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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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调控持续加码,到底该买还是该卖?  

2017-05-24 11:03:45|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大家好,很高兴又跟大家见面,今天我们谈论的话题就是调控在不断地升级加码,因为乐居邀请我说,很多网友关心,这时候到底该不该买进,也有很多朋友问到,是不是应该要卖出的时候到了。这次的调控似乎是与以往不同,这次的力度毕竟是裹挟着我们老大所说的,房子是用来住的,而不是用来炒的,所以是不是我们这一次是来真的了。

今天的话题我们就尝试着来分析一下这个情况。我想今天我们要谈论的主要是有这么几个内容。第一,我想简要给大家分析一下我们近期出台的调控政策。另外一个,要对这些调控政策,包括此轮的调控政策我们要做一个简单的评析。最后,让我们一起来探讨一下,我们接下来面对的方向是什么,到底应该怎么办。

持续不断地关注乐居麻辣教室的朋友们应该会知道,因为我们之前曾经讲过两个话题。第一个话题是房地产的本质,其实我们是从土地的角度,从建国以来、从城市化、从整个建国后的经济模式选择上,我们从非常宏观的角度来对中国房地产的前世今生做了一个相对比较深度的探讨。基本上,简单说它的结论就是,在中国房地产应该叫地房产,因为土地决定了一切,土地决定了今天房地产的地位。

接下来,其实第一次中国官方出现房地产去支柱化的这样一个词,到现在为止一晃眼,要七八年的时间了。那么房地产究竟去支柱化了没有?在上一个十八大,中央提出了对房地产的一个定位就是叫长效化,我们建立长效化的机制了吗?其实都要从房地产的本质当中去追根溯源。

第二个话题,我们谈的是继去年的房地产调控新政出台之后,一线城市它的成交迅速降温萎缩。1月份、2月份的数据,北上广深都出现了大幅的下滑。所以那时我们谈论的一个话题是说成交量萎缩我们应该怎么办。当时我们得出的结论是这个应该怎么办。我们就是要问,这一轮的调控到底有用吗?而且这是政府的主动为之的效果行为。其实简单说,我们得出了这么一个结论。一线城市应该在整个2017年是相对趋稳的,二线城市将会有比较活跃的表现,三四线城市反而会有回稳的苗头,这是我们上一个节目做出的一个结论。所以话音一落时间不长,就曝出了北京的房地产市场其实就有大幅回暖的一个报道。
 
近期楼市调控政策的阐述与解读
 
因此就接到了我们今天的话题,因为一进3月就有不少城市的楼市开始大幅升温,所以引发了我们这次调控政策的一个加码潮。这次的调控政策按照媒体的说法,就是在一天之内,全国就会多达六七个城市出手调控。在已经出手调控政策的城市当中,它的政策一次、两次甚至三次以上的加码、加重。最近一次的调控政策,当然就是属北京在3月28日出台的这个调控政策,被业界解读为商住楼的一个限购。其实商住楼这个词在房地产领域已经没有这个词了,政策本身出台的原话时间也指的是商业办公。为什么会说商住楼?其实指的是酒店式公寓、类住宅,这是我们在房地产业内里通用的名语,就是叫酒店式住宅和各种类住宅的房地产项目。

什么叫类住宅?其实它的产权、土地的性质是商业或者是办公,但未来要蹭住宅的热潮,所以把办公空间的规划用途在实际使用功能上给它做成了住宅,这就是有大量的商业土地属性的别墅项目,有办公土地属性的公寓,就更别说那些酒店式公寓。其实绝大部分的酒店式公寓,无论是小户型的还是相对比较大户型的酒店式公寓,绝大部分的产权都是属于办公产权。所以其实是对这一类的住宅开了禁令,而且这次的力度非常大。比如办公商业的分割面积要在500平方米,而且只能卖给企业,这个力度真的是非常大,应该讲这是最新的一个北京的调控政策。

北京的调控政策之前,其实北京就刚刚出台了离婚一年之内不得购房的一个政策。所以这些政策的出台,我们说回到刚才所谓的商住调控政策。其实这个商住的调控政策,上海在去年已经出台了。去年上海对这些在售的,不但是未建的,是在售的都一刀切给下了禁令。上海整个在售的酒店式公寓,一律不允许再销售,所以相当于是北京、上海同时对这个领域的住宅公寓举起了禁令牌。

继北京这两个政策出台之后,应该说北京的调控政策在力度上、范围上、广度上已经超越了上海,所以这个调控政策是非常的严厉。调控政策还有这么几个特点,就是这一次的调控政策当中,除了一线城市之外,还有部分二线城市。这次竟然也有三四线城市加入到限购的行业里来。

我简单地看了一些资料,像长春、天水、湛江,都属于是三四线城市,也加入到调控政策的一个范围之内。另外一个特点,刚才我已经说过一次了。就是很多已经出台调控政策的城市,是在一次、两次、三次不断地加码,这里面比较典型的代表性城市就是杭州。杭州到迄今为止,应该有三次在加码调控政策,这是第二个特点。

第三个特点,其实从今年的3月以来,据不完全统计,已经有3个城市从不同城市加码了一个楼市调控政策。除了一二线的热点,像北京、南京、杭州、广州、青岛这些一二线的热点城市之外,还有保定的涞水、张家口、滁州、嘉善这些三四线城市,包括我刚才讲的天水、长春、湛江这些城市。所以这些都是我们这一次调控政策的一些新特点。

这次简单地说,出手之快,力度之猛,确实给人感觉是不同于以往的。所以这就是咱们刚开始引出的话题,是不是说这次挟我们老大的房子是用来住的,而不是用来炒的这么一个大背景,挟天子。最后我们真的要对楼市进行以往不同的一个调控,这当然就是我们今天要解答的一个主题。为什么要解答?因为中国自从咱们开始对楼市调控以来,到目前为止我相信大家也同意这个结论,就是所有的调控政策都是失败的,没有成功的。或者说我们现在还走在调控政策是否成功的一条路上,因此我们还会去引出这个话题,我们的调控政策到底是否会成功。所以我们刚才简单地历数了一下调控政策大概的概要,当然我们在这个话题上就不展开谈了。大家对调控政策、细部政策感兴趣的朋友,尽可以到网上去搜索一下,然后就能够知道。我们只是简单地说,这次确实是力度很大,范围很广。我们怎么来评价这一轮的调控政策?因为我们知道,我们要对一个产业,或者我们就是说房地产吧。对房地产要进行调控,我们政府的工具无非就是三项,一个是税收的工具,另外一个就是信贷的工具,第三就是一些行政化的手段措施。
 
政府调控楼市的三大工具是什么?
 
其实我们一个一个来梳理一下。税收其实继去年的新一轮调控开始,我们税收政策上也有新政。比如三部委联合下发了对契税要差别化征收,所谓的税收无非就是契税和交易环节的增值税。增值税几乎是没有变化,只是强调我们要严格征收,按照20%的个税所得税增值部分。这实际上是持续了非常久的政策,不算是一个新政。另外,契税是一个差别化征收,对于首套90平米以内的,还是按照优惠的征收。对于90平和首套以外的,实际上是要加倍征收。这个相当于是恢复到了原来的一个水平,降低了优惠的幅度。但对房地产了解的朋友都知道,我们在房地产的市场化史上,其实我们的契税曾经有过最高7%的时候,现在距离我们那个时候还远远不到。这就是我们又多出了一个问号,为什么我们不在税收环节加大力度,这个问题咱们等会儿谈。

第二个问题就是信贷。其实从去年下半年新一轮调控政策开始,实际上信贷政策我们是全面收紧了。收紧表现在几个方面,第一个方面就是对贷款人、申请人资格的审查,至少在我从业的经历当中,我认为是最严厉的。在以往,只要你开具收入证明,银行可能象征性的就会去做一个审批、认证。但现在完全不是这样,要结合出具收入证明企业的流水、收入情况,包括个人的工资单、个人银行的流水,并且个人银行的流水还需要有相对明确的备注。所以这次信贷确实收紧的力度是比较大的,而且我说的近期就是近几天,银行间几乎已经不是一个传言了。对于首套房的力度优惠,可能会降低优惠幅度,或者是全面取消,现在已经在执行当中了,这已经不是一个传言了。所以信贷要收紧,确实也是一个非常重要的点。

第三,行政化的措施。其实我们今天重点谈的是这一点。因为我们所谓的调控加码,所谓各地三番五次的调控加码,更多指的是行政化的手段。所谓行政化的手段,就是各种名目繁多的限制措施,限购、限贷,限购当中又名目繁多。比如单身限购,不是本地户口要交社保的,有一年、三年、五年,这各种类别的限购政策,实际上这是我们这次调控的重头。

所以我们现在简单就几个问题展开一个讨论。我们所说的一句广告词是没有买卖,就没有伤害。这句公益广告词的意思在哪里呢?就是没有交易环节,就不会存在生产环节。这个话用在房地产上,适用不适用我们再讲。我认为在一定程度上当然也是适用,这就是为什么政府会这么乐此不疲地用各种行政化措施来限制各种需求的原因所在。就是降低交易,以求对供给端的降低压力。因为我本人的解读就是,归根结底还是供求关系在发挥作用。我在七八年前就和叶檀曾经有过一次争论,我就发了一个文章,我说供求关系真的对市场失灵了吗?就是在中国,我认为应该是在任何领域,供求关系最终还是左右价格的根本,只不过是在这个过程当中,我们要考虑多种因素。比如预期因素、货币因素,因为货币跟预期反过来会改变供求关系。就比如我们这次市场上有传言,我们说的通俗点,真正的富人实际上已经逐渐开始降低在楼市上的配置,这一轮真正的主场是一些中产阶级。

第二就不是观点了,是真正的一个数据。就是政府的杠杆在下降,而个人的杠杆到了一个前所未有的高度,这是一个事实。因为我们政府的杠杆已经到了一个前所未有的高度,再不降杠杆,我们的经济真的是要出问题,所以政府其实所谓的调控,在某种程度上也是在降低杠杆,但是个人的杠杆用到了极致。这可以通过身边的朋友去打听一下,大家都会用尽办法,各种名目繁多的贷款,首付贷、信用贷,甚至多少人是用几张信用卡互相刷的,去付首付,还按揭。真是无所不用其极地用来购房,把用来购房上的各种手段用足了,所以这个观点我认为从数据到现实是成立的。这些当然都会归结到我们今天要谈的这个结论,就是这次调控它到底怎么样,我们到底是应该买,还是应该抛。因为我刚才又多讲了一点,就是所谓的富人开始降低配置,因为中产拼命地往里挤,这是不是击鼓传花的一种表现,这都是要跟着我们今天的结论来的。
 
政府为何不在流通环节收重税?
 
我继续往下梳理。所以我们说没有买卖就没有伤害。政府为什么不在流通环节加重税,而我们都把力度放在了行政化措施,另外一个我们所说的在持有环节上的一个房产税也迟迟没有出台。所以为什么会这样?在流通环节上,我们知道在2004、2005年的时候,我们曾经在流通环节出过一次重拳。到目前为止我们基本上还是延续了那个时候的政策,就是增值部分的20%,契税是五年,如果五年之内要转手,营业税的收法比较重,五年之后相对于比较轻。为什么不在这个环节加重税?如果是在这个环节加重税的话,它的交易就会明显地萎缩。为什么?我们类比一下,虽然北京现在也在限购所谓的商住,但是商住相比住宅,简直是不可同日而语,这个我就不展开谈,因为大家都同意这一点,无论是从价格上、成交量上,写字楼、商铺是不能和住宅比的。

这里边当然有两个原因。一个原因,当然是有我们买写字楼、买商铺更多是一种理性、功能性,或者说更多是一种企业行为。但是买住宅当然是一种家庭的个人行为。在这当中除了理财投资之外,还有炫富、个人的虚荣心,多种因素都在内,当然是两种不完全相同的购买心理和行为。但是我们不可否认,这当中有一个非常重要的部分,就是写字楼在交易环节有非常重的税负。我们简单地来说,写字楼和商业的交易,你的增值部分50%左右要告给政府,这就是一个简单的公式,就是这样的。

第二,写字楼的杠杆非常低,因为你只能贷50%的款,甚至很多只能贷40%,你只能贷10年。所以你看在这些环节上,在商业地产上,它的力度比较大,导致了我们今天相当于一些住宅和写字楼市场少了20年、30年的两个产品,它的市场交易量和价格有巨大的落差。这个差别在很多地方可不是一倍、两倍的差别,那是更高的差别。所以为什么会这样?为什么政府在住宅市场上不采用和写字楼一样的调控手段?这是我们的一个问题。

我个人的解读是,其实我们还是担心,一个当然是对刚需的误伤,另外一个,我觉得我们还是不希望能大幅度地降低对房地产市场交易量的一个压缩,所以这可能还是我们一个调控动机的问题。当然,我们也不排除以后在这个领域它有加码的空间。所以整体上,我们再来讲另外一个比较关键的部分,就是所谓行政化政策的这一部分。
 
2010年开始的行政化措施的调控手段是里程碑式的
 
行政化政策这一部分,我们在2010年的那次调控,曾经是被称之过上一轮的史上最严的调控,而且多少人认为,那就是中国房地产的一个里程碑式、关键节点式。但事实上也是,我本人的解读就是,2010年那绝对是一个里程碑式的。为什么呢?从那一年开始之后,中国的楼市开始出现了分化现象。就是三四五、一二。一线城市经历过一些短暂的低迷,从杭州蔓延到上海,大概也就是持续了三到五个月,没有超过半年的低迷,马上转头就向上。但是从五四三二一这样的幅度受影响,慢慢追溯到一线城市的短暂低迷,可以说中国楼市目前的市场表现和格局都是由2010年那次调控政策来奠定的。但是我们要问的问题是,2010年的调控政策之后,虽然2011年,我们之后十八大的召开,我们所说的长效化机制在哪?因为那时候我们就评价过,所谓的行政化措施,它只能是一个短期的行为。我们举一个通俗的例子,虽然不一定恰当。你把一头牛用外力按下去让它去喝水,除非你的外力不消失,你的外力消失,当你把手一拿开,牛头就马上转头向上,不但转头向上,可能还会有报复性的升高,因为你没有改变你要改变的东西。

所以当时我们的解读是,用行政化的措施、手段未必不可以,要为长效化机制赢得时间和空间,我们这么做的目的是要建立调控楼市长期健康稳定发展的长效化机制。我们的长效化机制在哪?时至今天,我们今天来说完全不过时,因为这个时间已经过去五年了,这个时间不短了,新一届政府的一届任期已经满了。在哪?除了我们看到执行的一个不伦不类的全国不动产登记的联网之外,其他的在哪?其实我们没看到。既然没有长效化机制,那我们这次看似凶猛的,看似与众不同的,看似裹挟着老大号令的,就一定会产生它应该会产生的效应吗?我们当然可以质疑,我们为什么不能质疑?过去二十年的事都没有做成,为什么到今天就一定能做成?所以这就是我们把这个问号大大地打在这的一个原因。
 
后市应该如何应对?

最后我们来讲两点,我们该怎么办。这个市场上就有两个非常有趣的观点,其实有一个观点其实我已经说出来了,就是现在溯源都在降低楼市配置,中产阶级用足了杠杆,恐慌性入室。因为我们都知道,中产阶级的心态是削尖了脑袋往上钻,最担心往上沉,这是中产阶级的典型心态。所以他们是对市场的这种资产最恐慌的一类人。这个观点并不是我今天说的,这是我七八年前就说的,楼市是加剧了贫富差距,对不对?所以这对中产阶级来讲,尤其是比较恐慌的。所以这一次中产阶级削尖了脑袋能够进场也很正常。当然最追求的一点,富人假设真的是降低资产配置的话,能够入场的当然也只有中产了。因为刚需任何时候该买得起的买得起,该买不起的还是买不起,这是一点。

另外一点,万科的消息不知道有没有引起大家的关注。近期房地产万科的董秘在召开的新闻发布会上有几个比较有意思的地方。董秘朱旭就说,尽管市场十分繁荣,但是背后存在着隐忧。快速地发展并不一定适合房地产的健康发展,并且列出了全国将会下跌的12个城市的名单,分别是烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通。并且万科透露,他们现在手握870亿的现金,这笔钱随时可以用来炒底。这代表什么?代表了楼市要转头向下,他们要去炒底。万科当然并不是第一次这么说了,我们先把这个话题留一下。

为什么这么说?当然也有一定的理由,比如第一,我们现在谈的主题是调控一层层加码。第二,面临国际大环境,美国肯定会持续加息,中国背后跟进也得加息,这都是在对资产价格要挨刀的地方。所以当然这是一个大背景,也就是说我们中国资产价格的杠杆逐渐在收缩,刚才咱们提过了,这当然是一个大背景。另外一个,万科有另外的一个数据,这个数据对我们有什么参考等会儿我来提,现在先披露给大家。就是2016年万科新买的项目是173个,按照建筑面积计算,88%是位于一线、二线城市。按照投资金额算,95%是位于一线、二线的城市。这是一个数据。

最后这部分我们就是要谈接下来我们应该怎么办。比如我们上一起节目得出的结论就是,一线城市今年可能会表现的波动比较大。所谓的波动比较大,我们要这么理解,就都是同比,相比过去的热火朝天来比的。但是我们也说过了,我们认为一线城市房价下降的概率非常低,无非是增速明显下降而已。相比来说,二线城市可能会活跃得比较大,有个别二线城市可能会大幅上涨。表现活跃的2017年可能会在二线城市,三四线城市我们上期节目得出的结论是,相对会比较稳。似乎这个结论和万科给出的调子非常不匹配。万科有另外一个数据是说,他们的理由是三四线城市不温不火,从去年年初的时候,我们全国总的库存是7.1亿平方米,到了去年年底是6.95亿平方米,费劲洪荒之力才消化了1500万平方米,去库存的效果不明显。当然,我首先质疑这个数据,不可能有这么低的一个数字,这是一个第三方的数据。我认为过去一年我们没有那么低的一个去库存量,但即便是高到一个亿的层级,这个量也不多,因为我们的大背景是全国的三四线仍然处在一个去库存的周期里,因为三四线的库存量实在是太惊人了,这一点的大格局不会变。但是在这种情况下,就意味这三四线城市就一定会跌吗?所以在这一点上,我不太认同万科给出的意见。

如果说万科说的这十几座城市会下跌,那我们不争论。但我们普遍来讲,中国600多个地级市,超过600个地级市我们列为三四线城市。我个人认为超过80%的城市,在2017年会相对比较稳定,甚至不排除个别城市相对同比而言,要比以往的市场表现要更为亮丽。这个原因在哪里?原因就是我们在热点城市持续调控加码,资金有可能会转向三四线城市?很简单,中国现在超过2.5亿的流动人口在中大型的三大经济圈,如果这些城市的人全部被限购,没有购房资格,不排除会在家乡加码购房。再加上国家持续为三四线城市去库存政策的支持,调控政策的差异化,有利的地方都是倾向于三四线城市。而三四线城市本身大起大落波动市场的环境不存在,所以稳应该是三四线城市的主格调,所以我不认为是这一点。

但是我本人认为,三四线城市如果作为一个长期投资,并且我刚才说过了,比如2.5亿的流动人口会自己加强置业,我认为这没有什么不可以,因为你是立足长远,谈不上是炒作。但是除此之外,那些专业的投资我并不建议大家到三四线城市去买。因为我个人认为,虽然我也看到有人说所有的点都集中到三四线城市,他们认为天时地利人和都汇聚三四线城市为一身,认为三四线城市可能是2017年咸鱼翻身的一年。我并不这么认为,我还是这句话,如果一个市场,尤其是在中国宏观经济上占据这么重大地位的一个市场,就这么轻易地能够被我们玩弄于股掌之间的话,经济哪有难呢?我们还需要那么操心吗?所以没那么简单,我个人认为三四线城市尽管会比较稳,但是要出去大幅上涨,我指的当然是宏观层面,80%以上的城市几乎不可能。

所以你作为重投资研究中国的经济面,我觉得有一个非常简单的方法,今天我是第一次提出这一招,就是为什么我刚才会花那么多时间来披露万科的数据,其实有一个非常简单的招数,就是跟着万科城市的布局走,如果这个城市还没有被限购就可以去买。因为万科第一是龙头企业,另外一个,它的定位是中下定位,就是它建造的住宅,都是刚需、中产。万科的豪宅非常少,所以它是最接地气的一家企业。因为它要做规模必须要这么做,因为它是覆盖面最大的。

所以万科到的城市,我觉得当然也不是唯一的,因为万科也有进错城市的地方。比如万科近期在宁波就是在大力清盘、降价、促销,但是都是大概率,大部分情况下万科布局的城市,作为投资人来讲,我认为是值得去跟进、购买的。除此之外,在如此严厉的限购背景下,其实有些城市我们就说你放心继续再去买吧,没问题。可能对很多人来讲也是望楼兴叹,没有用处。

最后的结论就是,对本轮的调控政策,要看它是不是成功,当然我们首先要界定标准。什么是标准?中国政府也从来没说过,我们要让房价跌下去。我们上次节目已经反复强调过了,就是健康稳定、稳定健康。而健康稳定、稳定健康这个词在中国楼市也从来就是一个笑话。所以既然我们的调控目的不是下跌,那就是涨。只要一个市场像三四线城市一样给力地稳在那,我个人认为对一线、二线城市来讲是不现实的。所以这也是中国经济的一个大背景,就是经济各个领域的冷热不均和分化。

所以一句话,本轮的调控政策,我个人感觉如果从我们理想化的角度来评估,它可能注定不会是一次取得成功的调控。但是要换一个角度来看,无非还是2010年那次调控政策的一个延续。所以楼市还是有广阔的发展空间。我最后再多讲一句,这是有一次我的真实感悟。我坐高铁从上海到武汉去,高铁一出虹桥就会看到大量未开发的土地,也没有农田,就是长的杂草。上海是中国城市的领头羊,但是像这样的现象,在欧美国家,哪怕是一个中等城市都不大会有。这说明了我们的城市也许随着三十年的高速增长,它的外观、格局、架构起来了,但是它的精细化发展远远没有到位。当精细化的发展远远没有到位的时候,实际上在很多领域都还有大量增长的空间,所以值得我们去往深处挖。

所以在不动产投资这个领域,我个人认为也还有广阔的空间,祝愿各位在这个领域能够取得很好的投资成绩,今天我的分享就到这为止,感谢各位的收看,谢谢。
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