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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:双轨制、差异化,中央定调房地产  

2013-10-31 19:11:39|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:双轨制、差异化,中央定调房地产

 

中央政治局1029日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行集体学习,这是政治局集体学习会议首次提及房地产问题。

 

会上习近平发表讲话:从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要总结我国住房改革发展经验,借鉴其他国家解决住房问题的有益做法,深入研究住房建设的规律性问题,加强顶层设计,加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

 

此次会议明确指出,根据十二五规划,未来要建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户),到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。截至2012年底,保障房的覆盖面约12.5%,未来仍有较大的提升空间。需要说明的是,保障房覆盖面的提升将以扩大土地供应为基础,预计未来3~5年,房地产投资增长将稳定在15%~20%之间,其中保障房投资的增长将稳定在25%以上,成为投资和经济增长的稳定器。

 

从十八大的三化:调控的常态化、调控机制的长效化,新型城镇化,到中央政治局学习会议主题可以看出,新一届政府对房地产调控思路基本定调在双轨制和差异化上。

 

双轨制简单的说就是市场的归市场,保障的归保障,高收入阶层在市场化轨道上解决住房问题,低收入阶层由政府主导的保障房解决,中国楼市制度市场化之初本意就是要走双轨制,但当年发展经济苦于无钱,靠土地解决资金,保障房建设又被忽略,实际上走了美国市场化模式,说是市场化,却又是扭曲畸形的市场,因为调控之手从未离去。

 

现在开始的双轨制是必然选择也是权宜之计,一方面限于宏观经济对房地产的依赖很难短时间降低,去支柱化之路不可能一蹴而就,另一方面贫富差距在房地产上的表现尤为突出。事实上十八大关于楼市的核心思路也正是双轨制,用调控常态化的手段控制房价上涨的幅度,用调控长效化的思路建立长效机制,长效化的机制就包括出台房产税和加大保障房的建设力度。

 

但最终要走德国模式,德国楼市的核心是把房地产业定位于民生产业,立足于解决国民居住问题,这也应该是中国楼市的终极方向。

 

双轨制和差异化最为对楼市的定调,可以预测:

1、保障房建设力度不会减弱,到达20%或更高比例时,保障房对市场的调节作用将会显现,房价和需求都将更趋平稳;

2、房产税开征大势所趋,将会加快,长效化机制的重要组成部分就是房产税,利用税收的作用来调节贫富差距,并解决地方政府和保障房的建设资金;

3、除非宏观经济出现问题,否则房价将继续上涨,目前阶段看,楼市泡沫整体破灭的风险远未解除,必须靠坚决的改革和制度创新以时间换空间;

4、全国调控政策差异化将越来越明显,因为市场分化也越来越明显,中央将会给地方政府更多授权以换取对不同城市更加灵活和实际的调控措施,避免调控政策一刀切;

5、预计即将召开的三中全会,将在土地、税收、户籍改革等方面会有更大突破。

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