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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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楼市“人妖”是怎么产生的?  

2017-06-02 14:24:21|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    在谈“人妖”这个话题之前我给大家首先来播报一个小的新闻,这是昨天楼市的一个新闻,华发以溢价170.14%的这么一个比例,总价22.3亿夺了闵行七宝的一块占地8.7万平方米的,大家听清楚是商办用地,这块土地报名的公司有22个,最终参拍的应该是在13家左右。起拍的楼板价是9520,最终的成交的楼板价是多少呢?25717,溢价率170%,我们知道做一个简单的公式来说,基本上商办楼的建造成本会更高。我们做一个简单的公式来说这个楼盘的售价咱们乘上2倍,5万,应该是在6万左右,当然我们指的是均价,5到6万这是最起码最起码的这么一个用地。而在这个之前2016年,这是时隔一年之后的上海的一块交易土地,迎来了这么一个火爆,商办土地为什么这么火爆?在2016年出让的4块土地当中,在这个区域的土地当中其实也都是溢价出让的一个土地。所以这又引出了我们这么一个话题我们要从“人妖”谈到类住宅的禁令,其实所谓的“人妖”指的是什么呢?指的就是我们楼市当中的这个类住宅的产品,那么这几天实际上从网络到舆论甚至到一些线下的活动都把这个目标指向了这个所谓的上海的出台的对类住宅的禁令,实际上相关这个话题我们在之前的节目当中也提到过,是怎么说的呢?3月份的时候北京出台了对所谓的商办楼宇的这么一个调控政策,两个部分组成:
    一个部分就是禁止类住宅类的产品,下了禁令。
    第二个就是对商办住宅禁止个人参与交易,是企业参与交易的一个是有限售,另外一个要500平左右。后来因为市场反应太大,又允许了个人参与交易,这是北京。我们在之前的节目当中提到其实上海对类住宅产品的禁令是从去年,早于北京,上海就已经开始了。谈到这我们首先要对所谓的类住宅做一个简单的梳理,就是说类住宅怎么来的,为什么会引发舆论这么大的关注,群情激愤?类住宅其实在地产的标准的术语当中是没有这个称呼的,就是我们中国的土地性质无非就是分为,我们简单的说跟我们相关的,商办,就是商业、办公土地性质、住宅,简单的来说跟咱们相关的工业、农业,这个咱们就不提。所谓的类住宅指的是什么呢?指的就是把原本是商业和办公的土地性质的土地,造成了具有居住功能的这么一些住宅项目,如果大家去网上去搜索的话最终会呈现出来这么几类的产品,比如说我们最常见的小户型酒店式的公寓,这个是最常见的,用办公楼商业项目楼盘来改造,本来是办公楼,办公的产权,土地属性,但是造成了之后就可以去居住,提供酒店式服务。后期从酒店式公寓又蔓延到了类住宅这个词的出现,就是它不再是酒店式公寓了,如果我们说酒店式公寓提供酒店式服务还带有商务性质的话,到了类住宅就已经是完完全全的商业用地或者是办公用地把它造成了一个完完全全的别墅、住宅这一类的产品,是它的外观和住宅,外观、内在的使用功能,包括甚至有通煤气,这个外观的使用功能和住宅、别墅这些是一模一样的。但是我们都知道它的土地性质和产权性质是办公。所以业界给这些楼盘称之为“人妖”的这个叫法也就是由此而来的。就是长得表面上看那是一个不折不扣的女人,该凸的地方凸,该凹的地方凹,甚至是比很多的真正的女性更美。但她的实质和本质还是男性。大概这个更多当然指的是泰国和咱们中国海南也有的这一类,但是这一些人是为了谋生存,我是觉得“人妖”这个词本身带有歧视性质的,我本人并不歧视。
    但是我们把这个类住宅的产品称之为“人妖”也是从这个层面上来解读的,但是我本人对这类产品也不持有歧视,为什么这么说?我们去年政府开始的调控就是一刀切,一边切,无论是在建的,没有开工的,已经在销售的通通的停止交易,这个就问题出现了。显然结论我本人的结论是为什么大家会舆论反应这么强烈?显然这个调控政策有它不合理的地方,为什么这么说?我们首先要梳理一下所谓的类住宅产品是怎么出现的?比如说我们不允许商业的土地属性的、办公土地属性的这些土地属性的项目建造住宅类的产品或者说甚至是酒店式公寓的产品,这个规定由来已久,从来如此,而且并不存在灰色地带,并不存在歧义,法律法规并不存在不完善之处,但是为什么我们这样的产品会层出不穷,而且由来已久,甚至什么呢?甚至超出了,我看一组数据,我们的办公的每年的供应量假定,这个数据我记不太清楚了,对不起,假定每年是在200万左右的话,我们最高的时候类住宅包括各式酒店式公寓的供应量要超过300万这么样一个概念。也就是说要比真正的商办属性的供应量要超出1/3多,这个我们就不禁要问了,既然法律法规明文规定不允许这么做。然后无论是从使用功能上还是从甚至我们包括是一些建筑的立面上,比如说这是办公楼,一般的来讲我们做地产的都知道你要报规划,你要出建筑设计图报规划通过,完了之后你才能去建造,这完全就是一个住宅的建筑设计图,你当时怎么样会过的规划?我们至此不得不做一个比喻,就是前几年咱们中国实行的计划生育,我们说偷偷的怀孕,没有准生证,违反了计划生育政策,生出的孩子就在咱们的法律背景下当然属于是黑户口,不给上户口,没有正规的合法的手续,我们不评价这个法律,这个是没问题。
    但是类住宅产品就好比是这个偷偷的生的孩子,违反了计划生育政策,但是他出生的时候你给了准生证,你也给办了户口,你这个时候我们怎么来评价这个产品呢?显然这个产品是合法的,按照我的理解。这个时候一纸调控说停就停,把这个开发商置于何地,把消费者置于何地。所以在这个市场的结构当中其实开发商虽然是得益者,当然我觉得他同时如果要负责的话他最多是一个次责,主要责任仍然是我们的监管部门,为什么一张张的准生证,一张张的户口本能办得出来,既然办出来了为什么要让开发商和消费者来承担主要责任?来承担这个市场的风险?或者说最多至多你应该合情合理的做法叫既往不咎,这是法律上的概念,就是我们出台一个新的调控的文件,你至少过了规划的,你至少给审批通过的,你至少已经在售的这些我们就先不去追究这些项目它出台过程当中有多少《人民的名义》里边那些所谓的逃往非洲的这个贪官的名字我想不起来了,有多少这样的行为,我们就说我们不追究,你至少这些项目应该正常的销售、正常的交易。你可以对新要申请规划的项目严格的把关。我觉得这才是比较合情合理的。我们也要简单地梳理一下为什么这样的产品,我刚才也说过了我并不歧视,即便是把这样的项目叫做“人妖”,我本人并不歧视,为什么?因为“人妖”在很大程度上是泰国的低层人民为了谋生存不得以的选择的一个职业,而且绝大多数人进不了社会的主流。而类住宅在这个房地产市场里边同样是这么一个地位,为什么会大家争前恐后地去做类住宅?我就举个例子,这是好多年前的一个例子了。
    当时的华侨城的这个项目,当时我记得印象很深刻,我在几个场合也曾经做过一些这个引用,当时的如果我没记错的话土地的楼板价是53000,而当时周边卖得最贵的房子也只有在4万出头,住宅,当时的楼板价是53000,而三个月左右距离他一公里左右的一个商办用地拍出来的楼板价只有15000、16000的样子。你看看就是一个土地性质的不同,差了二三十年的时间,价格差了多少,成本差了多少?所以是因为需求市场的火热,一方面,这个导致了大家要去分这个住宅市场的这么一个红利,这么一个羹。这是一个原因。
    另外一个原因我们不得不说是政府的盲目的追求税收,追求招商引资造成的结果,太多的项目政府硬性的规定,这个当中必须要百分之多少比例的商办,一个项目当中商办,一点不管不顾,开发商把这个项目拿下来之后他能不能市场化地把它销售出去,如果他不做类住宅,当然一方面我刚才讲过了开发商做类住宅是为了要去分住宅的这一杯羹,这个动机当然是以逐利为主的。但是另外一方面你也不得不承认如果开发商不把这很多的项目做成类住宅,他整个这个项目可能就面临着烂尾、面临着亏损,这就是这个地方政府为了追求税收,为了追求招商引资引发的。
    当然第三个还有历史原因,就是我们2010年开始的三线为标志的调控政策之后,资金包括对开发商的开发债一刀切的停止,不贷之后,开发商不得以资本资金从住宅市场流入了商办,包括二线城市的写字楼热也都是从那个时候开始的,当然是有它的背景在。而相类似的调控政策其实在我们楼市的调控政策历史上还有很多,我可以随便举几个例子。
    比如说我们的7090的这么一个调控政策,出台至今快10年的时间了,其实我们真正的在落实这个政策当中,除了前期7090房子好卖,开发商主动地去做7090之外,有多少楼盘其实7090政策上有政策下有对策,就是一纸空文,但是我们政策出了监管在哪里呢?到去年开始其实这个政策不只是去年了,几乎是出台不到三年就沦为一纸空文了,这个政策的出台的那是在2006年,那时候是建设部联合了九个部委联合下发关于调整住房供应结构,稳定住房价格的这个意见当中提出了7090的这么一个政策,要求新建的住宅项目套型建筑面积90平方米以下的户型必须要占到整个项目的70%以上。其实这样的项目而且是一刀切的政策,为什么我一直在强调呢?近些年我们的差异化政策用得比较好,也是比较符合市场规律的,但是在当时这个7090政策就是一刀切,但是出台一年不到三年的时候就沦为一纸空文。到了2016年国土部、住建部联合下发了一个文件叫关于优化2015年住房及用地供应结构,促进房地产市场平稳健康发展的通知,对这个措施做了调整,我们可以视为是官方的一个文件,也就是7090政策可能正式寿终正寝,这是一个类比我们类住宅调控的一个案例。
    另外一个就是所谓的独栋别墅和住宅公寓的这么一个调控,我们为了节约用地,节能减排,在这个大的背景下我们出台了限墅令,就是一限制别墅用地的审批。所谓别墅定义就是独门独户的,这一类产品就限制了。但是关心楼市的我们业内人士大家都知道其实这本身就是一纸空文,为什么呢?因为出台这个政策之后该怎么建还怎么建,仅仅是说把两个别墅车库连在一起,所谓的就变成了连排,定义就成了这个住宅,定义成了公寓。那就这个连体的住宅那就不是别墅了。但是我们就不禁要问,你出台这样的调控政策之后,监控又在哪里呢?
    然后再比如我们曾经昙花一现的所谓的街区化的提议,曾经有过一段时间说我们都要把封闭式的小区,我们曾经有几年大家都很清楚各地都要努力把小区全封闭,包括那些已经老旧的小区要重新建围墙,重新建大门。然后要千方百计地把小区给封闭起来,加强物管,加强保安。但是前不久又有官员提出来说我们要做街区制,效仿西方要把所有的围墙打通,要大家市民可以共享小区的空间。所以这种奇葩的提议,不是说街区不先进,但是他忽略了我们的国情,我们的土地买了70年的使用权,大家是买来的,你怎么能说打掉就打掉呢?你打掉之后要不要给小区的业主做补偿呢?对不对?或者说有人调侃是不是打掉围墙从政府大院开始呢?
    所以刚才类比的这些调控政策我们再说回到这个所谓类住宅的调控显然这完全是不合理的。真正的承担责任的应该是调控政策的这个相关的部门,如果你们要对这一类的产品一刀切,那么就要有勇气去找出过往的问题在哪里?如果没有勇气或者没有能力去找出过往的问题和症结的话就不应该一刀切,至少应该有一个积蓄已久的这么一个说法,这样才是一个合理的对这一类项目调控的一个关键,所以今天就跟大家分享这两个主题,我想今天就谈到这,我们下次再见,有什么问题欢迎大家在网上提出来,下次我们节目我们可以再做针对性的回答,谢谢大家!

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