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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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楼市调控升级到四限时代,后市将如何发展?  

2017-05-25 18:58:35|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期调控政策有哪些?调控效果如何?
 
我们先梳理一下近期政策的走势,其中最大的一个亮点和热点就莫过于,按照业界的说法来说,从三限的模式升级到了四限。原来的是哪三限呢?我们大家都知道是限购、限价然后限贷。现在增加了一个什么呢?增加了一个限售的模式。原来是限购、限贷和限价,现在是限售。那么限售指的是什么呢?其实我的理解是分为两个部分,就供求两端其实国家在售的这个层面上都有了新的动作。

从供给端来讲,开发商的楼盘其实要去申请预售许可证,尤其是在一线城市其实是非常难的,而且纳入了政府的一个整体的调控。但是这一点,其实它不为市场所更多的关注,它往往是在业内大家了解得比较清楚。就是有些楼盘它想预计是某个月份要上市,但实际上主管部门就是拖着不给发预售证,这种情况其实在市场上是一线城市还是蛮多见的。这个其实也是限售的这种表现。那么在需求端,买房的人你买进了物业之后,你在一定时间段之内你不能上市交易,这个其实市场说得更多的四限售指的是这一点。那么在过去短短的一个多月的时间里边,有超过二十多个城市更进了这样的政策,买房之后限售的年限从两年到三年不等,所以这是近期市场的莫过于是一个最大的一个特点。这是第一。

第二个就是这个调控政策出台的频次和密度一点都没降,据不完全统计从去年的930新政之后一直到现在为止,这个就有五十多个城市出台了一百六十多项的调控政策,所以这也是一个非常大的亮点。我们在以北京举例,北京在一个半月时间里头对楼市出台了竟然高达17次之多的这么一个楼市的调控政策,这是北京。如果我们视线回到了上海,上海最近也有大动作,就是买房要效仿车牌要摇号了。这个政策我们来看看。我摘录的这个政策就是明确新开盘的商品住房要采取公众机构的主持,然后摇号排序,按序购房等方式公开销售。这个我想它对应的是什么呢?对应的就是别的城市我没有太多加关注,但是上海有太多的楼盘其实已经售到了各种形式的查处。就是什么呢?就是有的是销售商,有的是销售商和开发商,有的是销售商加开发商加中介机构相互地,可以说是勾结,然后其实有一种相当于炒号的行为,向购房者要额外收取公开报价之外的加价的费用。有些项目甚至高达百万,这个我相信在过去几个月有过买房经历的人都或多或少的能够感受到这样的一个情况。我想这一次上海的摇号其实是针对这一条来的。

第二个,上海还有一个新的动作,就是截止4月底共吊销和注销了高达1500余家房地产经纪机构或者是职业资格,这个是加大了违规的处罚的力度。所以这是两个代表性城市,北京和上海。过去的在调控政策上大的一些变化,而且另外一个特点就是一线城市在过去的一个多月以来,分别对信贷的利率也都收紧了,也都统一地收紧了。原来我们说有九折优惠、九五折优惠,现在几乎是很难见了,这是过去一个多月以来在楼市的调控政策方面的一些表现。

那么除了楼市的需求端的这些调控政策之外,其实在土地的供应端一级市场也有大的动作。这个就是4月的6号,我也摘了这么一个政策,4月6号是住建部和国土部他们是联合发布了关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知。这个通知里面就是要求合理安排住宅用地供应对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理地增加住宅用地的这么一个,特别是普遍商品住房用地规模量。那么对去库存任务比较重的地方要酌情地减少,甚至是暂停住宅用地的供应。那么这一条也是比较突出的,并且还有了一些细一步的规定,是这样的。要求各地根据商品住房的库存的消化周期实时地调整住宅的供应规模结构和时序。

以前其实我们调控当中对于供地的调控其实也有涉及,但是像这一次对供应量具化的周期有明确规定的在我的观察当中,这是上述首次。比如说对于消化周期在36个月以上的应该停止供地,这个是非常的量化,标准清晰,所以利于执行。36到18个月的要减少供地,12到6个月的要增加供地,6个月以下的不仅要显著地增加供地,还要加强供地的节奏。所以这一个应该是说在土地的市场的调控上也是很大的一个特点。以北京举例,北京仅仅在4月的最后一周就有七宗的自主房用地进行了公开的竞拍,他们分别为朝阳、顺义、丰台、大兴、门头沟和石景山六个区规模达到了32万的平方米。所以我们未来可以做这样的预判,也就是说如果是房价下行了,是土地的供应、供应量就会相对地收缩。那么房价上涨,供应量就会上升这是在土地市场的,所以我们也可以认为这是一个大招。
  接下来我们要说出台了这么多的调控政策还放了大招,那么效果怎么样?简单地说当然效果还是成效比较显著的。拿北京来说,4月北京的二手房新房成交量和成交价格都有了显著的下跌,根据某一个经济机构的调查数据显示,在五一的长假期间中国多个热点的城市的网签量都是下降,2017年的第一季度一线城市的新房成交量同比下降了16.3%,而且很多地方不但是同比,环比也出现了下降。应该说房地产的调控政策的效果还是很明显的。
 
近期调控政策的五大特点
 
我们来看这一大波的调控政策它们有哪些特点呢?我们来做一下归纳。我认为第一个很显著的特点就是刚才咱们就说过了,由三限升级为了四限,这个是在过去我们号称2010年以来史上最严厉的调控政策所标志的三限经历了6年之久之后,现在终于上升到四限。我不知道以后会不会有五限这个我没有专门研究过,也许我们会有一个五限出来的。这个看来调控政策的张力还是挺大的,这是第一个特点。

第二个特点就是密集、密度频率高。这个我刚才说过了,55个城市160多次的这么一个调控政策,仅北京一个半月就能够出台17次,这个可谓密度频率可谓它的之高,大家就可以领略,可见一斑了。
  

第三又有创新,这个代表性就是上海的摇号,把上海在车牌领域一直是丰富的经验领先的一个政策的经验运用到了房地产的调控上,我想这争的也是一个创新也算是一个大招。

那么第四个就是我觉得它就是无死角,几乎是能够想到的能够涉及到的领域几乎是没有放过,全方位。那么我们说上次我们讲到,其实房地产的调控无非是有三个方面,一个就是税收,用税收的工具来调控楼市,第二个就是信贷,第三个就是行政化的手段,而行政化的手段所对应的就是我们说的三限也好四限也好,这些统统其实都是行政化的手段。
  
现在我们来看税收信贷行政化的措施几乎是无所不用其极,全部都用到了。以往我们的以限售限贷为主的政策它其实主要针对的是它里边还有一个特点,我刚才讲到的为什么无死角全方位,就是限购限贷这些行政化的措施,以往我们重点都是针对的是新房的市场,而这一次,这些年以来,我们很多的一线城市其实拿上海为例,2007年上海年度的成交量其实一手房新房已经让位给了二手房,现在大概上海的二手房和一手房成交的比例应该是在3比1左右。所以其实它是一个绝对的以存量交易的市场了。
  
这次的政策也开始向存量市场来倾斜这也是一个特点,所以全面发力从控房价、稳市场,延伸到了交易规范各个环节,我觉得也是一个显著的特征。
  
第五就是不光是在楼市二级市场,一级市场也有了大招。这个大招我刚才也讲过了,我们就不再阐述了。
 
新出台调控政策对市场的影响会有哪些?
 
现在是这样的,就是政策出台了这么多,而且效果也是挺显著的,特点也和以往有非常多的、大的不同之处。那么我们还是要最终来说,这些政策它到底会对未来的趋势、到底会对市场造成一个什么样的影响?拿做股票的术语来说,它到底是一个近期大家都知道股市也不太闹心,也让人不省心,股市也是阴跌不止,所以我们一直在说它到底是把这个术语借用到楼市,到底是反转还是说向以往那么多次的调控一样也仅仅就是一个周期?这个等政策的效应一过,马上卷土重来这个调头向上,我想这一点是我们今天来谈政策、评价政策,包括我觉得在收看直播的我们的住房人最关心的一点,把这个我们要作为一个重点来讲。

那么怎么来评价这些政策?我想第一个那肯定是显示了决心了,刚才我就不追述了,刚才讲了这么多无所不用其极,方方面面的、全方位的,密集频率这么高,当然是显示了我们调控相关部门调控的决心。毕竟这边有我们老大说的房子是用来住的不是用来炒的。在这么一个大的氛围之下肯定是要这么做,这当然显示了决心。但是还是回到我们刚才,决心归决心,到底怎么样,我想我们还是要把话题、把视线往回再延伸一下。从我们的十八大新一届政府上台之后的对房地产的一些做法,咱们再来看,第一个我们讲十八大其实大家有印象的话,十八大房地产其实在十八大当中也是占据了非常重要的位置,而且也牵动了人心。虽然十八大上只有短短几十个字对楼市的表述,但是曾经有过一次最高决策人召集的专题针对房地产行业的一个中央经济工作会议,这其实是在此之前绝无仅有的。那你说不可谓不对房地产这个行业不重视,当时十八大实际上我们提出了十八大左右的时间段,只能这么说我们相继地对房地产有这么些规划和定位。分别是其实我在不同的场合也讲多次。
  
第一,十八大上我们讲什么呢?长效化、常态化和新型城镇化。这个长效化、常态化其实指的是房地产的调控。常态化我们现在看到了,长效化相对应的我们等会儿再评价,这是第一个。
  
第二个就是对房地产的调控政策的措施上,我们要讲什么呢?我们要讲双轨制和差异化。双轨制其实是对应刚才所说的这个长效化机制的,那么差异化指的因为现在市场是分化的特征已经好多年了,那么政策不能一刀切,这个我觉得是非常科学的这种做法。我们去库存,刚才我们讲过了,这个其实过去一段时间以来的调控政策对差异化这点还是表现得非常淋漓尽致的,对那些要去库存的地区我们要怎么办,对房价上涨过快的地区我们要怎么办,政策不是一刀切,政策是区别对待,这个是体现的是政策的差异化,我觉得这一点在过去这些年当中其实十八大以来做的都是非常不错的,实际上非常不错的。那么我们说其实市场是怎么样的,因为我这么多年以来评论房地产,我本人的观点就一直是不建议,无论是业内人士还是购房者、普通的消费者都不建议大家把焦点关注点放在房价上、放在价格上。为什么呢?因为价格它并不重要,那么形成价格的机制,或者我们说得通俗一点,就是为什么涨?为什么跌?它背后的原因才重要,对不对?

那么我们如果说一个市场,其实无非是三个关系的一个综合的一个作用,供、求和预期。关于这一点,预期对市场的重要性,那我们已经讲过多次了,比如说我们温家宝做总经理时代,那个时候信心比黄金更重要,对吧,2008年出台的4万亿,那个时候对信心的拉动。3个月前很多人还在酝酿着买车、消费升级。突然几个月时间就觉得不得了了,我身边很多朋友说不能买车了,要收缩,市场要不行了。其实短短几个月真的有那么大影响吗?没有那么大影响,完全是因为一种预期的改变,所以出台了4万亿对消费的心理的调剂作用大家都已经看到了。所以预期对市场的作用力是非常巨大的,所以供求关系加预期,那么我们可以来做一个简单的分析。在过去这么多年以来,在供给的这个方面,我们实际上它和我们所说的长效化机制是有紧密的关联。我们这么多年来,我们所说的双轨制,就是如果我们在市场化改革之初,我们就能够走用双轨制的思路,按照我本人的解读,通俗的解释就是分锅吃饭。就是你有购买力的你通过改革开放你赚得一次分配环节,赚得第一桶金的,你是先富起来人群的没问题,你到市场那口锅里吃饭,然后像香港一样,房价涨到80万港币没问题。但是,那些通过一次分配环节在改革开放当中没有享受到改革红利的这些人,那么政府应该在市场化改革之初就要给他们规划,你来做一个另外一口锅,它不是市场化的锅,这口锅就是我们前些年又重新提起来的保障房,要让这些人不要恐慌,不要因为住房的问题去和现富起来的人到一口锅里抢饭吃,然后用不着做房奴,用不着去做虚假的收入证明,有不着举全家之力,用不着做啃老族来抢房子。
  
那么我们是不是可想而知,你从1997年、1998年市场改革之初,如果坚持走双轨制的话,会不会有我们今天的这个局面?我相信是不会的。这个是我们先天的缺陷,供应的这个端上有先天的缺陷,其次在调控的环节当中,又有失误。业内人士都知道,我们从2000年之初开始大规模进行房地产调控的时候,我们是在调供给的,我们是在控制供给的。最近几个月,我们思路是对的,房价上涨,我就赶紧加大用地供应,加大供应量,因为这是最简单的一个供求市场的原理。但是在我们的房地产调控当中就不是这么做的,是反其道而行之,你恰恰这个是相反的,对吧对?所以在供应的这一端上,那么就会出现我们之前的作次越调越涨,所以越调越涨慢慢的是什么?对预期的效应是什么?就是狼来了,根深蒂固,房价要涨,房子是用来炒的,不是用来住的,这个观念深入人心、根深蒂固。再加上我们的实体经济的凋零。为什么凋零?根据你房价的上涨,大家都发现辛辛苦苦创业几十年、十几年不如买套房子睡大觉四处去游玩赚的钱多。事实上中国就是这样的吗?包括上市公司卖掉一套房子就可以扭亏为盈,就可以不用退市,就可以拿下ST对不对?这都是因为某种程度上放假低型的上涨,然后房价功能的措施,然后过大地放大了投资属性造成的负面效应,大家同意是不是这样的?所以在供给端就有问题,就出现了问题,从土地一级市场到对这个市场调控的供应的调控上,我们都犯了错。那么作用到需求这一端,我给它举的例子是什么呢?
  
前几年我举的例子是说,你把这个牛头用外力把它硬按下去让它去喝水它不想喝你把它按下去让它喝,就像我们现在买房人拼命都想买房,然后你来一个行政化的手段措施说你不要买,那今天我要换一个概念,因为是看了一部电影是一部黑社会的电影,具体的台词我记不住了,大概的意思就是说你是按在老虎头上的手,你千万不轻易把这手拿开。这个意思我觉得更形象,就像这个需求一样,你如果说行政价格的机制没有发生改变,这个机制是什么?就是长效化机制,你没有形成使得房地产市场健康平稳发展的长效化机制,就相当于你用行政化的手段就是放在老虎头上的手,按在老虎头上的手,你千万别放开,你放开它不但会反弹很可能还会伤到你。所以我觉得这个比那个牛头有可能更形象一点。所以你看我们回头就是回到一个关键点,就是说要使房地产健康平稳发展,它真正需要的是针对这个市场的一套长效化的机制。而长效化的机制从我们的十八大提了长效化,到十八大之后,我们提了双轨制差异化,到现在为止,这个第一个政府的任期已经过去了,所以我们想问长效化机制在哪儿?什么是长效化机制?没有。谁知道谁告诉我,没有。所以房价有今天这个结果,是不是说在预料之中,预料之中的一件事情?这是第一点。
  
我们在2017年的近期召开的全国经济体制改革工作会议上又提出了加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,这个已经是在今年以来的第三次提了。所以你看一个政府任期过去了,我们还在反复地提长效化机制,但是什么是长效化机制呢?可能调控的相关部门知道吗?所以我们回头来说按照我的概念,长效化的机制它应该是一个系统的工程,它应该要涉及到税收,包括你看我们讲房地产税,我们讲房地产税两个城市试点之后,虽然我是认为我们房地产税其实对房价调控也是作用有限的,那我只是说你所谓长效化机制总得从各个领域,就像我刚才讲过的各个领域要展开,我们用这些行政化的手段和措施仅仅是为你建立长效化机制是留出的时间和空间,我不反对用什么行政化的手段来调控楼市,但是你在赢得这个时间的过程当中,你得去做对长效化机制进行建设,就像我们今天回头来看同样都是经历了危机,我们经历了次贷危机,同样的次贷危机,然后我们对待危机做了什么?而美国人对待危机做了什么?美国人是真正把危机当成了机会,然后他们开发了新能源替代计划,对不对?然后做了一系列的改革,所以他们更加地整固了自身。
 
对调控政策的看法以及未来如何应对?
 
那么当我们今天要用行政化手段来调控一个市场的时候,如果我们用这样的手段的目的是为了要让这个市场更健康、更平稳,而为出台长效化机制赢得时间和空间的话,我是双手赞成的。否则无意,对市场没有帮助,没有帮助那其实我是坚决反对的。所以你看,如果我们欠缺长效化机制的话,房子就只能是用来炒的,它不是用来住的。所以预期就肯定是在狼来了的这个恶性循环当中的往复。那么再往回翻,供求关系就会进一步地扭曲,所以整个市场调控对市场的这个结果我真的是抱悲观的态度,我不认为我们目前做的这些东西就能够从根本上改变房地产的矛盾,解决房地产存在的矛盾,然后并且是房地产以后就能够步入健康平稳发展的轨道,我本人是不看好的,这是我本人的一个结论。
  
我们退一万步讲,就这个政策调整完之后,我们要问一下,站在政府的角度上来讲,我们对房地产调控的目的是什么?当然政府肯定是不希望房价跌的,因为它同样代表了市场是不健康的。然后快速上涨是不健康的,下跌也是不健康的。最理想状态是什么呢?就是温和的、平稳的上涨。这样的情况,你比如说我们拿澳洲举例,澳洲大概的房价是平均每十年翻一倍,这个其实蛮合理的、蛮平稳的这么一个状态。我们退一万步讲,就说我们的市场就不会快速上涨了,它就很理想化地出现了平稳的、温和的上涨,那么房地产还值不值得投资?因为我最近经常看到一些人说房地产不适合投资了,房地产已经是怎么样了。就是我们先不说我对这个调控结果是悲观的,即便我对这个调控结果是乐观的,我们现在来说,退一万步讲,房地产到底我们应该要怎么样来对的它?我个人认为房地产仍然是这个首屈一指。如果首屈一指太乐观的话,它至少是一个投资这个排名靠前的选项,是非常靠前的一个选项。为什么这么说?我们讲过,房地产不管怎么说,它可以杠杆的倍数高与低它可以用到一定的杠杆,这是第一个。第二个,即便是十年翻一倍的理想化状态,再加上你的杠杆,就房地产带给你的回报率仍然是远远超出其他的投资品种的。而且按照我的观点,房地产和股市相比的话,我说房地产是傻瓜投资法,为什么呢?就是你只要买,持有,就是在好的城市、好的地段买优质物业,然后这个坚持持有它就会能够给你带来好的回报。而股市是聪明人的游戏,越往后越是聪明人的游戏,它是一个专业机构人玩的。
  
我们中国的股市现在七成左右的散户,以前是高达九成的散户,现在就是七成左右的散户,机构占的比例越来越高了,而国外是什么呢?国外是倒过来的,国外大概要八九成的机构,散户很少。所以在中国是普通投资人和机构博弈,那你必须足够聪明你要比机构更聪明,否则的话你就是被割韭菜的那些人,所以它是一个聪明人玩的游戏,你必须要专业,要么你自己够专业,否则的话你要委托专业机构去做。而房地产不是这样的,所以我觉得这样的一个状态在中国应该说不去想那么远,应该在相当的时间之内,仍然还是这样的情况。当然我们强调的是,因为我们今天是在上海,我们强调的是中国的楼市的风化的格局还要延续很多年,那么上次我提过一线城市其实今年相对来讲倒不是那么乐观的,因为它是这个首当其冲的,它是调控最前沿的。而二线城市将会有不错的表现,那么三线城市,就是最大的变化和波动会在二线城市。而三线、四线城市至少在今年来说,相对来讲反而是比较乐观的,因为它还是在去库存战略国家扶持的范围之内,现在比较乐观,不代表他们有希望。因为三四线城市这个库存过去这么些年库存的下降绝对量并不大,所以我觉得在一线城市如果你还没有被限购,然后你在政策允许的范围之内你还是能买房的,我觉得房地产还是一个不错的投资的标的,所以我今天就给大家分享这一些,有时间我们下次再见,谢谢各位。
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