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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:杭州楼市降价不是崩盘的开始  

2014-03-16 16:35:43|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:杭州楼市降价不是崩盘的开始

 

主持人:欢迎收看楼市夜话,走近楼市,评论热点,我们是程隽,今天我们的楼市夜话给大家请来了重要的嘉宾,上海乘星行董事长李骁李总,是一位实战派的房地产营销专家,有多年的丰富的经验。

 

主持人:最近又有消息出来了,现在稍微可能好一点了,老百姓觉得好一点了,开发商觉得不好了。杭州的房价降下来了,2014天杭州打响了房地产降价的第一枪,其中有两个楼盘,我看一下是哪两个楼盘,是德新公司开发的北海公园成为了马年讲价的第一盘,还有一个是香榭丽楼盘是一晚上真降了6000,其中由于是当天买楼的人竟然一天亏了50万,去砸楼盘,场面是相当的激烈,对于这样一个现象您是怎么看的?

 

李骁:首先我认为这不是一个偶发,而且也不会止步于此,为什么这么说,因为我们要研究在杭州这两个楼盘的背后的原因是什么,首先我们要讲,这首先它就不是杭州的个案,因为杭州两个项目,常州也有类似的项目,但是我们可以分析它背后的原因。

 

首先杭州这个城市来讲,它的楼市库存是比较高的,供求关系是失衡的。

 

主持人:就是他卖的货太多了,买的人少?

 

李骁:是,因为据不完全统计,杭州的楼市的库存现在要消化的话要到22个月左右,我们一般的来讲一个城市的库存14个月到15个月,一年到一年半是比较恰当的,你超过了一年到一年半这个库存的时候其实它供大于求,这是一个方面的原因。

 

另外一个方面的原因我们都知道杭州的房价曾经一度超越上海,大家杭州的人口仅仅相当于上海的1/3

 

主持人:就像咱们刚才那个笑话里说的那样,竟然是100万买张碟子听那个悲惨的西湖的水我的泪。

 

李骁:是,也就是说其实杭州这个城市它的房价确实是虚高的。这是第二个原因。第三个方面的原因就是我们知道杭州是浙江省的省会,一般的来讲中国的省会城市都具有一个抽血机的效应,地级市、农村都要省会城市,有钱的人到省会城市。

 

主持人:就是温州人也去买了?

 

李骁:我说的就是温州,温州作为一个主力军之一,其实为杭州的楼市贡献了很大的购买力,但是温州的房价我们都知道已经连续下跌跌得非常惨1/3跌得差不多都下去了。所以相信有不少的买家会围魏救赵把杭州的房子可能就抛售,总之会受到温州楼市崩盘的影响。所以你综合这几个原因,杭州的楼盘的打折促销现在引发大家的关注,我认为这是一个首跳效应,第一个跳水的青蛙引起了大家的关注。我认为除非接下来政府,或者说我们的中央政府,或者说浙江省地方对楼市会有特殊的救市政策,如果没有这绝不会是个案。

 

主持人:就是第一只跳水的青蛙,以前有个故事叫咕咚来了,就是咕咚一声,大家都吓得跑了?

 

李骁:是,这一段时间业界在热炒杭州的楼市的降价会不会引发全国楼市的崩盘,这一点我倒不是这么看。

 

主持人:这一点上有交叉的,其实我还有一个问题,你刚才说了省会城市对一个省有吸引力的,说温州人有钱了,咱们跑到杭州去买房,环境好,有西湖,还可以旁边爬爬山,还可以去一下灵隐寺。杭州其实很漂亮,他不仅仅对他这个浙江省有吸引力,像我我就喜欢去杭州,为什么呢?一到那就觉得很可能能够遇到白娘子。全国人民都想去,你知道西湖到了周末,咱不说节假日,到了周末,那哪是看景、看白娘子啊?那就是看人,推个小推车都挤不动,像这样一个情况下为什么说它还是会过剩呢?

 

李骁:我到你这来买张门票,难道你还想让我在这,强迫我买套房子吗?

 

主持人:我真的想买张门票就到那去,他要再降降,我说不定就去买了。这话又说到这个份上了,说到这个话题上了。就是如果它再跌一跌,会不会出现这种大家蜂拥而购?

 

李骁:首先现在杭州楼市的降价效应还没有铺展开,而且它能铺展到什么程度这需要观察,我刚才只是说这不会是首例,也不会是最后一例,而且会有一定程度的蔓延。其次在全国范围之内供大于求的城市,尤其我们在讲的三四线城市,这些我相信会出现和杭州相同的这个效应,它的分化会继续地加大。

 

我举个去年的例子,去年整个中国卖了7万个亿,7万个亿的成交当中其实有50个城市分享了其中的50%。剩下的600多个城市它的成交量只有3.5万亿。也就是说其实去年一线城市和少数几十个二线城市把绝大多数的成交量给占掉了。三四线城市确实如我们所言走势不会特别乐观,成交量下来了,如果你的供应还依然处在高位,房价没有选择,可能继续要在低处徘徊,这是最少的。

 

主持人:杭州的楼市,李总的观点是的的确确往下走了,不是个假摔的现象,不是一个个案了,但是不会导致全国的崩盘?

 

主持人:崩盘论现在就是说不存在?

 

李骁:因为整个中国的市场它的特点一个区域广、差异大,中部地区、中西部地区、东部地区、环渤海每一个经济带,一个区域它的房地产的表现都是不同的。所以我觉得我们要研究,如果你要研究价格的走势,首先要分析影响这个价格走势的几个核心的因素,比如说供求关系、货币政策、我们的调控政策,包括当地人口的现状,比如说我们在说温州的房价下跌。其实大家都知道过去10年温州的人口导出了40万。虽然人口导出不是引发温州楼市崩盘的一个要素,但是人口导出的城市它对房价是没有支撑的

 

主持人:也是一个条件之一。

 

李骁:影响的因素。

 

主持人:影响的一个条件之一。人口的问题,还有我们要细分这个市场,您的观点已经非常的明确了。我们说所有的树叶表面  上看都一样,其实各有各的不同。美女也是一样,您一看都很漂亮,其实一看环肥燕瘦。所以全国那么大,各个地方的房地产市场它是不一样的。杭州的楼市降下来了,我们可能心里一惊,但是不需要那么的惊,我们要仔细分析一下它的这个来龙去脉。

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