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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:平台经济与房地产金融创新  

2014-01-21 17:54:19|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:平台经济与房地产金融创新

 

各位好,今天咱们主题是“平台经济与房地产金融创新”,看到这个题目就想到了刘明康说过的一句话,21世纪不再是单打独斗的世纪,是打群架的世纪,当时我听了这句话很诧异,堂堂大员说的这么市井和通俗,实际上整个产业和行业的发展,应该讲是逐渐的验证了这一点,尤其是今天听了杨总的主题发言之后及我相信对平台经济,还有房地产创新这个方面,我们在座的总裁都有比较深刻的感受。

 

什么是平台经济?对平台经济是怎么理解的?

 

目前说平台,有点像说定位一样,到了非常口头化的地步。比如说去招聘的时候,去面试的时候,说这个公司平台大,和一个新的企业合作之后这个平台更大,通俗的来理解,就是这么回事。

 

抱团和捆绑,把平台经济几个主要的核心特征给勾勒出来了,我们讲平台经济要区分几个关键词,一个是平台,一个是平台型的企业,也就是在平台上的这些企业,然后好的平台才能够产生平台经济,因为我们要讲平台的话,那咱们五个人适当的握个手,小公司35个人也是一个平台,他可能不能够产生平台经济的效应,怎么样产生平台经济的效应,上海市政府在过去的几年对平台经济也有专门的部门来做深入的探讨,指的就是捆绑和抱团,把相关的产业链上的相关上下游的企业捆绑在一起。

 

目前其实平台型的企业产生平台经济类的企业都很多,比如苹果和小米,如果放在房地产领域的话,各类创业园就是一类,可以节约效益,这是平台经济的模式,平台经济和房地产的关联也不外乎如此,

 

为什么要金融创新,金融创新都有哪些方向?

 

今年2013年中国楼市卖了7万亿,不到60个城市完成了50%,剩下的大概地级市有600多个,660多个地级市,其实是瓜分了剩下的这么多的城市只问题了50%不到,所以这个市场的分化非常严重,所对应的是什么呢?所对应的就是今年过千亿的企业是有7家,我今天上午在办公室的时候就对着名单把前10家加了一下,前10家房企今年的销售额是11140多亿,大概是这么一个数字。这些房地产企业十强就占到了整个中国房地产销售额的15%多,这个数字在2009年的时候只有8.6%2009年前后中国统计局的官方数据显示中国房地产企业应该是有8万家,我刚才为什么讲这些数据?它其实就勾勒出了我们房地产生存的现状,强者逾强,行业整合加剧,这个已经是现状了。我记得我们2000年的时候我是跟华晨合作过,我在给他们递报告的时候我记得很清楚,现在13年过去了,香港的房地产行业形成这个格局已经二三十年没变了,前四大企业占了65%的份额,前十大占了香港80%多的份额,剩下的这些企业到底怎么活?

 

我觉得杨总的抱团捆绑是一个方向,也就是说可能结合我们刚才的问题,为什么要做金融创新,因为你不做金融创新你就活不下去,银行现在授信只面对百强企业,甚至50强, 而针对某一些特定的区域,过了这些区域银行不给授信了,在这样的背景下中小企业的生存之道就得做捆绑,就得做金融创新。

 

一个最根本的简单的原因就是因为我们生存的环境变了,市场每天都在变,如果你的策略和战不做随之的调整,可能你要被市场淘汰出局。比如说我们现在市场商业地产所占的份额越来越高了,上海基本上处在一个住宅向商业地产过渡的阶段,甚至是中后期的阶段,住宅今年的数据按照年初的预测应该在1280万,住宅的供应量每年都在降,在一个商业地产越来越重要的市场它对资金的融资方式的这么一个变化要求会更高。

 

另外一个,企业越来越靠规模化来发展,比如说一线房企如果不能保持它的规模竞争力就会下降,你怎么样保持你的规模,然后保持你的竞争力,金融融资是它核心中的核心。所以这些都决定了房地产的融资创新在整个领域当中的重要性,尤其是住宅它的综合利用率的下降,利用率下降就意味着你拿地成本高,综合利率率下降,融资创新势在必行。、

 

目前房地产的融资三个途径,一个直接融资,那就是银行,毫无疑问现在还是占据了主要的位置。其次公募和私募地产基金,基本上份额也跟上来了,我觉得这些可能在未来的若干年当中还会是一个主要的市场格局。但是在发展主线方向上我个人认为,比如97年的时候我们当时做了一个楼盘,被《焦点访谈》采访,采访的人叫王志,曾经一度很红,《面对面》的主持人。当时他为什么来采访我们?当时上海已经试点做购房按揭了,但是北京还没有,上海是唯一的试点,当时王志就跟我感叹,他说如果我们北京也做按揭的话像我这样的就可以买房了。这意味着什么呢?按揭的那个时间是一个划时代的金融创新,那个金融创新让绝大多数人可以有资格参与到购房的行列当中去。接下来可能是有一个很重要的趋势,就是怎么样让社会的这些闲散资金也参与到开发当中去,所谓的开发门槛非常高,事实上这些所谓的信托、地产基金就是让社会的闲散资金参与到开发当中,分享开发的成本、利润的红利,我觉得以后这一点是一个趋势。尤其是在商业地产为主的市场当中,REITs虽然在中国可能是困难重重,但是我觉得这个是大势所趋,时间早晚而已。这是一些大的方向。

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