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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:楼市不会崩盘只是早跨入新阶段  

2014-07-02 23:40:37|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:楼市不会崩盘只是早跨入新阶段

(原载《湖南房地产》)

 

随着成交走低、降价潮的蔓延,拐点论、崩盘论再度引发社会广泛关注,市场预期的天平正朝着看空派一方倾斜。就连房企“大佬”潘石屹也表现出悲观预期,他认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到冰山。

 

针对不少机构及市场观察人士抛出的楼市“拐点论”“崩盘论”。住建部总经济师冯俊64日在京回应称,他并不认同目前一些人士对“拐点”概念的使用。在他看来“拐点”是一个数学概念,并不描述曲线是上行的态势或是下行的态势,也不描述态势的转折点。因此,市场上将其视为房地产市场崩盘式下滑的临界点并不恰当。他认为,今年以来关于房地产的多项指标出现增速下滑,属于市场正常的自然调节。

 

但在经济学上关于“拐点”的定义通常是指曲线由加速增长转变为减速增长,但关于房地产行业的“拐点”,王石及国内多数经济学家的定义更接近于“转折点”。

 

经济学中的“拐点”与数学上的“拐点”意义迥然不同。如果硬要在这个概念上死磕,实在没有多大意思,笔者倒是更认同王石及国内多数经济学家有关房地产“拐点”的定义。在笔者看来,无论搬出多少证据去论证中国楼市是否面临拐点,去打口水仗实在没有必要,最终还得交由市场来检验。

 

综合房地产市场当前的高库存量、城镇化速率放缓、人口老龄化的加速、经济增速持续放缓、宽货币低利率时代的终结、保障房供应增加等众多因素来考量,中国的房地产市场的确有可能面临较长时间的周期性调整。其调整周期可能比2008年和2011年的两轮下跌周期持续时间更长。因为,决定楼市运行最大且最直接的影响因素是经济增速放缓将导致终端需求萎缩、宽松货币政策逐步终结,资金面缺乏支撑,房价上涨的基础已被剥弱。

 

经济下行期,是检验经济成色的最佳时机。潮水退去,裸泳城市浮出水面。鄂尔多斯、温州等地楼市泡沫破灭已经为中国楼市风险响起了警报。在笔者看来,中国楼市不存在整体性泡沫,但肯定存在局部性泡沫。一些经济发展强劲,资源向心力强,高收入人群收入住房需求集中的城市,短期破灭的可能性较小。而一些库存过高,缺乏产业支撑、人口净流出,居民收入涨幅低于房价涨幅的三四线城市则存在泡沫破灭的风险。在本轮调整周期中,预料还会有遭遇鄂尔多斯、温州式“滑铁卢”的城市浮出水面。

 

不存在整体性泡沫自然也不会有系统性崩盘,但仍需谨防局部风险诱发“蝴蝶效应”。中国楼市“行政市”的特征,也意味着政策最终或将托住房地产市场,阻止泡沫的破灭。因为如果房地产泡沫一旦破裂,中国经济硬着陆的概率将上升。明智是做法是去支柱、去产能、去杠杆、去投资化,逐步挤泡沫,从而实现“软着陆”。

 

中国房地产市场近年的发展,与土地财政、地方债务、影子银行牵连颇深。房地产作为信贷资产最大的抵押品,金融业良性运转的润滑剂,地方政府最重要的资金来源。一旦房地产泡沫破灭导致地方债、影子银行风险释放,政府、银行、企业、与个人四张资产负债表都可能在连锁反应下迅速恶化,从而陷入“资产负债表”式的衰退。这才是需要我们高度警惕的。对于拐点论、泡沫论、崩盘论,笔者认为应保持的务实态度应该是“少谈些论调,多研究些问题”——正视风险,从而寻求防范风险之道。而不是基于利益立场,要么鼓吹房价永涨论,要么迎合民粹大放厥词什么房价将跌50%甚至80%,亦不能对房地产领域所蕴藏的系统性风险掉以轻心。

 

基于以上判断和认知,笔者倒是很乐意来探讨未来一段时间内中国楼市的走向。个人认为:

 

一、去库存将成主旋律全面普涨终结。

 

不仅是三四线城市楼市库存高位运行,由于购房者心理预期的改变,一二线城市,库存也呈上升态势。国内房地产市场将进入深度调整阶段,一线城市也恐难逃量价齐跌的命运,意味着房价全国普涨时代终结,短周期内有可能呈现持续调整局面。对于房企而言,应采取现金为王的策略,牺牲部分利润,加快消化库存,回笼资金。总之,谨拿地、快卖楼才是正确的应对之道。

 

二、房地产将从超高增长转向中低速增长。

 

不仅房地产运行的宏观环境已发生改变,我国商品房总体上“供不应求”的局面也已逆转。至2010年底,城镇居民家庭自有住房率已达到89.3%,人均住房面积达到31.6平方米。中国人口老龄化趋势日益清晰,1981-1991年“婴儿潮“期间出生的人口购房需求将逐步平复。城镇化速度也难以持续过去10年那么高的增速,其能否快速推进还受户籍、土地制度等配套改革的制约。房地产市场总体上“供不应求”的局面已发生改变。此外,决策层对经济增长速度的偏好已发生变化,“适应新常态”的提法,意味着经济增长更加注重GDP增长的质量和内涵,对房地产业而言意味着并不需要过去那么高的成交量和投资额度。中国经济有望在房地产软着陆过程中实现房地产的去支柱化,即减少对房地产业的依赖,实现产业结构调和转型升级。对房企而言,也应学会适应“新常态”,尽快摒弃高杠杆、高负债和高资金成本驱动的盲目扩张模式。

 

三、房企分化趋势日益明显:强者恒强中小房企日益边缘化

 

每一轮市场调整,都是残酷的市场洗牌期,加速行业整合步伐。仅从融资能力方面考量,许多标杆房企拥有海外融资平台,融资成本低廉,这是中小房企难以企及的。对于中小企业而言,自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧,令其发展环境越来越恶化。未来将有更多的中小房企被清理出局。一些抗风险能力差,经营不善的房企将纷纷走上被收购、兼并甚至破产的道路。最近融创收购绿城的事件则具标杆意义,事实上绿城曾频频陷入资金链断裂、负债累累,及被收购的传言中。更别说那些夹缝求生的中小房企了。未来,大量房企将快速消失,市场机会则属于少数实力强大的公司。其结果是马太效应显现——大型房企越滚越大,中小型房企日益被边缘化。

 

四、土地制度改革的推进有望平抑地价有助于楼市平稳发展

 

十八届三中全会《决定》提出:建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。农村集体建设土地入市在未来有可能渐进式地实现。如果地方政府退出征地过程,真正实现交由市场进行土地资源的配置。地方政府摆脱了对土地财政和房地产的依赖,楼市泡沫及地方债风险都有望得已化解。同时农地入市,势必大大缓解城市建设用地供应偏紧的局面,地价将得已平抑。“面粉便宜了,面包自然会便宜”,楼市将更加平稳发展。

 

五、周期性调整之后楼市仍是白银时代

 

在完成去库存,市场供需平衡,房地产投资与GDP增速相适应之时,就意味着周期性调整的结束。次贷危机之后的美国,就经历了这样的过程,如今已经走向了复苏之路。尽管中国房地产业系统性的机会也许不复存在,但新型城镇化带给行业的将是更多的结构性机会。房地产业或将告别黄金时代,但白银时代的机会依然值得期待!在笔者看来,机会主要蘊藏在城镇化、消费升级及一些细分领域之中。

 

表现在:未来新增城镇人口将带动较大的住房需求,住宅领域仍有充裕的发展空间;随着收入水平的提高,改善型需求将成为主流,精品住宅和个性化的产品将获得市场认同;城市群中的枢纽城市及发展潜力大的卫星城市的商业地产值得房企重点布局;旅游业方兴未艾,消费潜力巨大,旅游与休闲度假地产将是一片蓝海;而随着老龄化社会的到来,养老地产项目也将备受青睐。

 

笔者对房地产市场的判断是,短周期虽然将面临降温,但不改长周期温和平衡增长。开发企业应走精细化经营之路,并积极向细分领域挺进,分享新型城镇化及消费升级带来的红利。

 

在万科郁亮看来,房地产就是一匹美丽的斑马,黑白相间。郁亮表示,对于乐观派,认为斑马是白底的,我们有必要告诉你它还有一半是黑的。但是如果你是悲观的,认为斑马是黑底的,你也要看到有白色条纹的存在。该如何理解?笔者来概括一下,就是房地来可以掘得黄金,现在可能是白银了,但白银仍然是贵金属。产风险与机遇并存,驾驭得好,企业仍然可以从中掘金。只是在郁亮的语境中,原

 

在文章的最后,笔者要送给购房者的忠告是:多数情况下房价的波动周期是“U”形而非“V”形。时过境迁你会发现最低价也许就在不经意间擦肩而过,普通购房者很难把握。因此,作为自住型购房者,既不要非等价格最低才买,也不要买了又怕降价。既然不是用来做投资的,将来房价的涨跌几乎与你无关。在开发商重拾以价换量策略时,碰到物超所值的产品,该出手时就出手吧。

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