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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:德国模式,解决楼市问题的最终方式  

2013-06-20 20:21:20|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:德国模式,解决楼市问题的最终方式

 

十年九调控,调控变“空调”每调必涨,越调越涨,舆情激愤,是目前中国楼市矛盾的集中表现,如果解决,何时解决?成为焦点问题。

 

如何解决?首先要解决楼市定位问题,中国楼市说复杂很复杂,说简单其实也简单,和股市一样关键是要解决一个定位问题,不能既想要楼市做支柱拉经济又想要取悦老百姓搞民生,这样左顾右盼造成的结果就是任志强的夜壶论,需要房地产时拿出来拉经济,不需要时打压取悦民生,也正是这双重心态一会儿救一会儿打加剧市场波动和导致调控的不到位。

 

对房价而言,政策也许会在短期决定走势,但就像我们常说的,需求可以被压抑但不可能被消灭,不是致力于改变供求关系的调控政策,其作用时间往往最多二三年,也就就是调控政策为何必须要屡屡升级的原因所在,而是否能准确定位楼市地位,并形成模式则决定了一个国家房价的长期趋势。

 

放眼全球楼市三种主流的模式:香港、新加坡模式,美国模式和德国模式。既是中国楼市正在或必经的三个阶段也是解决中国楼市的终极方向。

 

第一阶段,当年邓公要发展经济苦于无钱,爱国商人霍英东献计可以卖地啊,其实这一卖就把房地产定位在了拉动经济上,98年福利分房取消,本意要走保障房+商品房的香港新加坡双轨制模式,但蝴蝶效应的强大威力显现,小小的偏差走到今天,扭曲的定位造就扭曲的产业,房地产成了支柱产业,土地财政成为地方经济离不开的药,而98年市场化之初提出的保障房建设被忽略,实际上走了美国市场化模式,说是市场化,却又是扭曲畸形的市场,因为调控之手从未离去。

 

现在开始第二阶段应下决定补课建立双轨制作为过渡,一方面限于宏观经济对房地产的依赖很难短时间降低,去支柱化之路不可能一蹴而就,另一方面贫富差距在房地产上的表现尤为突出。事实上十八大关于楼市的核心思路也正是双轨制,用调控常态化的手段控制房价上涨的幅度,用调控长效化的思路建立长效机制,长效化的机制就包括出台房产税和加大保障房的建设力度。

 

但第三阶段最终要走德国模式,德国楼市的核心是把房地产业定位于民生产业,立足于解决国民居住问题,这也应该是中国楼市的终极方向。

 

改革开放30年核心点是打破大锅饭,“让一部分人先富起来” 打破均衡释放生产力,社会实现巨大跨越式发展,但由此产生的负面作用也是明显的,贫富差距过大,社会公平缺失等,背离了改革根本,今后10年乃至30年核心,实现再均衡,缩小贫富差距,实现社会公平正义是必须也是大势所趋。

 

德国60%的人租房住,住房自有率仅有40%,即便如此政府也常常调控楼市,其最新的调控政策依据竟然是:我们不能冒着让我们的国民以6倍年收入的价格的风险来购买住房。

 

德国政府在严格控制房价的同时,大力鼓励租房,德国法律规定,3年内房租涨幅不超15%;超20%违法;超过50%,房东被认为赚取暴利,可入狱3年。一方面控制房租上涨另一方面德国政府通过各种方式给住房的人提供补贴。

 

因此德国模式的鼓励供给,抑制投机,鼓励租住构成了长期以来的各国房地产市场的稳健。到了中国楼市的第三阶段,房地产对宏观经济贡献到位应该回归民生重拾公平。

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