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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:住宅产业化——前景美,推行难  

2014-05-14 17:09:19|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:住宅产业化——前景美,推行难

(原载《湖南房地产》杂志)

 

2014318日,省政府召开常务会议,原则通过了《关于推进住宅产业化工作的指导意见(草案)》。我省把加快推进住宅产业化,赋予了促进两型社会建设、发展壮大战略性新兴产业、推进新型城镇化等重要意义。

 

什么是住宅产业化?英文原词是“Housing Industrialization”,直接意译就是住宅生产、供应等实现工业化。“像造汽车一样造房子”——工厂化流水生产、模块化高效安装,这是对住宅产业化最直接的理解。

 

为什么要推进住宅产业化?

 

对社会而言,近年住宅产业快速发展,但其生产方式是粗放型、劳动密集型、高耗能型的。数据显示,房屋的建造过程以及使用总能耗占全国总能耗的47%,是典型的高耗能产业。此外,建筑工地扬尘是形成雾霾的罪魁祸首之一,在一些三四线城市,甚至可能占到雾霾形成因素的30%-40%

 

如果住宅大部分部件在工厂生产,可最大程度地节水、节能、降耗。按照严格的出厂标准,所有的部件生产成型后,到现场进行拼装——这样的住宅产业化不仅能节能降耗,且对工地污染防治起到非常好的效果。再辅以新技术、新材料、新工艺的应用,可使住宅朝着节能、环保、绿色、低碳方向发展,并可提高建筑质量。

 

对开发企业而言,由于劳动力成本急剧攀升及融资成本居高不下,致行业利润率降至低点。推行住宅产业化,可实现快速开发及规模开发,有利于从根本上提高开发效率和效益。当前多数房企在提“产品标准化”,其实产品标准化是住宅产业化的基础,住宅产业化是产品标准化的终极形态。随着品质导向、规模效应及高周转率等系列生存法则的变迁,住宅产业化是房企赢得市场的必由之路。

 

从发达国家的发展经验来看,住宅产业化是必然趋势,也必将引发我国住宅与房地产业的一场革命。

 

住宅产业化前景很美 但推行不易

 

国外的经验表明,当社会发展到一定的阶段(如劳动力成本上升,住宅工业的配套产业较为成熟时)采用工业化的方式建造住宅要比采用现浇的方式在成本上要低10%~15%。早在1999年我国就出台了《关于推进住宅产业化提高住宅质量的若干意见》,明确提出了住宅产业现代化的发展方向。迄今10多年过去,但推进和实施仍步履蹒跚,原因何在?

 

住宅产业化要实现的是建筑的标准化,构件生产工厂化,住宅部品系列化,现场施工装配化,土建装修一体化,生产经营社会化,形成有序的工厂的流水作业。发达国家推行住宅产业化,有一套完善的建筑(住宅)部品体系,实现部品设计、开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化。

 

其普遍做法是,建造商将建筑按部位划分为若干部品进行工程的组织与实施。各类部品均由不同专业化的制造商完成设计,在工厂制作与集成后,到现场进行拼装,并负责后期维护。整个建造过程中各部品生产企业间分工明确、界限分明,并形成一种协调有序的施工组织。如此操作,不仅可以使生产过程更加专业化,且使各生产环节形成有序的生产流程。同时,也有利于形成有序的工业化和标准化生产体系,优化产业结构,实现规模化生产。

 

可以看出,住宅产业化是一个全产业链,全寿命周期的、全系统的概念,仅凭单个地产公司一家之力难当重任,也难以形成行业整体技术标准与技术储备。住宅产业化要想达到西方发达国家的发展水平需要政府、企业、消费者以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力,需要全产业链共同推进。唯有此,才能积累基础技术,共享基本经验,破除技术壁垒,形成行业推动力。

 

当前,制约我国住宅产业化发展的障碍主要有,相关行业标准尚不完善,市场认知度低、成本较高,以及政策扶持力度较小等方面。其中,成本高昂成行业最大难题,其根源又在于产业链不成熟、上下游未能打通,不能发挥规模效应和产业集群效应。由于上述原因,在推进住宅产业化方面,大多数房企还是持观望的态度,涉足期间者成功的也罕见。

 

万科是国内住宅产业化的先行者,早在2003年,就开始实行住宅标准化运动。但长跑11年,迄今仍难言成功。325日,北京万科与住总实业、北京住宅建筑设计研究院签订战略合作协议,联手打造住宅产业化“构件”工厂,以解决构件生产环节成本高昂的问题。万科执行副总裁毛大庆有些兴奋:“前面8年都在搭钱,到了今天我们终于看见阳光了”。

 

据悉,长沙远大住宅工业有限公司在进行住宅工业化方面也进行了有益的探索,形成了较为完整的技术体系和产品体系,已广泛应用于工程项目实践,实现了住宅建筑生产“由手工到机械、由工地到工厂、由施工到总装、由农民工到产业工人、由技术工人到操作工人”的5大转变。此外,新城地产、绿地集团等企业也有所涉足,但论成功皆尚有距离。我国的住宅产业化仍停留在国家住宅产业化基地进行实验和探索的阶段。

 

但是,笔者相信,将来会有更多的企业陆续加入进来,实现全领域的突破所需时间不会太久。

住宅产业化该如何推广?

 

政府该做什么?

 

政府要做的概括起来就是四件事,即制定扶持政策、完善标准技术体系、产业引导和培育市场。

 

政府应该制定产业扶持政策、产业发展规划,积极稳妥地推进,在试点项目成功的基础上积极推广。湖南推行住宅产业化已经有一定的基础,远大住工及远大可建堪称其中的佼佼者。有必要扶持一批龙头企业,通过试点推进产业培育和产业化推广。对于从事住宅产业化的企业,可从土地,税收、财政补贴、信贷支持等方面给予一定支持。

 

政府有必要加快完善住宅产业化认定标准制度体系建设。参照国际先进技术,加快完善部件协调标准、制造技术标准、建设技术标准、开发技术标准、安全操作标准和质量体系标准。同时,加快住宅部品部件和整体住宅认证体系建设,推进住宅的产业化集成建设。

 

政府应该从源头上引导企业采用新的产业化生产方式,鼓励传统建材企业向住宅产业化部品生产企业转型,整合产业链资源。鼓励开发、设计、部品生产、施工、物流企业和科研单位组成联合体,培育以产业化方式建设住宅的大型产业集团。提高住宅产业规模化、标准化、产业化水平,逐步形成适应湖南特点的装配整体式住宅体系,培育领先的区域性的住宅产业集团。推动全产业链创新发展,形成完整、标准、现代、可持续发展的住宅产业化集群。

 

还有必要加强宣传引导。提高公众对住宅产业化及绿色建筑的认识,增强社会认知度,制定鼓励居民购买的激励或补贴政策,扩大市场需求,现阶段可将保障房作为主要试点领域。

企业该如何参与?

 

多数开发企业意识到住宅产业化是未来房产行业的核心竞争力所在,但真正实现“独立行走”的并不多。

 

当下,企业参与住宅产业化,要么是集团型模式,要么是产业供应链模式。集团型模式是以一个实力型的企业为核心以控股、参股方式组成一个多样式、多层次、多功能的联合体。而产业供应链模式是企业基于产品所处的产业链条,以物料的供需关系为连接,通过与相关企业的物流、信息流和资金流的统筹、协调与对接,形成横向一体化的发展。前者适应于资金、技术实力雄厚的企业,后者适应于中小企业。在住宅产业化进程中,各企业要利用自己的核心优势通过不同的转化渠道选择合适自身定位的发展模式。

 

关于住宅产业化,万科看得更远,已经将目光瞄准了3D打印房子。王石说:3D打印就是现在万科住宅产业化的批件生产,再往后升级版就是3D打印机,这正好和现在的互联网、移动、大数据一致。

 

住宅产业化机遇与挑战并存。对于企业而言,不应只关注远方的高山,更应关注脚下的沙子。它没有捷径可走,技术与人才储备是核心,创新是灵魂。需谨慎评估风险,但也不能畏手畏脚。送给有志于住宅产业化的企业一句话:且行且珍惜!

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