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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:中国楼市有泡沫,至少局部有  

2013-04-23 17:14:49|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:中国楼市有泡沫,至少局部有

 

关于中国楼市泡沫国外屡有声音论及,中国国内对此却争议分歧巨大,虽然随着楼市黄金10年,随着多轮楼市调控变“空调”,多头声势日渐兴隆,看空者的声音日渐式微衰落且有沦为过街老鼠的趋势,可惜,往往客观事物的发展尤其是经济规律并不是以人多人少来左右的。

 

在中国楼市是否有泡沫这个问题上,我是倾向于认为有的,虽然通货膨胀与资产泡沫不同,其区别于通货膨胀为一般物价水平持续上涨的过程;而资产泡沫则是某种资产的市场价格水平相对于理论价格的非平稳性向上偏移过程。根源上看,通货膨胀是货币现象,是过多货币追逐较少的商品的结果;资产泡沫是由于不符合经济现实的买卖行为导致的资产价格高估。

 

但讨论中国楼市泡沫却绝对离不开货币,在M2破百万亿之时,3月信贷又创新高,中国新增社会融资规模达创历史新高的2.54万亿,同比增7000亿,一季度总量6.16万亿元,同比增2.27万亿,这虽为经济持续复苏助力,但也为持续通胀埋下祸根,虽然中国信贷投放有前松后紧的规律,但今年强度远超预期,新十年开局之年不知货币政策的“稳”字如何体现?

 

更为奇怪的是,中国对货币严重超发意见一致,但对是否存在资产泡沫却分歧严重,虽然通货膨胀是货币现象,资产泡沫却未必是货币现象,但一国货币严重超发的同时很难避免资产泡沫!

 

道理其实很简单,货币超发既加大贫富差距又催生资产泡沫,逻辑在于,货币超发使得货币贬值并且引发通胀或至少引发通胀预期,民众购买房产保值避险,房产价格被推高。同时货币超发的过程就是贫富差距推高的过程,这就像是涟漪,有能力获得资金者就能获得先机和购买力,而不能获得超发的资金或少获得晚获得者只能承接更高的价格。

 

谈论中国房地产存在的矛盾,贫富差距是不可忽略的重要因素,也是认识和解开问题的关键钥匙,从总量和人均的角度来评价和衡量中国楼市都不准确,总量上中国楼市也许仍然存在较大供给缺口的,从人均上看呢,经过这么多年的发展住房困难似乎又是得到巨大缓解的,这背后的关键因素就是贫富差距的巨大和仍在进一步扩大的现状。

 

有数据显示近二十年来中国有一半人口的收入是没有增加的,最高收入阶层的20%和最低收入阶层的20%差距是33倍,但货币发行量每年以18%的速度递增,与房价的增长幅度相吻合,“不患寡而患不均”,房子在中国成为财富的代名词,买了房子就意味着参与到了财富的分配环节中,相反则意味着被社会边缘化,这就是为何一方面各种研究数据都表明中国自有住房率位居全球之首,但对房地产的抨击和不满也可位居全球之首的根本原因所在。

 

货币因素之外,考量是否有泡沫就会用到租金回报率、空置率、购买目的、房价年收入比等指标,首先说购买目的,向前推十年,很多儿女要买房,父母都会反对,认为房子够住就好,何苦要承担压力去买房,但时至今日相信当年这么想的父母都会悔断肠,眼下的购房者中即便是首套,我相信购买决策成分中投资保值需求也占了相当大比重。其实所谓的刚需、改善需求、投资需求等概念也是动态的,房价单边上涨时所有的需求都带有投资需求的烙印,房价持续调整的时候,大多数的刚需也许都化作了无效需求。

 

再来看租金回报率,以上海为例,住宅的租金回报率大约2%左右,也就是说400万左右的住宅租金大约也就每月7000元不到,回报率远低于银行定期存款利率,靠租金回报收回投资的年限高达50年,如果房价不涨,你说投资住宅干啥?

 

从房价年收入比来看,上海2012年的平均工资为56300元每年,平均房价为21412元,按此数据计算购买一套百平方米住宅需要38年年收入,与此对应的是,德国政府出台政策调控楼市的依据竟然是“不能让我们的国民冒着超过6倍年收入价格的风险来购买住房”。

 

随着国五条的出台,政府对楼市的调控反而遭受到最猛烈的抨击,全面否定10年调控的声音也空前高涨,这点我也是不认同的,调控就像是垄断,没有好或坏,只有坏或更坏,尤其是行政化的手段调控市场,过去以来我们的调控政策也许是更坏的调控政策,但不能说调控是没有必要的,也不能全盘否定,十年调控房价也许并没有下降多少,但不调控楼市的现状或许更加不堪,我们只能寄希望与政府能出台更为不坏的政策,资产价格高估就像倒啤酒出泡沫,调控得当随时间和经济发展会相当程度消化,反之早晚会破,我们大家应该都不希望看到那一天的出现。

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