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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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新户型时代登陆上海  

2014-02-21 19:20:12|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新户型时代登陆上海

 

  随着时代的进步房地产市场已经不再意味着只满足居住的基本要求,房地产的调控无形中对户型的要求越来越高,我们需要用更合理的平面功能布局,更创新的户型设计,去迎合市场的自由化。

 

什么样的户型能符合目前房地产市场需求?

 

  目前市场上的住宅一般分为刚性需求住房、改善型住房以及养老住房,户型多数以234房为主,中国计划生育的政策和子女不爱与老人共同生活的传统决定了户型卧室数量的比例。

  

  刚性需求住房也可以称之为婚房,因为该类住房购买者年龄基本在25-30岁左右,男女双方结婚前必须有套自有住房是中华民族自古以来流传下来的传统观念,这种观念使得刚性需求住房成为了房地产行业经久不衰的支柱,而购房者事业还在刚起步阶段的现状使得这类购房者一般会选择购买2房户型。但是刚性需求住房的居住时间往往会比较短暂。

  

  当购房者到30-45岁有了子女、积累了一定财富并有能力改善住房后,会选择置换为3房或4房的改善型住房,给子女或亲戚多留一到两间客房,供一些亲朋好友来短暂探望。改善型住房选择面比较宽,而且居住时间相对刚性需求住房而言较长,因此该类客户群购房时也会比较挑剔。显然,对于改善型住房户型设计要求更高,好的户型就算在房控时期价值还是会稳中升涨,反而设计不好的户型将面临售价打折、被市场淘汰。

  

  45-65岁左右,一旦子女要结婚,长辈会考虑把自己的房子卖掉,购买1-2房留给自己居住,平时预留1室作为客房使用,剩余钱给子女买个2房当婚房,久而久之,一个又一个轮回使得房地产市场欣欣向荣。

  

  当然,按照市场规律发展,所有物价都在涨,房子单价涨也在情理之中,户型面积的把控和户型合理布置必须跟的上市场的变化。按目前市场考虑2房的比例应该占市场50%配比,可是对开发商来说2房的户型出不了容积率,除非做一梯三户或四户,否则公摊太大,但同时南北通风和前户的自相遮挡问题必需解决好,这对户型设计要求也相对提高。一般2房的2户单元设计主要以18层以下为主,单元3户或4户设计主要在18层以上,这是为了考虑得房率的问题。由于交通体系面积合理都是在60-70㎡左右,按单元总面积250㎡计算会占了41的公摊面积,换言之,得房率只有在75%左右。所以一般18层以上2户单元面积不宜小于250㎡,只能做把户型做大,才能提高得房率,使房子更好卖,因此出现了现在市场上豪宅的11户概念或32户的设计。4户单元以上由于要考虑日照问题,较多使用在南方阳光充裕的区域。

  

什么样的户型能成为未来购房趋势?

 

  市场主流户型面积一般在90㎡到170㎡之间,刚性需求住房面积理想在90㎡到110㎡,改善型住房在120-150㎡,养老住房一般在70-90㎡,超过170㎡则为豪宅户型。

  

  目前在调控的政策下,所谓别墅产品或大平层的豪宅户型必是有钱人的首选,但毕竟有钱的人少,而且在他们已经有了之家的居所后,再要他们买豪宅或在财富升级的前提再买,其实可能性并不大。国内富人有多少?一个富人会拥有多少套房子?富人会买很多套房子当收藏品吗?李嘉诚有钱,但是他会买地自己开发或买物业投资,还是会买很多豪宅作为投资?所谓的豪宅只在稀缺的地段才能号称豪宅。毕竟稀缺性地段有限,若较远地方一般都考虑别墅类型产品,若在郊区的话(未成熟地段),尽量以多层为主,因为基本都是乡下搬迁的客户为主。只有在稀缺性板块造豪宅才可以与昂贵的地价媲美,高端的户型设计外,高端建材和技术的使用也可以把房价抬高。目前市场上花园洋房和别墅产品类型较多,不管哪个地段哪个产品都以豪宅之称投入市场,开发商无非想把单价提高,争取更大的利益。但是此类产品还是以改善型人群为主,开发商把建筑面积做小,卖给没达到一定富裕程度的购买者,以伪洋房或伪别墅之姿投入市场。其实这些人就算买得起,也不一定养得起,因为一个送你的一个地下室你都不一定装修得起。所以购房者买房一定要理性,开发商开发更要理性,长久以往,这些产品的保值价值并不高,还是市场上的伪产品,豪宅户型180-450㎡未来不一定好卖,所以我们应该着重90-170㎡户型设计。

  

  未来我们还可以考虑将养老户型和婚房户型结合,一家人可以同时住在同一个小区或一个单元内,方便走动,美满幸福。无论东西方国家,老龄化问题日益加剧。在西方发达国家,老年人和年轻人有着自己的生活模式,老年人不太需要年轻人为他们养老,他们有自己的退休金、医疗金等众多福利,可以享受两老的生活,或者可以选择群居养老院,享受一些为社会为老年人提供的社交空间、医疗配套等,很多好的养老建筑一般都规划在郊区,风景优美安静的环境里。而我们东方人还是一直以儒家思想,传承孝道,提倡和子女生活,为子女做饭,照顾子孙起居问题。竟然如此,我们设计户型的时候为什么不能考虑将婚房和养老房设计在一个单元里或同一个小区。若要结合在一个单元,高层单元4户户型是一个最佳的两房设计了。单元端头户型可以考虑南北通风户型,而在中间户型可以考虑三个开间朝南户型了。那么如何分配婚房和养老房呢?老年人的户型里,采光是最重要的,而活动空间需求大的是年轻需要的。一个好的户型设计,端头的户型餐厅和厨房设计要求高一点,平时父母可以过来家里煮饭一起吃饭交流,因为考虑了户型面积的大小,端头户型的主人房可以做的比较小,节约空间,把剩余的面积集中放到客厅,厨房和餐厅里。而中间老人居住户型反而需把主人卧室做大,考虑老人活动不方便,而客厅和餐厅可以相对做小,这样一小家拥有自己的生活空间和一大家庭的乐趣和互相照应。可能,这种国内的理想生活模式能成为未来购房的大势所趋。

  

什么样的地段是现代人购房的趋势?

 

  政府参与规划的CBD区或RBD区,一般都会往大型的开发商考虑,入住后自然小的开发商也会跟着入驻。在前期政府的引导下和政策的扶持下,户型的要求主要经济,还是以小户型为主,把人气带旺后,商业气氛浓郁后在把地价抬高卖给做改善型客户群,最后进入的开发商必须目光眼锐。

  

  在一个人口密度高的城市发展历史中,城市一般以一个核心的CBD作为一个中心主轴而散发规划的。在这个核心的城市里,做为城市的行政区,商务区,金融区和商业区,城市的面貌都一一的展现在这些公共建筑里了。因为人口的增加,社会的进步和国家的发达,首先公共交通的设计,地铁基本都能为市区解决交通问题。那么未来谁住在市中心?

  

  目前城市的大力发展,市区主要还是以商务金融配套为主。还包括城市旅游观光为主。在上海市中心,一般能够正真能成为一个一百亩大的小区的楼盘几乎少之又少。一般需爱居住在市区的都是外企的CEO,单身人群热爱城里的夜生活。

  

  除了生活配套能满足外,交通的噪音,空气的质量都很差,所以市区的居住环境可享而知。一般有钱人还会住内环吗?没钱人住得起吗?除了城市里稀缺性板块外可以造豪宅外,其实内环更适合打工一族居住。城市的配套需要很多服务业来支撑的,地铁的辐射范围,解决了打工一族买车问题。而有富人居住或改善型应该规划在中环附近,因为地价相对便宜,小区可以合理规划,绿地率和建筑密度都符合人居的指标。况且有钱的人也可以买辆车到市区消费。所以未来的房子投资价值最高的应该在中环上,临城不离尘。

  

时势造英雄,英雄造时势,我们正处于时势造英雄的局面,这种局面也给了房地产机会。购房者购房投资需要谨慎、开发商开发楼盘也不能浮躁,否则按目前市场库存量和房地产一直未经过深思熟虑、不符合市场需求的开发,中国将会出现很多建筑垃圾的危机。

 

优户网-户型新势力

 

KCNG先生在国内外从事建筑设计行业十几年,经历过中国2000年初期至今房地产快速发展的黄金时期,从初期住宅规划空间布局过于单一形式化,而忽略了住宅产品本身的重要性,到如今土地价值的居高不下,住宅规划更注重产品搭配合理化和功能布置科学化,使得土地使用率最大化的同时,更着重于住宅产品细节上的研发和创新。

 

成立优户网的目的:整合、创新、自主研发优质的住宅单元户型,按照统一的制图标准审核绘制,设计师可以通过优户网专业的搜索引擎,直接下载CAD图纸,从根本上减轻设计师的时间成本,让畅销的住宅单元户型图能在行业内广泛的流通与运用。

 

通过优户网平台,设计师可以快速寻找到合适的单元户型图,为房地产企业在竞拍土地前进行土地价值分析和规划不同建筑产品分析及测算主要经济技术指标,从而让房产企业降低土地开发风险,追求开发利益最大化。

 

设计师成为优户网会员,可以参与房产企业发布的单元户型设计投标及设计产品研发的悬赏,通过该单元,能提高设计师在行业内的个人知名度。

 

设计企业成为优户网的战略合作伙伴,可以提供优秀的规划设计、立面风格作品或企业动态信息,经优户网审核后将在网站前台展示,以提高企业在行业内的影响力。

 

优户网也为合作的房产企业线上提供企业形象宣传、企业招聘信息发布、行业动态发布、销售项目专栏推广、企业经理以上级别博客推广、网站整体广告发布;线下组织高端品牌商业活动、公益活动等等,为房产企业整合资源,提供更全面、更便捷的设计咨询服务。(优户网CEO黄杰进供稿)

  

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