曾见到司法拍卖造成那些破产者资产价格虚高了?
 
更深入的分析是拍卖制度是一种“沿着需求曲线定价”的方式,既是摸索出买方的需求曲线(也是降低信息费用),也是卖方尽可能得将买方的消费者盈余变成自己的生产者盈余,这确实是会造成价格高于所谓自由竞争下的价格,但具有垄断性的产品就是要这样定价才能消除“死角损失”,确保社会利益最大化。更重要的是,中国的土地拍卖是放在地方政府的层面上进行,大量的地方政府相当于土地市场上有大量的供应者,土地的垄断性租值是由竞争(地区竞争制度)决定的,这种制度安排已经是最大限度地消除了各种垄断中唯一会对社会真正有害的行政垄断。这一点我早在2012年就已经写了《土地财政与简化税制》一文(https://tieba.baidu.com/p/3925974975)指出了,这个土地拍卖制度虽然是从香港学过来的,但当时的中国政府非常聪明,尽得香港这个制度之利却巧妙地避开了这个制度之害。
 
至于拆迁成本很高导致地价跟着高涨,这是对的,但问题是为什么拆迁成本很高?是钉子户造成的嘛!钉子户要价太高,政府却惧怕民意而纵容着他们。黄在地方上从事过实际工作,不可能不知道钉子户的可怕可恶,他却在演讲中绝口不提,显然也是不敢得罪民意而避重就轻了吧?关于钉子户的问题我已经写过太多太多文章了,多得我都不知道该选哪一篇为代表作,思来想去就选这一篇吧:《与研究生第二次讨论的聊天记录:从新加坡实现“零钉子户”看如何破解拆迁难题》(https://tieba.baidu.com/p/4164205917),选这篇是因为它介绍了新加坡的“成功范例”,不只是简单地批评,还提供了值得借鉴的解决问题的方案,胜过“只破不立”。也最能堵住“you can you up, no can no BB”的人之口。另外还有一篇《地役权?外部性?科斯定理》(https://tieba.baidu.com/p/4767602004),虽然其中涉及钉子户的分析只有一段(与卖白菜比较),但我认为是最一针见血批倒钉子户的。但我分析过这问题已经太多次,实在不耐烦再重复没新意,就只重复一句:一边支持钉子户所谓的“维权”,另一边却又抱怨房价高的人,是精分!
 
再下来“失衡之三:房地产占用的社会资源”,更是典型的计划经济思维,自以为比市场更高明,更懂什么是最优结构最优占比,这一套要是成功78年之前的计划经济年代早就成功了,还干嘛要搞经济改革从计划经济转轨为市场经济?前面提到的《地役权?外部性?科斯定理》一文已经说得清楚,在某些方面政府可以比市场做得更好,但那往往是涉及需要大量谈判地役权的问题时才会出现。这里再补充我另一篇文章:《中国崛起在经济方面需要的条件:尊重市场,实事求是》(https://tieba.baidu.com/p/4186732104),里面清楚地分析了政府即使要替代市场办事,也是要顺市场而为,做市场想做而不能做、而绝不是做市场不做之事。但怎么能才知道这是市场不做还是市场想做而不能做之事?邓老主张的“摸着石头过河”就是最好的解决方案:由下层摸索试错,而不是搞什么“顶层设计”!——再说一次,“顶层设计”难道不正是“计划经济”的另一种“美其名曰”而已?
 
具体到房地产投资的GDP占比为多少是合适这个问题,一个国家在经济腾飞之时,大兴土木不是太正常了吗?一个人一出来工作就先花大钱买房子(购房支出远超其收入,往往要向别人——或者父母或者银行或者二者皆然——借钱,其房地产投资甚至超过其个人GDP)再努力工作还房贷,不是很正常?一个商人一开店就先花大钱装修(装修支出远超其早期收入,往往也要借钱),不是很正常?中国自古就有“要致富,先修路”的智慧之言,一个地方要发展经济就要先花重金于与土地有关的基础设施建设,不是很正常?中国还是发展中国家,你承不承认?所谓“发展中”就是指还正处于经济发展的初始阶段不是吗?中国还有大量的农村人口要转化为城市或城镇人口,这些人进入城市(镇)或就地城市(镇)化都需要大量房子、与土地有关的基础设施提供给他们居住、使用,房地产投资占GDP比重很高,不是很正常?鬼城空城这种说法就更是胡说八道了,曾经被指称是鬼城的(如郑东新区之类),现在有哪一个不都住满了人?房地产的生产周期长,不提前布局,城市规划没有半点“未雨绸缪”的超前意识能行?黄一边说基础设施跟不上导致鬼城空城,一边提出的解决方案居然不是加快基础设施建设、而是人为管制固定资本投资(这里面不但包括房地产投资,恰恰也包括了基础设施投资)的占比,这不是南辕北辙、甚至是火上浇油又能是什么?
 
再下来是“失衡之四:绑架金融”,这种居然把房地产这明明是砖头水泥、实得不能再实的行业排除在“实体经济”之外的胡话已经听得太多了,把虚拟经济描述成只会吸血实体经济的魔鬼这种明显是对“货币理论”无知透顶的外行话我也已经批过太多,也是懒得再说了,直接补充以前写过的文章:《何为泡沫》(https://tieba.baidu.com/p/4551885845),这里面清清楚楚地分析了为什么金融业的资金死活就是不进实体,明明是实体自己有问题,才使得金融业躲进房地产这实体、虚拟经济(如股市、大宗商品期货等)、乃至外国市场(很多都是投资于实体的)当避难所。央行等监管当局你有本事成功把金融业的资金逼进现在风险极高、收益率奇差的实体,你就等着满坑满谷都是坏账、金融机构大量破产吧!到时还不是要财政出钱来兜底抹屁股?明明是金融机构面对经济危机而竭力自保、阻止实体的经济危机蔓延到自家地盘(金融行业)的明智之举,中国政府却竟然非要赶着金融业往火坑里跳,这是一门心思就是想把经济危机也玩成金融危机的节奏吗?
 
再下来是“失衡之五:税收”。前面补充的《土地财政与简化税制》一文已分析过,中国政府的财政收入严重依赖于来自土地的收入,一方面这是前已述及的经济腾飞阶段必然是与土地有关的投资占大头;另一方面其实任何国家在任何阶段都是应该搞土地财政的,因为如前面已经补充过的《地役权?外部性?科斯定理》一文所指出的那样,政府在解决“地役权”谈判的交易费用太高上比市场优胜,决定了它最正当的必须深深卷入其中插手市场的领域就是与土地有关的交易。
 
再下来是“失衡之六:销售租赁比例”,这要跟后面的“失衡之七:房价收入比”联系在一起说。一边说中国的房子中销售占比远高于租赁,另一边又说房价收入比太高使得中国人买不起房,你没发现这是完全的自相矛盾吗?销售占比高于租赁从另一个角度来看就是中国的“房屋自有率”很高,这不正是说大部分中国人是买得起房的嘛!外国的租赁比例高,哪里是什么租房比买房好啊,其实就是买不起而已。关于中国普通人是否买得起房的问题,我也是写过好多文章了,多得都不知道该找哪一篇做代表作了,就补充一篇吧:《研究生关于“科学方法论”的讨论成果(之二):如何摆脱对数据的迷恋做真正的事实验证?》(https://tieba.baidu.com/p/4111863195),补充这篇是因为这一篇里还提到另外两篇《中国房价真的高得普通人都买不起了吗?》(http://tieba.baidu.com/p/4104895830)和《再论“中国普通人买得起房吗?”吐糟统计数据的不靠谱》(http://tieba.baidu.com/p/4105002723),真正想学点东西的人建议你耐心地把这两篇也仔细看完。
 
“销售租赁比例”这一部分对租赁市场的问题之分析又是肤浅得有如我在上述批评的那种头脑简单、于是只能接受愚蠢理论(但客观效果显示根本解决不了问题)的傻冒一样。租赁者是弱势群体?那买粮食的消费者岂不是更弱势?我可以不租房而去买房,也可以住酒店,甚至极端一点可以露宿街头,但我不可能不吃饭的呀。我面对卖粮食的人时岂不是更加没有谈判能力,他可以随心所欲地提高粮价,随意不卖粮食给我?我也片刻都不能不穿衣服,我面对卖衣服的人时也没谈判能力啦?他可以随心所欲提高衣服价格,随意不卖衣服给我啦?要是你说那是因为卖粮食、卖衣服的人多,所以不怕他们垄断要胁。姑且不论这说法其实有问题,但就算这是对的,那中国买房的人多,租房的人就少了;有房子的人多,可出租的房子就多了,不正是最好的降低垄断性减少要胁程度的法子吗?那你干嘛还希望中国的租房比例要更高一些(需求更多,供给更少,租赁市场上垄断性更强)?蠢就一个字!
 
接下来是“失衡之八:房地产内部结构”,跟前面的“失衡之三:房地产占用的社会资源”一个尿性,都是自以为比市场更懂什么是最优结构的计划经济思维,懒得再费劲骂了。
 
再下来是“失衡之九:市场秩序”,自己好好去想想这些所谓乱象有多少真的是市场的问题,有多少其实根本就是政府自以为是胡乱管制房地产市场才造成的“上有政策,下有对策”的曲线救国、规避管制。我在评论《人民的名义》那电视剧的系列文章里指出过,那电视里说的东西是不是事实?是,但那是部分的事实,更要命的是它并不是最关键的那部分。这种只说一半(有时可能还不止一半)事实的“撒谎”方式是最可怕的,因为它确实是事实而让你完全相信它,但其实根本不值得相信。以前看过一个段子是讥讽经济学还是计量经济学的,说经济学或计量经济学就如同三点式的比基尼,让你看到了很多很多,但最关键的那三点并没有让你看到。只揭示部分事实、而且是浮于表面并不反映本质的那部分事实,就好比是选择题里的“干扰项”,只会让你更远离真相,而不是更了解事实。
 
再下来是“失衡之十:调控方向”,说的也是事实,但又是表面化而非本质的事实,所以带来后面我不知该说是可笑还是可耻的所谓“长效机制”的建议。为什么政府调控房价不成功?答案有两个截然相反的方向:其一是调控本身就是错的,废除调控。这好比是找到头痛、失眠的根本原因对症下药才是治病的王道,止痛药、失眠药不要再吃啦!其二是调控的力度不够大、方向不对,要加强调控、增加调控内容。这好比是止痛药、失眠药吃得不够多,药力不够猛,但吃多了之后又有了抗药性怎么办?再吃另一个牌子的止痛药、失眠药吧!
 
后面的“长效机制之一:土地”、“ 长效机制之二:法律”不就是这样吗?直接管制房价这产品市场上的价格还不够,把调控之手进一步伸长到管制土地、城市规划、资金(金融业)这生产要素市场之上。这何不全面回到78年前,整个国家搞计划经济呢?否则光是管房子、土地、资金肯定是不行的,只会造成房子、土地、资金与其它产品、生产要素之间形成“价格双轨制”(市场经济价格与计划经济价格双轨并存),更加扭曲了它们与其它产品、生产要素之间的相对价格。政府总是有把手越伸越长的冲动,其实这也是重要的原因之一:以为管制可以解决问题,却岂料与人的自私本性对着干,违反经济规律,越管越是力不从心,于是不是反思管制有问题,而是认定管制得还不够强不够多……
 
再后面的“长效机制之三:税收”,劈头第一句“税收从来都是重要的调控手段”就大错特错了。前面补充的《土地财政与简化税制》一文的最后一段就是专门针对这种胡说八道。税收唯一的正当理由就是为政府应该提供的公共服务收费,绝不是用于调控。关于房产税(早期叫物业税)的问题,我也是写过太多太多的文章分析了,除了前述的《土地财政与简化税制》里已经写过,这里再补充两篇《从中国的土地是否私有说起》(https://tieba.baidu.com/p/4770761309),以及《中国需要开征房产税吗?》(https://tieba.baidu.com/p/4778072679)。简单来说:卖地就不能征房产税(中国的情况),征房产税就不要卖地(美国的情况)。以中国的局限条件,因为中国的土地是国有的,一定要卖地,所以不能征房产税。除非70年期限到了之后改用房产税替代续期费。这卖地收入也好,房产税也好,是用于支付政府提供基础设施的服务的价格,根本不该是用来调控房地产价格的!所以如果排除钉子户的干扰,土地拍卖的价格高反映着的是城市的基础设施数量与质量提高得快,你当精明入骨的房地产商会是“钱多人傻”的傻子?
 
再后面的“长效机制之四:租赁市场”,前面批“失衡之六:销售租赁比例”的部分已经对此批个够了,结论已经是“蠢就一个字”,还有什么好说的?
 
最后一个“长效机制之五:地票”,在此前的《简评黄奇帆的关于房地产制度的复旦演讲》一文已经集中扒皮了。
 
总之,这整篇演讲就是个硕大无比、自以为是的计划经济的鼓吹号,不断地罗列这个数字计算那个数据来让无知的普通人眼花缭乱、以至于“不明觉厉”。但普通人是不知道“这世上有两种谎言,一种是直截了当的谎言,一种叫统计数据”这另一个段子的。我不是说统计数据一定不对,而是先要了解清楚它是怎么来的,此外如何结合完整的事实来解读远比数据本身更重要——后者又是我前面所说的“只说一半事实能更好骗人”的另一种翻版。在《简评》一文里我引用过一位朋友在朋友圈里对这演讲的评论:看来最高层没有让此人再进一步上升是对的,其宏观理论总结指导能力与其实际执政操作能力相比,还是有很大差距的。这同一位朋友看了我在朋友圈发的《简评》一文,又作了一个非常精准的评论:张五常教授曾经说过,黄奇帆的能力很强,但他太依赖数字思考。从长期来看果然是为害非浅,只知其然不知其所以然,加上对所谓调控方法和数据的盲目迷信,终会在错误的路上越走越远。——对了,这才是张五常教授对黄的“完整”评价!媒体在黄这长篇演讲的开头引用了教授对黄“一半”的评价,这是想借教授的“专家”名头来施行实为“专门骗大家”之举不是?
 
最后,与之前的《简评》最后是指出人们普遍误解日本的房地产泡沫爆破导致日本经济长期衰退其实是颠倒因果关系相呼应,在这里我把在Q空间那边对一位读者的回复贴出来结束这篇“长评”:
 
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宁静以至远
老师讲出日本房地产经济泡沫可是道出局限条件变化的真谛,好比是小学生喜欢吃巧克力多买而没钱买其它商品导致市场变化,而今天实体没了底撑,何来雄起价值的增倍?而房产增加的价格如何去消化?在打压房地产时不去思其替代方法是无法得到效果!
 
关键是中国的房地产价格曾经暴跌过(96年前后朱老打通胀时),但并没有影响中国的经济发展,用“边际分析法”就可否决房地产价格暴跌是造成经济衰退的原因的分析。而利息理论可直接推出经济衰退会导致资产(当然包括房地产在内)的价格下跌的结论,所以明显经济衰退才是因,房地产价格暴跌只是果。
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补充:这回复里说“利息理论可直接推出经济衰退会导致资产(当然包括房地产在内)的价格下跌的结论”,是因为利息理论中的“折现公式”的经济含义就是收入(宏观的国民收入便是GDP)与财富(资产价格)是通过利率正向联系在一起的,所以经济衰退(GDP增长减速或甚至负增长)一直持续下去迟早会导致资产价格下跌,调整利率只可缓冲一时,腾挪的空间有限,绝非长远之计。
 
PS:写完这长文后我回头看了一下想给这文章定个题目,却发现根本不能称之为“详评”,因为每一条都还只是“简评”而已,里面提及的我以前写下的一篇篇文章才算得上是真正的“详细分析”,而挑出来的文章也只是“代表作”。只能说黄真能拉拉杂杂什么罪过都往“房地产”这个筐里塞,“房地产”才是背锅侠吧?所以本文跟他那万字演讲“逐条怼”也不由得怼出了七千多字来……

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