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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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公积金“全国漫游”对楼市的影响有哪些?  

2017-06-19 11:30:41|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公积金“全国漫游”对楼市的影响有哪些?

    最新出的政策公积金可以账随人走,然后异地提取。这个政策的受益点在哪里,对我们的楼市产生哪些影响。
什么是公积金?住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇的私营企业以及其他的城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社团组织及其在职职工缴存的长期的住房的储金。
住房公积金包括这几方面的含义,第一个就是住房公积金目前它只在这个城镇建立,农村不建立住房公积金制度。那么第二个只有是在职的职工才建立住房公积金制度,那么没有工作的城镇的居民离退休的职工呢,目前不实行住房公积金的制度。那么第三个就是住房公积金由两个部分组成,一部分是由单位缴存的,另外一部分是由职工个人缴存的。那么职工个人缴存的部分是由单位来代扣的,然后连同单位缴存的部分一起存入到住房公积金的个人账户。
    第四个住房公积金的缴存有这么一个特征,就是它的长期性。一旦建立,一旦账户建立,那员工在职的期间就必须不间断地按照规定来缴存。那么除了这个离退休,或者发生住房公积金管理条例规定的其他基金外不得中止和中断,体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。
    第五就是住房公积金它是按照规定存储起来,专项用于住房消费支出的个人的住房的储金,它具有两个特点,第一个就是积累性和专用性。那么它体现了哪几个方面呢?一个是保障性,我们是为了给在职的职工较快地、较好地解决住房的问题提供了一个保障,也就是说它是一个保障性。第二个互助性,建立了住房公积金制度,因为我们都知道它的互助性体现在哪里,就是你买房的时候你可以申请公积金的按揭贷款,所以这个它替换了它的互助性。
    第三就是长期性,刚才咱们之前已经讲过了,是一个长期性的行为。那么它还有一个就是说普遍性,就是不论你是不是有住房,或者说你的意愿是不是想获得住房都必须按照条例的规定,那么缴存的这个住房公积金。也不论你的单位的性质怎么样,你在单位的职务怎么样,必须要交。
    第二个就是强制性,刚才已经讲过了,强制性,不论是单位还是个人,都必须按照规定交付,如果不交付的话,会有相应的比较严厉的出发措施,所以体现了它的强制性。那么再有一个,福利性,这个它是利率低于商业贷款的这么一个如果你要申请贷款的话,它的利率实际上还是蛮多的低于商业贷款的这么一个贷款性质。
最后一个就是返还性,返还性因为这是属于缴纳者个人的一个住房的储金,那么在缴纳期间,除了你自己用之外,你把这个钱交到池子里去,体现它的互助性。那么最终当你这个离退休,然后或者是完全丧失了劳动能力,或者与原劳动单位终止了劳动关系,这个时候,或者你的户口迁出,或者出境定居等等,那么你缴存的住房公积金将返还职工个人。
经过我们刚才简单的梳理,我们会发现有这么几个特性,就是它虽然是有强制性的这么一个住房储金,但是它的本质是属于缴纳者个人的这一点,就是它强制交付,然后汇入资金池,这个是为了体现它的互助性,但是它最最根本的目的是为了支持你的购房需求,那么所以基本上你在租房的时候,你在住房的时候,你可以提取,可以申请公积金贷款。那么等你退休了,或者是刚才我们讲的一些情况,你可以申请提取。所以回头我们再来解读这个我们即将要出台的这个政策,目前这个政策实际上还没有正式出台。
    那么就目前来看,这个还是一个新闻消息,那么具体的实施是要从7月1号起,从现在开始到7月1号,其实短短的不足一个月的时间,这个政策的出台是不是还会有变数?这个难讲,完全存在这个可能。但是我们就是进入这个新政即将出台的这个新政,我们要讲一下,这是个什么政策呢?简单地说,就是如果说这个全国住房公积金异地转移接续业务的操作规程要出台的话,那么简单的归纳就是能够实现叫账随人走,钱随账走这么一点。
我们举例来说,现在咱们人在上海,如果这个您在上海工作,您要回老家,或者说你要到北京去发展了,然后或者到北京去,去北京租房,或者去北京去买房了,在这个新政没有出台以前,你的使用公积金转移、提取、申请公积金贷款实际上都是存在问题的。但是如果这个操作规程出台之后,你到北京去,那基本上刚才我们说的这三个情形就能够不但能够实现,而且它操纵的流程也是大大地简化。所以我们这个政策,在我看来,是一个非常好的政策,因为公积金它的本质是属于缴纳者个人的一项属于你自己的钱,或者说是国家虽然通过强制性规定,但是最终是在住房的这个环节上,给缴纳者的一种福利,或者说一种支持。那么按照目前的规定,你在上海,那你就只能在上海用的这种规定,当然是大大地限制了缴纳者的自由,他的自主权。所以如果说能够全国漫游的话,这当然是对你的一个权利的一个充分的体现和释放,这当然是一件非常好的事情。
这类同于我们在医疗保障体领域的医保,现在大量的人、老年人不敢于候鸟式居住,或者不敢于异地养老,不敢于到适合宜居的地方去做养老的话,中间有一个很大的考量就是这个医保。医保制约了这些人,所以我们回头来讲公积金其实它的道理是一样的,首先我们讲两个方向,那么一个方向就是目前中国的人口的流动这个流动潮,我们说还远远没有结束,因为咱们中国的特殊的户籍制度,我们大家都知道,实际上改革开放之后才产生了举世罕见的,应该是全世界最大的这种迁徙的人口流动的大潮,大约是2.5亿的流动人口,这也就是我们之前谈过的十八大为什么会出台新型城镇化这么一点,其中有一个很重要的考量,就是要为这些农民农村户口外出打工,或者小城市外出打工滞留在大城市、中大城市,在城市里工作、生活、居住其实跟常住人口几乎无异的情况下,但是它的各项的城市的公共配套服务无法享受,所以我们出台新型城镇化是为了着力于发展中小城镇,然后能够接纳,能够就地,或者说期望这些2.5亿的人,这个就是我们所谓的城镇化非户籍城镇化,我们现在只有百分之三十几的城镇化率,对不对?户籍城镇化率只有百分之三十几。那么非户籍城镇化加在一起才52%左右。所以这些人,所以我们在说这2.5亿人,这么多人,当然它其中很多的是这个农村的户口,但现在我们户口的体系正在瓦解,所以这是一个大势所趋,也就是缴纳公积金人的基数会越来越大,而且人口的迁徙、人口的流动使这大潮远远没有结束。那么在这种情况下,公积金的这种相对比较矮板僵化的这个管理的制度实际上是对缴纳者权利的一种限制,至少这是我个人的一个观点。
    那么第二个就刚才说过了,就像我们这个医保一样,如果我们出台这项政策之后,其实会起到鼓励这些,也许你生在大城市,就比如说我们上海有这么多的流动人口在,他长期生活在上海、居住在上海,但是他可能在短时间之内没有能力在上海购买住房。然后既然没有能力购买住房,所以他很难会用到公积金,但是他还是在不断地缴存。这个时候如果我们出台这样的政策之后可能会鼓励这些人到老家,或者到他认为合适的城市,在他能买得起的城市购房,所以在这一点上他对我们一个是在公积金缴纳的制度上来讲,还是我们刚才讲的是释放了缴存者的这么一个权利,另外一个其实在这个曲线变相地来讲,实际上是对房地产市场的一个支持。而且尤其是对于那些我们需要去库存的三四线的城市来讲,我认为这应该来讲虽然不算是一个非常直接的利好,但是我想的是一个间接的利好,应该是对住房的需求一个释放。所以我们来讲,就是这个住房公积金的这个制度,这个总体来讲是个好事情。我们要看再要具体看就是7月1号以后,这个政策出台以后,那么它对市场的反应,当然我们之后可以再来看进一步的解读。
    关于这个政策,我们,当然了还有一个简要的数字给大家披露一下,就是我们现在公积金的账户的这个现状,这未必是大家可能都在缴,都在缴公积金,但是你对这个现状并不是特别了解,我们简单从网上拉了一个数据给大家做一些简单的一个披露。5月底是住建部、财政部、人行联合发布了全国住房公积金2016年的年度报告,这个报告显示2016年全国住房公积金的实缴单位为238.25万个,那么实缴的职工是一亿三千多万人,分别是比上年增加了6.9万个和671万人,这是联系多少年来的一个连续增长,这是一个结果。那么另外一个,2016年全国住房公积金的存额为16562.88亿,那比2015年是增长了13.84%。到了2016年的年末,住房公积金的缴存总额已经到了106091.76亿元,那么缴存的余额,什么叫余额呢?就是扣除掉已经提取的,已经用掉的,这个余额是45627.85亿元,这个四五万亿的额度,这真的是一笔大钱。所以,分别是比2015年末是增长了18.55%和12.18%。所以大家也可以简单来看一下,首先这是一笔巨款,一比大钱。而且呢,我们还没有算到就是你要想它的互助性体现在你可以申请公积金贷款,然后其次你可以提取。所以这笔钱如果一旦新政出台对它这个相当于全国放开的话,我觉得对这个全国的楼市,尤其是对三四线需要去库存的楼市来讲,这个确实是一个不大不小的利好,后续当然需要怎么样咱们再来观察。    
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