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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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限售是否会延展至三四线城市?  

2017-06-01 14:02:34|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    大家好,很高兴今天又来到这个直播间和大家见面,我们今天讲两个方面的话题:
    第一,现在限售持续的加码,我们非常关心的问题就是这个限售会不会最终蔓延至三四线城市,并且这个限售政策对购房者对市场会带来哪些影响,最近一段时间的市场调控政策来看,限售是一个核心,是一个热点。
    第二个主题我还想和大家聊一聊,尤其是在上海的网友,关心楼市的朋友们,最近闹得比较热烈的一个事就是所谓的楼市的“人妖”的这么一个话题,究竟何谓楼市的“人妖”?我们到了第二个话题的时候再来谈。
    我们现在谈的第一个话题是限售政策是不是最终会蔓延到三四线城市,针对这个主题我想讲这几个方面,顺便我们会回答一些网友们对楼市关心的朋友们对限售政策在网上的一些提问。我们想谈这么几个方面:
    一个,限售政策目前大概是怎么样的。
    另外一个限售政策它对市场已经造成了哪些影响,最终将会怎么样影响楼市,它是不是会蔓延到三四线。现在是这样的,我们先来梳理一下楼市限售的政策,根据最新的相关的数据、相关的新闻报道,截止目前为止全国已经有32个城市实施了限购的政策,这其中最引人关注的莫过于河北保定的一个限售期10年的这么一个政策出台,引起舆论的一片哗然,并且是在给市场的预期上造成了一个非常大的影响,所以我们业界都在关心一些问题,楼市的限售是不是会成为长效化机制的一个重要组成部分,这是其一。
    其二,限售政策是不是会引发市场租房时代的来临,我们来看看,首先我们看目前已经实施的这么一个32个限售的城市有哪些呢?大概有这么一些,成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京等等。这些城市大家也能够从这些名单里边看得出来毫无规律可言。我们看这里边有不折不扣的一线城市,也有不折不扣的二线城市,还有甚至是不知道该怎么划分了,是四线还是五线城市,显然这个限售政策目前来讲它的出台毫无规律可言,所以这也正是引发了我们对这个限售政策后期走向的一个猜测,到底会怎么样的一个持续。
    目前来看这32个城市当中当然是二三线城市居主的,我们首先其实可以回答一个问题,其实它已经向三线城市蔓延了,至于一、二、三线城市的划分当然是以相对比较主流的划分方式,大家可以到网上去搜索一下,这里边我们这个名单当中其实已经有不少的三线城市它并不是二线城市。会不会向三四线城市蔓延,至少在32个城市当中其实四线城市也有了,甚至四线之外的我认为都有了。所以这个问题其实非常简短的我们已经做了回答,就目前来看它已经是一个覆盖了三四线城市的这么一个政策。
    我们真正应该关心的是什么呢?关心是限售的政策它以后会不会成为一个长效化机制的组成部分,它会不会成为一个主流?我想这个才是我们要关心的。就我本人的这么一个判断来看,如果说楼市一线、二线城市尤其是热点城市高烧不退,持续还是过热不能降温话限售政策当然它就会进一步地蔓延,这是根据市场的依据来判断的。其次我们不得不说其实目前我们的所谓的限售的政策,我们中国的所谓的出台政策一向有一窝蜂,说得再严肃一点有政治化的倾向,大家可能不分青红皂白,只要在这种氛围下面,其实有些地方他并不需要出台这样的政策,也保不准这个政策就出台了。所以我觉得如果说在这两条的判断下面限售政策我个人判断还会进一步地蔓延。这是第一个回答。
    第二个就是限售政策会不会向三四线城市蔓延?这个问题我觉得我们还是要展开,大概要谈一下。为什么这么说呢?因为如果持续关注我们节目的人应该知道,我前两次来做直播室谈楼市的时候我们曾经做出过一个预判,就是说今年的一线城市反而可能会去顶,二线城市它会波动比较大,反是三四线城市可能会比较看好。为什么呢?因为一中国的楼市还是处在分化的格局。
    其二,我们中国调控政策的差异化,我们讲了几期了,实际上这一点在近几年的调控当中差异化这个政策做得是不错的,也就是说区别对待,一线二线城市包括全国的那些热点城市可能持续以控房价为主,而绝大部分的三四五线城市可能还是以去库存为主。在这样的一个背景下三四五线城市其实它是处在一个受政策鼓励的背景下,他反而会看好,反而会相对看好。所以数据也佐证了这一点,我这一次来大概对三四线城市在过去的一两个月当中它的一个走势简单地做了一个梳理。数据显示在4月份的时候我们70个大中城市当中的房价上涨的数量在减少。15个热点城市降温非常的明显,一二线城市房价的增幅收窄或者持平。三线城市的房价反而开始有点偏热。这样的话实际上按照这个走势来看五六月份房价的增幅可能会继续收窄。一部分的三线城市增幅可能会持续上升,所以完全有可能会引发调控的进一步的关注,我们继续来出数据。
    4月份的70个大中城市当中新房价格上涨的城市有58个,持平的是4个,下降的城市是8个,与3月份相比房价上涨的数量是减少了,而且涨幅收窄,最高的涨幅是2.3%。而这个数字在3月份的时候是2.6,我们看见环比是在下降。涨幅回落的城市有23个,比3月份是增加了13个,由3月份上涨转为持平或下降的城市有7个,降幅扩大的城市是3个,这是一些数据。
    同时,新房价格环比涨幅排名前十位的分别是唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安和韶关,大家就从这个当中又能看出一些问题来,就是实际上4月份环比上涨排名前十位的城市当中三线城市占了主要的席位。这是这么一个看法。我们还有另外一个数据是什么呢?就是4月份新房上涨的城市就是三线城市为主,由此我们可以做出两个判断:
    一个三线城市尤其是这些热点城市引发调控的关注应该是可以被预判的。
    另外一个,三线城市现在已经有部分城市有了这样的表现,一部分的四线城市,因为很多其实所谓的四线城市它不在我们的统计范围之内,你很难拿到统计数据,其实我们可以做一个基本的判断,一定也有不少的四线城市的涨幅是比较火爆的,就从咱们出台的这32个限售的城市来看四线城也不少。所以就是这个问题我们可以再重复一下,就是如果三四线城市的市场持续的在这么一个政策的氛围之下的话一二线城市、热点城市被打压,三四线城市被政策鼓励,部分的资金可能预期和资金向三四线城市流动,三四线城市以后一部分的城市成为调控的关注的对象是可以预期的。所以这一点我们就算是做了一个总结和回答。
    另外一个是什么呢?我必须要强调的是虽然我们说三四线城市在2017年可能会相比一二线城市一些热点城市来讲会相对比较看好,但是我们不能忘记几个大前提,就是一,绝大部分的三四线城市还是处在一个去库存的大周期里边,所以即便限售政策向三四线城市去蔓延,也仅仅指的是这些热点城市,绝大部分的三四线城市是不会这样的,市场也不会持续的火热,为什么?我记得我们在上上一期节目当中其实曾经谈过一个话题,今天我们不妨再谈几句,就是我们实际上房地产界的老大万科曾经在前段时间高调地宣布他们已经在迎接房地产的下跌了。当然了,当时我们做了解读,因为就万科来说我们要做几个解读呢?做三个,因为万科在高调地说这个迎接房价下跌的时候他同时还推出了一个房价即将下跌的12个城市,这个就有点意思了。这12个城市我要把它翻出来之后,这个名单我们要再说一遍。这个是由万科的董秘朱旭说的,尽管市场十分的繁荣,但背后却存在着隐忧,快速的发展其实并不适合房地产的健康方面,并且列出了下跌城市的名单分别为烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通等这些城市,并且说万科握有870亿的现金,随时准备抄底,但是虽然我对这个其实真的是不太认同,为什么说我们要做解读呢?我们要做两方面的解读:
    一个方面,对万科来说,万科他所布局的城市其实绝大部分是房价上涨的热点城市,我说的是绝大部分,所以他布局三大经济带,珠三角、长三角和环渤海三大经济带,所以能够入万科法眼的城市本身就是不错的城市。所以上次节目我还建议大家要跟着万科的脚步去做房地产的投资,就是万科在哪些城市去布局了,绝大部分的情况下你是可以去跟进的。当然也有例外,比如说前一阵子万科也说了,宁波,万科做出了8699万的一个跌价的准备,但即便如此万科在宁波的项目也同时有4个项目在动工,所以这个一点上万科这么说,因为他所说的房价的下跌可能并不在他的布局范围之内或者说他布局的这些城市要说下跌我觉得这是有点耸人听闻,这是第一个解读。
    第二个解读就是其实万科列出的这10个下跌的城市名单当中我们可以看得出来,二线、三线的城市是居主的。而这些城市其中有部分城市的市场我是了解的,不但没有下跌的迹象,反而是市场一片火热。所以我们对于万科的言论大家仅供参考。最后就是为了要印证我们刚才的这个观点,另外一个数据是这样的,万科2016年新开发的项目是173个,按照建筑面积算88%是处在一线、二线城市的。这个刚才我们说过了。按照投资金额算95%处在一线、二线城市。所以即便万科在这么一个布局的情况下万科来说房价下跌,这个我们只能理解为他指的是三四线城市,而三四线城市就像我刚才说的一样确实我们也要理性对待,就是虽然三线、四线城市出现了限售,也有房价上涨也绝对以三线城市为主,但是基本只是个别的部分的城市,因为绝大部分的三四线城市还处在一个去库存周期,也有数据可以佐证。这也是我们上次节目提到的,从年初的时候7.1亿的库存我们用尽了洪荒之力才消化掉了1500万平方米。所以这个去库存的效果并不明显,关于这个话题我想我们就谈这些。
    接下来回答一下网友的提问,网友有这么两个问题一个是说什么呢?就是长期的来看限售政策对于楼市有什么影响?结合这个问题我们要回答楼市的限售会不会成为所谓的长效化机制的一个组成的部分?我个人认为限售政策它算是一个长效化机制的话我认为它会成为这个机制的一个部分,为什么?因为限售确实对市场的影响是立竿见影的,而且它比这个限价来得更刚,更直接。所以基本上来讲它的影响表现在哪里?
    比如说第一个它明显的就是说对这个资金,几乎是封杀了短期资金再进入限售城市的可能性,所谓的短期的资金就是我们所说的这种短期持有,搏房价上涨就要抛售。或者说得再直接一点就是用来炒房的这个资金几乎绝了这个后路。因为我们知道所谓的投资甚至是投机炒作其实都是对资金的杠杆、回报率做最大化追求的这么一些资金。限售同时是最大程度的把这个资金的杠杆也下降了,并且增加了持有的成本。因为从全国来看,但是我们要另外一个要看到的话就是目前的主流的限售的政策其实一般的来讲是在一年、两年、三年为主的,像保定这样十年的32个城市当中还是绝无仅有的,所以我认为这个限售十年不会成为主流。
    目前来看五年之内的,也就是一到三年的这一种的是个主流,这个就是一方面对短期资金是一个沉重的压力,去杠杆,但是同时它对调节楼市的作用是立竿见影的,但是又不至于对楼市会引发一个多么重大的影响,所以那一些比如说我们说是投资的,不讲投机的,不讲炒作的,就那些投资的人来讲,本身我们从2004年开始的楼市的调控,比如说我们在中间环节,五年后出手的你的中间环节的税赋大大下降,五年内销售的税赋非常高,实际上在那个时候对一部分的投机、炒作在很大程度上就已经给他挤出了市场。
    这次的限售其实又对那些用足杠杆的这些人起到了一个调控作用,所以真正的筛选下来的,过滤下来的是那些做投资的,而投资的这些人本身持有两三年甚至三五年,本身对这些人来讲就是他们的一个常规动作,所以对他们并不会形成多大的影响,所以我觉得这是一个政策的影响面。对楼市的中长期的走势来讲如果限售政策成为一个调控的常用的工具的话我觉得对楼市的降温对房价的抑制的作用当然是非常明显的。其实就我个人理解的来看,这个至少不是我本人所理解的那种长效化机制的,能够从根本上让中国楼市走健康发展道路的这么一个好的工具,所以中长期的效应我们还要看。但是我觉得在短期内或者说在中期内也可以放长到对楼市的调控作为是非常明显的,对房价的抑制作用也是非常明显的。所以这个是对这个网友的一个回答。
    第二个问题就是限售政策对于刚需是不是利好?当然了,这个我觉得在的一定程度上来讲当然是一个不折不扣的利好,为什么这么说呢?因为它表现在几个方面:
       一个方面刚才我们讲过了,既然限售对一个市场的房价有抑制作用,有降温的作用。当然对刚需来讲能够不要在房价飙升的背景下抱着这种焦虑的心情去抢房,不要再慌不择食的去托关系。因为我们知道热点城市出了一大批的违规的楼盘,为什么?我们之前也提过,就是违规加价,霸王条款,合同条款能买到房就已经是万幸了,所以对其他的可以一切不顾,包括质量问题,包括开发商的交付标准问题,都是在购房这个环节都不能够加以理性思考的。如果楼市能够降温对楼市的这种理性的发展,对这些方面都会有个促进。这些对刚需来讲当然都是利好的,首当其冲的是一个市场环境的改变、供求关系的改变、消费地位的改变,首先能买到房子,在这个前提下能买到更合适的,有挑选余地的。所以我觉得这个当然来讲我本人解读为是对刚需来讲限售政策不但没影响,实际上应该讲还是一个不大不小的利好。所以我们关于限售的这个话题就谈到这。
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