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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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楼市市场分化持续,刚需如何应对?  

2017-05-22 12:23:38|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        各位朋友们大家好,很高兴今天又来到直播厅。不久前我曾经到这来做过一场直播,题目是叫房地产的本质。看过的朋友我们可以一起回顾一下,我认为房地产其实应该叫做地房产,因为土地在中国房地产当中占据了主导型的位置,而土地地产的本质是融资,是中国改革开放以来,为了启动工业化和城市化,需要资本的原始积累,需要依靠土地来完成信用,所以它的本质是融资。我还讲了中国面临的五大问题:物价、腐败、环保、就业等等这些问题。最后谈了房产的本质是对空间的运营和开发,所以感兴趣的朋友可以到乐居的直播APP或者网上搜索房地产的本质,应该能够看到这一期的内容。
       这一期我们的主题是楼市的低迷应该怎么选择。我这有一组相对比较新的数据,今年上海2月份的楼市继续延续了1月份楼市低迷的表现,成交量再遭下滑,同比大降近五成。这个数字同时也创了上海楼市6年以来的最低。只不过成交的价格相对波动并不大,大概是在4.7万每平方米左右。根据另一个地产研究数据显示,2月上海新建的商品住宅成交面积只有36.3万平方米,环比减少6.7%,同比下滑49.1%,成交均价47200块,环比仅仅微幅上涨0.9%。所以说就上海市场来看,市场的低迷从数据上是一览无余。
        今天我们要谈论的话题就是市场如此低迷,是真的低迷吗?另外一个,市场接下来将会如何演变?我们作为投资者,作为购房者,作为房地产的从业者,我们应该如何应对,这是我们今天的主题。

       在谈论主题之前,其实无论你是怎么应对,本质其实是一个选择,你要做选择的前提是对事物的本身要有一个相对客观、正确的认知,才可能会做出正确的判断和选择。在佛教当中,有三世佛的说法,主管过去的是燃灯佛,主管现在的释迦牟尼佛,主管未来的是阿弥陀佛。现在我们在楼市投资也好,开发运营也好,我们的现在都是由过去一连串的选择和决定造成的,而我们的未来就取决于现在的选择。所以活在当下在佛教当中是一个禅语,也就是你重视现在,现在决定着你的未来,不要去纠结过去,过去的已经过去了,不属于你。但是我刚才讲过了,我们如果要做一个影响未来的选择,它的前提是我们要对现在有一个相对客观的把握和认识。就刚才我说披露的数据来说,无疑显示了作为中国非常具有代表性的一线城市,上海这么一个城市的市场低迷表现。刚才我问过了,确实是这样的吗?我们应该怎么应对?

楼市早已进入新阶段,标志是市场的分化

    在回答这个问题之前,因为现在我们的两会正在召开,而两会后不久,十九大应该也要召开。我们就要回想一下,从十八大到十九大,整个中国楼市的演变,我们说应该要站在一个相对更高的视角来看市场,可能更有利于我们来把握市场的走向。比如我们上一期的节目,房地产的本质,我们一定要看穿房地产、地房产在中国的本质和地位,可能能够帮助我们从一个更高的视角来把握市场的走向。今天我想可以从房地产的本质上再下降一个维度,我刚才提到了十八大,所以我想结束的后半节,如果有时间,我想结合着两会的热点,住建部和土地资源部对土地市场和楼市的一些热点问题的反馈,也可以给大家做一个交流互动。
    现在我们说对房地产的认识,应该说从国家宏观的经济,到中观的国家对产业政策的调性,一直到微观房地产市场的表现,我想从这三个角度做一个简单的梳理。从十八大以来,我们先讲十八大。讲宏观经济,我们都知道这是一个最高层面的。宏观经济无论是中观、微观还是宏观的,中国的宏观经济其实不需要我们再老生常谈,他已经进入到了一个新常态,进入到中速增长,在寻找新的经济增长点的过程当中。所以在这么一个过程当中,2017年GDP的增长大概在6.5%左右,还在持续下降,去年应该是在6.5%的样子。所以在这样一个大背景下,其实房地产无论是在宏观经济当中占有多大的重要性,去年根据住建部统计的数据,我们的房地产在宏观经济GDP的贡献率达到了8%的比例,但我的总体判断是,无论房地产在经济转型期,说它是定海神针也罢,说它是任志强的夜壶论也罢,经济低迷也罢,它终究不过是一个短期的行为。从长期的趋势来看,中国的房地产按照我个人的观点,早在2010年的阶段,已经完全跨入到全新的阶段,它的标志性就在于整个市场的分化。
    比如一线城市、二线城市持续市场的火热,三四五线城市绝大多数的低迷,还处在一个去库存的状态,这是一个非常重要的特征。第二,整个中国的人均住房率已经达到了一个相对比较高的水平。最后全国总体的供给和需求已经到了供应相对宽裕,就是供大于求,我指的是全国范围来看。所以这三个主要的特征,已经决定了整个中国的房地产跨入了新的阶段。所以可能在阶段性经济比较严峻的情况下,国家可能出台了政策来刺激房地产,来做一个经济的支撑、支持,以免经济出现恶性循环,但这终究不过是一个短期的现象。我们一定要从更高程度上来看这个市场,长期来看已经进入到了这个阶段。从对应的中观来看,我刚才讲到了十八大,从中观的角度上来分析,十八大中央提出了常态化、长效化和新型城镇化三个化。常态化指的是调控政策的常态化,就是要根据市场的反应及时出台调控政策。这个大家都已经看到调控政策在中国的楼市当中从来都是如影随形,从来都是不离左右的,这一点我们不用展开谈。长效化就是我们要建立,使得楼市不再大起大落,可以平稳健康发展的长效化机制。在十八大的提出当中,新型城镇化算一个,另外一个,我们的双轨制差异化,这也一个。双轨制指的就是我们研究对房产税的立法,对保障房供应力度的跟进,再对应市场化差异化的调控。所以我们今天来回顾一下十八大提的这几个点,其实从大的角度上来讲,我本人认为从政府、调控当局的角度来讲,还是在努力朝这个方向来推进,只不过是说成效确实不是那么令人满意。
   
18大以来的调控政策解读和分析

我们来一个个讲。差异化其实落实得比较好,比如我们最近这一轮房地产的调控政策,针对不同的城市,一线、二线严加调控,三四五线还要继续去库存,差异化的政策运用的是非常明显的。但是双轨制的建设、长效化机制的建设并非那么尽如人意,等会儿我想我们结合着住建部和国土资源部对这些热点问题的回应,我们可以再来谈,所以这一点我们停一停。十八大本身是对中国产业的定位政策,现在时间过去了四年多,可以说有些地方做得不错,有些地方做得其实还不到位,这个我们再来看,这是中观的。微观的就是市场的表现,刚才讲过了,其实是重大的两个特征,就是市场的分化。我相信这个特征可能还要围绕中国的楼市相当长时间,因为这个分化不仅仅是楼市的表现。看上去是楼市的表现,其实深层次反映的是整个中国宏观经济,尤其是在转型期折射的宏观经济现状。比如现在经济的贫富差距,经济区域的发展不平衡,大城市群、省会城市的吸血、抽血剂的效应,这就是经济不平衡的表现,公共资源分配得不平衡。种种宏观经济当中存在的矛盾和问题,其实都表现到了楼市的分化上,这就是整个中国一线二线城市,大约也就是在五十个城市左右,市场持续得比较好。这五十个城市之外绝大部分的六百多个地级的行政区划,两千三百多个县级行政区划,其中绝大部分楼市的表现并不好,大的策略还是在去库存的战略当中。

从宏观、中观、微观角度分析房价走势

        我们的视角是从宏观、中观、微观来看房地产。我们来衡量一个楼市价格的走向,我也一向建议要区分,比如我的建议是一向要看长期、中期还是短期的。我们从短期来讲,其实指的是市场的波动,价格是涨还是跌,往往短期的由中国的楼市来看,中国二十几年的楼市,80%的时间当中都是政策调控左右了短期市场的波动。所以这一次,我们就拿上海为例,上海的楼市好像又像过山车一样,又像恍如隔世一样,成交量又回到了三十万左右。因为上海的楼市有一个简单的数据,我们来反映城市的温度表。比如三十万左右的水平、二十到四十万左右的水平,对上海这个城市来讲,按照过去的定义,就可以定义为成交低迷,市场是非常糟糕的。一旦到了五十万、六十万的水平,实际上相当于是比较正常的水平。到了八十万、一百万、一百二十万那就是过热。所以我们来看,三十万左右的这个水平确实是比较低的,更别说要对应着2015、2016年火爆的市场来比,就更显得数据比较低。但是我们要问一个问题,为什么到了1月份、2月份会到这样的水平,为什么会低下来?无非是两个原因。
         简单地说,第一就是高成交量的透支,我个人是这么认为的。我们2015、2016年的市场在上海来讲都是创了新高的,有巨量的成交,而且量价齐升。这样的话,实际上是对上海楼市的现有需求,因为大家都是恐慌性购房,恐慌性置业,不计后果地冲进了市场,所以这其实是对未来市场的一个严重透支,这是一个。另外一个,价格就在这种高额成交的情况下,我刚才讲了,其实是一个量价齐升,价格已经到了一定水平,这本身对需求也是一个抑制,这是一个很重要的原因。其次,是对楼市调控政策的原因。但是楼市调控政策仅就上海这个市场来说,我个人认为影响并不是那么大。因为大家回头来看,其实全球的楼市调控政策当中,上海一直是最严格的,哪怕这一轮北京出台了新的调控政策,上海几乎没有新的调控政策注视,因为该打的牌几乎打完了。到目前为止可能上海的调控政策也还是全国最严格的,所以就调控政策这一点来讲,我本人认为在这一轮当中,它的作用可能是居次的。但是这也不得不说,这一次全国的调控政策对市场的预期也会是一个重要的调整。
    所以我们说一个市场无非就是供应需求,再加上预期,三者的化学反应。所以预期的调整当然也是一个很重要的因素,这些因素交织在一起,使得上海的楼市价格降下来了。到底后期怎么演变?我觉得这才是我们真正要关注的。它到底是一个短期的,像以往那么多次市场反映的一样,又是一个短期的效应,短则几个月,长则一年半载,然后就又回回头向上、疯狂上涨,还是会怎么样。我们住建部这次又重复了十八大的平稳健康,这四个字几乎对中国楼市来讲,这几个词简直就是很怪异的词,所以这是我们要说的。
    我接着讲接下来的话题。从中期来看,我们怎么样判断一个市场。刚才我对应着我们从宏观、中观、微观看一个产业的角度来对应,其实中期的价格走向绝对要跟着供求关系走。供求关系和国家对一个产业的定位走,这两个因素决定了一个产业。比如我们就说中国楼市价格的中期走向。我刚才讲过了,中国的房地产已经进入了一个新阶段。另外,中央的政策十八大以来可能做得并不是那么好,但是我个人认为,总体上还是在朝着那个方向走。所以中国政府对房地产的调控,总体上也还是遵循着希望它能够建立长效化机制的方向走,希望朝着去支柱化的方向走。所以在这两个大的前提下,再加上供求关系这个根本性因素,决定了从中期来看,中国的房价不大会出现大幅上涨的基础,我个人感觉从这以后,这个可能性确实并不是很大。我的意思是说,再出现2015、2016年这种一年拉升二十、三十甚至像深圳四十多的上涨的情况,我个人感觉这个概率真的是比较小了。但是从中期来看,房价平稳上涨的格局,我个人感觉是不会改变的。
    第三,长期来看,不是说中国的楼市,应该是在全世界范围之内,长期来看,资产价格的上涨基本上都是一样的,受影响的因素非常多。比如货币的贬值、通胀,就是种种因素,这个我们就不展开谈了。我们再回到刚才基于上海市场的短期成交低迷,价格现在并没有降。1月份是未降,2月份还微涨,虽然涨了0.9%。接下来到底会怎么样,我个人感觉一线、二线,尤其是一线,我讲讲个人的观点。包括上海在内的一线城市,如果按照2017年这样一个年度来讲,我个人认为房价的上涨几乎是肯定的。如果说得保守一点,那就是大概率事件。但是涨幅的幅度不会大,具体涨了多少比例我就不预测了。但是我认为上海包括一线城市,2017年度会涨几乎是肯定的。
    我觉得二线城市的分化会加剧。假设我们说有三十到四十个二线城市,那二线城市当中有些城市的波动会比较大,有些城市今年一样会有一个不错的涨幅,有些城市就不排除会出现下跌。但是大多数二线城市可能还会处再在一个小幅上涨的情况。三四五线城市反过来讲,倒有可能会比较平稳。因为总体上国家的政策对三四五线城市还是以去库存为主,三四五线城市还是在调控土地供给,即便想卖也卖不掉,处在这么一个状态当中。
    所以从2011、2012年去库存到现在,这么多年过去了。2010年史上最严的调控政策之后,三四五线城市的市场开始逐渐走弱,一直到2012、2013年我们开始逐渐有意识开始去库存。这些年过去,其实对三四五线城市来讲,几乎没有什么利空的消息,总体上还是属于在一个扶持的状态。所以在这么一个大背景下,一线、二线城市的调控,包括上一轮的暴涨,反而会传导到三四五线城市。而一二线城市的调控对三四五线城市来讲,又是一定程度上的利好。所以就2017年度来讲,我本人认为三四五线城市相对是比较稳定的。二线城市波动分化会比较大,一线城市大幅上涨的概率是没有可能性的,小幅上涨几乎是可能的,或者说几乎是个大概率事件。
所以我们回头来看上海也是这样的,所以我觉得1月份、2月份成交的低迷也是一个短期的。我相信随着3月份、4月份、5月份之后,成交量慢慢会稳定、有所恢复。另外一个,也别指望能恢复多大程度,因为首先大家要知道,2015、2016年一线城市的市场绝对是一个畸形的,不是一个正常的市场。成交量绝对是在多种因素的刺激下,当然肯定不是回光返照,到至少是一个短期的效应。因为对于一线城市来讲,尤其是对上海这样的城市来讲,一手房的供应、供给,从一级市场土地,二级市场的供应量逐年萎缩,本身量就摆在那,所以成交在全年度来讲,如果一直是处在一个相对正常的背景下,就不可能会有非常大的量。但是我觉得它恢复到一个正常水平,对于上海来讲也是非常快的。

后市如何应对?

        这是我的一些判断,所以今天我们讲的标题虽然是楼市低迷,我们应该如何应对。给大家的基本结论就是,对上海这样的一线城市来讲,我还要结合第一次房地产本质直播时讲的。我个人认为像上海这样一线城市的优质资产,可能是未来十年能够走赢通胀、抗拒经济波动,不说是唯一,至少是极少数的可以选择的投资方向和资产之一。因为像一线城市,这个展开谈就是一个很长的话题了。因为像上海这样的一线城市,严控人口还是一个重大的政策,就是新增需求还是非常旺盛,所以我们就不展开谈了。
    接下来的这一点时间,为了做这次直播,我特意到网上去看了一下两会,关于住建部和国土资源部对大家关心的一些热点回复,我也会谈一些我的观点。比如住建部的回应,2017年房地产市场是稳字当头。刚才我讲过了,我们说在中国楼市,稳定健康这四个字已经完全被畸形、被异化。稳定健康、健康稳定这四个字年年提,年年定为调控的目标,年年都觉得应该换个词就更好了。所以我们到了2017年,从十八大到马上要召开的十九大,我们还是稳字当头,但似乎我们极少能看见中国楼市是稳字当头的。今年会不会出现稳字当头?我的看法是完全可能,今年有可能是稳字当头。但是这个稳能持续多长时间,完全取决于我们到底有没有建成真正能促使房地产市场稳定健康发展的长效化机制。
    刚才我讲过,从十八大提到十九大,我们长效化机制的建设,其实还是处在一个缺位的状态。所以今年也许会稳,那明年还会不会稳?这另当别论。我们今天只讲今年。刚才讲过了一个长效化机制建设,关于房地产税推进的情况。住建部对此也做了回应,说这个问题是十八届三中全会明确的改革任务。十八大到现在为止四年多了,没有看到明确的进步,要加快房地产税立法,并适时推进改革,有关部门正在按照中央的要求开展工作,我觉得这就是一个官方的言论,听听而已。
    对于房产税,前一阵子实际上市场传得非常热,似乎真的是楼梯下了,人也要下来了。但马上相关部门就做了一个辟谣,说没这么回事。关于房地产税,我们也有相当多的文章来展开说。对税前世今生的一些东西我就不展开谈了,我只谈我本人的观点。就是近期之内,虽然房地产税是早晚要出的,但是我个人认为近期是不可能出来的。十九大期间房地产税能出来就不错了,最多最多说,能不能再扩大点试点,这个就不得了了,所以近期之内我个人认为不大会出。
    第三个焦点。房地产去库存有哪些成效,今年会怎么办?这当然是针对三四五线城市来做的。关于这一点,住建部的回应是说,2015年末,商品房的代售面积是7.18亿平方米。2016年末是6.95亿平方米,下降了3.2%,商品住宅下降比较快,下降了11%,所以他们因此说,三四线城市的去库存取得了初步的成效,并且说这是因为新型城镇化推进的重要原因。第二,引导农民工进城买房造成的。对于这一点,我有不同的看法。我觉得住建部太会给自己脸上贴金了。
    首先我们来讲新型城镇化,我个人并没有发现新型城镇化在过去几年当中有什么明显的推进,并且会由此带动房地产需求。所以这一点,它的表态只不过表明了我们的中央还在延续十八大的战略,对新型城镇化还是在着力地推进。但是明确地来说,新型城镇化现在还是没有找到一个明确的抓手和支点,到底是靠什么切入点做开、打开,在全国建一千个美丽小镇,这可能是一个点,但是就目前来看,除此之外还有没有什么更好的,至少我目前没看到。农民工进城买房,这在最早很多媒体采访我的时候我已经说过了,住建部把引导农民工进城买房当成了一个重要的去库存手段,我个人觉得比较可笑。因为农民工进城买房是在住建部提出去库存化战略之前就已经产生的一个重大现象。从2010年之后,尤其是公务员,某些阶层买房被遏制住之后,其实在三四五线城市,农民进城买房就是主要需求的构成来源,并不是国家的去库存战略的促进,而且去库存战略所出台的优惠政策根本不足于促使农民因为它的战略而进城买房。所以这一点,我觉得只不过是在为自己的脸上贴金而已。
    焦点四,一线城市的房地产市场走势如何,包括央广还有短评:平稳健康的标准就是抑制泡沫,防止出现大起大落。这一点我不想展开谈了,刚才已经谈过了。平稳健康对于我们中国楼市的调控来讲,就是一个巨大的讽刺,所以官方的言论可以忽略不计。但是我刚才讲过了,官方尽可能是在短期之内为楼市的应对、调控造成了市场的波动,并没有达到预期的效果,并且长效化机制的建设一直处在缺位的状态。但是这两个是不矛盾的。我刚才讲过,是从宏观、中观、微观结合着来看中国的房地产。无论政府的政策是主动也好,被动也好,整个产业已经到了这个点,所以这一点我觉得还是要辩证地来看。
    最后,关于国土资源部的两个热点问题的反映。第一,鼓励居民买房,居民买房可以放心。这个指的是强调我们居民的财产会受到一定法律的充分保护,指的是物权法,包括根据物权法,国土资源部和住建部对应的城市房地产管理法的角度。就是我们七十年的住房到期之后到底怎么办,在两会上对这一点谈过了,这也是一个老生常谈的话题。因为在中国的土地转让过程当中,曾经出现过五年的使用期,在东北。在青岛有二十五年的土地使用期,这些早到期了,做了一批糊涂账,相关部门因为没有明确、清晰的立法,其实就处在一个到期就到期的状态。
    因为大家对七十年使用权到期的问题还是比较关注,因为毕竟这关系到千家万户,每一家家庭核心资产的一个敏感话题,所以两会当中对这个做了一个回复,但是并没有明确的点,只不过是说可能会收费,到底怎么收,到底怎么办,只不过是说会加紧立法。其他另外的点,是对农村土地的征收、宅基地的改革,这一点上有一个扩大的试点。
    第三,我刚才讲过了,有一点还要引起我们的重视。就是毕竟习大大有过关于这句话的说法,就是房子是用来住的,不是用来炒的,这一点还是蛮关键的,这一点也要引起我们充分的关注。无论从宏观、中观、微观,再结合着老大的这句话,所以我觉得这次两会、十九大之后,我相信不排除对房地产还会有新的政策出来。如果有,可能就要着力于对长效化机制的落地。因为我刚才讲过了,十八大到现在为止几乎没有落地,就是处在一个空转的状态。
    最后一个资源管理部的热点,就是提出了一个长效化机制,我们刚才也提了。他们提出了三大举措,第一,保证总量、优化结构,这指的是土地供应。第二,规划引导、稳定预期。第三,公布住宅的中期规划和滚动开发的计划,要适应市场规律的基础性制度和长效化机制建立。
    土地在长效化机制当中,当然是重要的一环,我们只能说拭目以待,我还是那句话。因为多年当中都是狼来了,只闻楼梯响,不见人下来。所以这些,我们最终看两会和十九大之后政府的一个最新政策出台。
楼市市场分化持续,刚需如何应对? - 李骁 - 李骁的博客
 
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