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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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2015年04月15日  

2015-04-15 14:31:48|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:两会楼市解读,稳消费促健康仍与18大一脉相承

(原载《湖南房地产》)

 

尽管今年政府工作报告对房地产市场着墨不多,但市场仍能从中嗅到其所传出的强烈政策信号。政府工作报告中明确提出,稳定住房消费,坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求。报告即未提“抑制投资投机性需求’,又强调支持自住和改善性住房需求,看起来今年政府工作报告的楼市口径,几乎接近放松力度最大的2009年。并且报告将“稳定住房消费”放在“加快培育消费增长点”部分,显然政府有意让居民住房消费成为拉动经济增长的动力之一。那么究竟该如何解读今年的两会楼市政策?两会奠定的楼市基调以将怎样影响下一步的政策走向?

 

“稳消费与促平稳”

 

李克强总理315日在两会结束后答记者问时表示:中国城镇化进程还在加快,中国房地产市场的需求是刚性的,我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展。如何理解这段话?总理说中国的房地产市场是刚性的,前面加了一个很重要的前置,那就是“中国城镇化进程还在加快”。 这与他今年1月在瑞士出席达沃斯世界经济论坛时的表述:“中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的”口径一致。这与开发商口中为了促销而夸大的“刚需”是完全不同的概念,而是指城市化进程必然会产生大量有效需求,这可不是给楼市送什么“定心丸”,更不是以鼓励住房消费的名义来发展房地产,来推动房地产投资,恰恰相反决策层更重视房地产的长期平衡健康发展。把视野放大了些来看政府工作报告,今年与往年最大不同的地方就是把GDP的增长目标调低到7%,这一目标是11年来最低的。政府主动调低GDP增长目标,旨在提高GDP的质量及经济增长效率,而不是再依赖于房地产来推动投资,而是着眼于消费(自住和改善)。但这与“加快培育消费增长点”并不矛盾,因为事实上,从政府所鼓励的6类消费来看,住房消费的总量远大于其他5类消费的总量。如何把住房消费释放出来,化解中国房地产供大于求的结构性问题?那么保持一个长期平稳健康发展的房地产市场至关重要,只有让房地产市场回归理性,回归居住本质,让房价回到绝大多数消费者可承受的水平,才能真正的把居民住房消费释放出来,才能成为拉动经济增长的动力之一。稳定住房消费绝不是维稳高房价,而是要稳住合理的住房需求。至于报告未提及“抑制投资投机性需求”,并不意味着这类需求又将得到扶持和鼓励!那是因为经过多年的调控,这类需求已经得到了一定程度的区隔,且不动产登记、房地产税立法等长效机制将逐步发挥作用,房地产市场将更多地尊重市场机制,因为在正常的市场经济中,无论是自住、改善需求,享乐需求、还是投资、投机需求,都应该在房地产市场得到满足。但是,政府应当通过税收等手段,调节高档住宅消费、投资性住房消费,遏制投机性住房消费。

 

笔者认为:解读两会中透露出的楼市政策应该辩证地、宏观地看待,而不是像某些市场化媒体那样从中断章取义地作对自身利益有利的解读。

 

保民生:加大城镇棚户区和城乡危房改造力度

 

两会后在回答《金融时报》记者的提问时,李克强表示,中国还是一个发展中国家,住房既是经济问题,更是民生问题。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。笔者一直以来强调中国应该构建“市场—保障”型的双轨机制,让市场的归市场,政府的归政府。这样房地产业在满足“居者有其屋”的前提下,仍具备一定的经济拉动功能,带动一些相关行业的增长和产品的消费。今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。按国家的规划,“十二五”期间新建保障性安居工程3600万套,2011-2014年四年已新开工3230万套,加上今年计划的740万套,最终将达3970万套左右,超额完成任务。这在中国住房保障发展史上,无疑是空前绝后的伟大民生工程。尽管保障房建设存在盲目建设、供需错配甚至分配不公等问题,但总体来看瑕不掩瑜。

 

值得关注的是:除了城镇的保障房建设,近几年决策层也渐渐开始重视农村危房改造。从2008年开始至2014年,全国共实施农村危房改造1684万套,中央累计安排1192亿元补助资金支持农村危房改造。今年政府报告中提出:2015年全国计划改造农村危房366万户,比去年增加100万户,预计未来还将进一步加大农村危房改造。体现了城乡和谐发展,让城乡居民共享发展成果的理念,农村危房改造的推进对分流农村居民对城市商品房需求也有较大促进作用,有利于房地产市场健康平稳发展。

 

存量房转公租房和安置房:有助于去库存 化解楼市风险

 

另外,政府工作报告提出,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。加大货币补贴力度,困难群体可以拿着补贴,按自己的需求和意愿,去市场上购房或租房。这会产生更多的商品房购买或租赁的需求,有利于化解供需矛盾。更为重要的是,“把一些存量房转为公租房和安置房”,意味着中央明确要求地方政府少建保障房,转而收购存量的商品房,这相当于政府在帮开发商去库存。我国房地产市场区域性分化特征明显,一二线城市去库存压力相对较小,一些三四线城市去库存周期远超16个月,蕴藏巨大风险。去年住建部就曾表示要千方百计去库存,今年年初也在内部引导地方政府少建保障房,转而收购存量房。这样不仅可以减少新建保障对商品房市场的冲击,还有利于商品房去库存,加速房企回笼资金,有利于化解楼市风险。

 

楼市政策:坚持分类指导 因地施策

 

政府工作报告指出:坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任。再一次明确了决策层对房地产市场的治理思路,那么不会再出现全国一刀切的调控措施。原因可从李克强总理答记者问中寻找答案,他说:房地产市场有其自身的规律,中国国土面积辽阔,有特大城市和中小城市、小城镇,情况各异,所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任,因地制宜,分城施策。应该注意的是:落实地方政府主体责任,并不是引导、鼓励地方政府救市,落着点还在于“促进房地产市场平稳健康发展”。

 

关于下一步的政策走向,则值得重点探究。可以预见,2015年,金融机构对稳定住房消费需求提供支持,将是政策的主要着力点。目前有关下调二套房首付比例及利率,这符合支持居民自住和改善性住房需求的政策方向,出台的可能性较大,甚至调低首套房首付比例以支持首次置业的概率都较大。两会结束后不久住建部已经要求进一步降低公积金门槛、增加贷款额度。而关于货币信贷政策,由于中国经济下行压力较大,而CPI维持在低位,这为货币政策持续宽松提供了空间,预计年内还将持续降准降息,这不仅有利于降低购房者的置业负担,也有利于降低房企的融资成本,缓解其资金链压力。而目前仍执行限购的4个城市,虽然楼市倾向于“去行政化”的市场自我调节,但因这4个城市情况实在特殊,短期内取消的可能性不大。

 

尽管决策层强化地方政府的主体责任的政策落着点在于促进房地产市场平稳健康发展,但地方政府基于自身利益的考量,许多地方将非常直接的出台税费减免,购房补贴等多种救市政策。可以预料的是地方政府的楼市刺激措施将此起彼伏。

 

不管地方政府在螺丝壳里做什么道场,但决策层对今年房地产市场的基调已定,那就是告别调控时代,更尊重市场机制,让住房市场回归消费与居住的本质,还有就是减轻经济增长对房地产的过度依赖。
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