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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:以房养老阻力大 制度建设是根本  

2013-09-29 17:52:17|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:以房养老阻力大 制度建设是根本

 

913日,中国政府网全文公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并计划将于2014年一季度试行推广。“以房养老”再次被推入公众视野,并引发社会的广泛关注和热议。

 

其实,早在几年前,上海、北京有个别金融机构就自发尝试“以房养老”,但均因效果不理想而被搁浅。如今,“以房养老”再次被提上日程,那么在上海,它的推广会受到哪些因素的制约?是否是利好大于弊端?“以房养老”模式在上海到底能够走多远?我们有幸邀请到上海乘星行行销服务机构董事长李骁先生与我们一起来探讨这个话题。

 

 “以房养老”只是补充 适用范围太窄

 

首先理清概念,以房养老概念很宽泛,模式多样,比如:1、出售房住养老院;2、出租房住养老院;3、售大买或租小;4、房出售与买者签长租约;5、房赠与换赡养;6、承诺子女;7、倒按揭。近期引发热议的其实是把房抵押给金融机构换养老金的模式,只是以房养老模式中的一种而已。

 

国务院特别重申加大推广“以房养老”这个方式,是非常好的补充。近一阶段,之所以以房养老这个话题引起社会这么大反响,其实我们特定指的是国务院推行这种,通俗叫倒按揭,以房养老的模式。但是倒按揭这样的一个模式,仅仅是以房养老模式当中一个很小组成部分。首先它的适用人群范围就特别窄,我觉得它应该是一个养老市场有益的补充,以房养老除了倒按揭,国家力推的模式之外,其他的方式,应该讲还是一个市场的选择,自发选择。比如卖掉房子得了房款养老,前一阵子还有说卖了房子周游列国。当然也有悲剧发生,周游完世界之后,自己还活着,房子没了。

 

舆论不支持倒按揭以房养老模式的根本原因在于对未来养老制度的一种焦虑和不信任,民政部最新公布的数据,中国有1.67亿老年人,80岁以上的1899万,大中城市70%空巢,养老金缺口2万亿且以每年25%速度增加,社保双轨制又存在巨大不公,都已经迫在眉睫,这些才是政府真正应该着力解决的。

 

倒按揭模式养老是以房养老模式中一种,而以房养老又是所有养老模式中的一种,因此不可能是主流,且本质上所有的以房养老都是市场化养老模式,政府只要制定好规则和制度,其他让市场自由选择,政府应该着力在保障性养老上下功夫,解决公众老无所依的后顾之忧。

 

养老地产和以房养老有关联  但基本是两回事

 

养老地产顾名思义,是地产产品一种类别,本质上还是房地产产品。以房养老是一种养老模式,两者之间有关联,但关联不大。这是我根本的一个看法。养老地产其实这几年已经在蓬勃发展,为什么会蓬勃发展?

 

首先是有市场基础,有这么大庞的需求,有这么庞大的需要养老的老年人基数。而且这个基数还在不断放大,我记得一个数据,要在2020年可能突破两亿老年人。

 

另外政府也在推动,比如说我们对住宅市场调控,使得资金加快进入养老地产。以房养老这个模式如果一旦试点成功之后,老年人以房养老,可能选择其中一部分养老地产到那去养老。这是一个利好,但仅限于某一类别的产品,所以养老模式试点成功,养老地产春天到来,基本上是两件事。

 

以房养老仍将面临较大阻力  老年人要开放养老观念

 

以房养老这种养老模式接下来将会遭遇到多方面阻力,为什么上海试点六年仅6例,表现的这么差,首当其冲是制度和相关规则制定模糊和不完善。这个要看国务院在出细则时候,会不会在这些方面有所完善和补充。

 

能够用到倒按揭这种模式以房养老的这些老年人,其实都已经上一把年纪,而且基本都是一套房,这些老年人的观念是不是能跟上,这是一个很大阻力。中国人房子是一个根,另外中国人不喜欢欠债。

 

还有老年人可能是空巢但未必是孤寡,可能有子女,子女不在身边,也许在分居,也许在国外,毕竟房子遗产属于子女。我们可能就有这样的人,房产不留给子女,子女可能还不高兴。

 

其他面临的阻力也还很多,简单梳理:

 

1、养老观念落后:根据市调显示,养儿防老仍是高达8成以上的选择;

2、伦理道德:子女希望继承财产的心愿

3、老年人对养老服务要求低;

4、金融机构规避风险;

5、评估难;

6、房价波动;

770年产权限制等;

8、制度规则的不完善。

 

选择什么样的养老模式是非常个性化的一个做法,必须要针对每个人的非常具体的情况。总体上我的建议,老年人尤其是对现阶段中国的老年人,开放观念开放思想是第一位的。基本上过好晚年生活,当然可以寻找一些专业人士的帮助,比如说房地产业内专家,比如说业外法律专家相关专家,做好养老的计划和方案。但是在这样的基础下,前提是开放观念开放思想,没有必要委屈自己。儿女自有儿女福,钱财生不带来,死不带走,一定要享受自己的晚年生活。这是我的一种忠告。

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