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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:新“国五条”狙击房价会否成功?  

2013-02-21 17:37:03|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:新“国五条”狙击房价会否成功?

 

就在市场热议楼市调控将升级,并且预测升级版本为二套房首付提高至7成,贷款率为1.3倍的时候,新“国五条”应声而出,股市的回应最为直接和热烈,继传闻调控升级沪指大跌40余点之后,周四股市午市跌幅超过70点,股市如此回应,是否预示新“国五条”将再掀血雨腥风,楼市再度风雨飘摇,被业内称之为温家宝总理任内对房价的最后一次狙击将大获成功呢?

 

当然,首先要界定成功的标准,如果以温总理的一贯标准,调控是为使楼市健康,并促进房价合理回归的话,本次出台的新“国五条”显然很难达到这个目的,更别提要回归到所谓的“总理价”了。

 

原因在于:一、以降房价的调控思路原本就不科学,从调控和经济原理的角度来看,如果说消费者关心房价是因为自己利益密切相关的可以理解的话,那么从业人员、尤其是研究和评论人士,甚至管理层如果也罢焦点放在房价上的话就陷入了一个大大的误区,价格只是外在表现,我们更应该关注的是形成中国房价连年快速涨的内在机制,着力于治理内在矛盾才有望使得高房价问题得到真正缓解和解决。

 

对楼市的调控目标也不应该把焦点放在房价上,房价快速上涨固然是不健康的表现,但大幅下跌就一定是健康的表现吗?当然不是,造成中国房价连年快速上涨的因素是多方面的,必须综合梳理制度创新标本兼治才可以。

 

二、就新“国五条”本身来说,本质上是对以往调控政策强调,并没有全新内容,至于执行细则如何,还需要拭目以待,要讨论一项政策是否会对市场造成影响,关键看对供求关系和预期的影响会有多大,新“国五条”既然是以往政策强调,对供求关系的影响不大,而市场预期方面,首先市场对宏观经济走向比较乐观,宏观经济去年四季度触底得到市场认同,这是大背景,其次原本市场传言调控将加码,但新“国五条”至少本身并没有新政出台,即使是执行细节方面可以出台的新政空间和手段选择并不多;再者全国目前市场表现分化是主要特征,一线城市因为有刚需的支撑,市场表现固然抢眼,但很多三四线城市就未必乐观,如果政策加码一刀切,既不科学也对市场无益。

 

三,就我的观察来说,中国楼市调控已经发生质的变化。如果说今年中央经济工作会议之前的楼市调控重在对价格的调控,那么今年中央经济工作会议之后的楼市调控可能会更加注重内在的质的调控,由过去降房价为主旨更改为控制房价上涨幅度为主旨的调控。

 

调控房价有两种方式,一是把房价降下来,一是把居民收入水平提高,购买力增加实际上意味着房价的下降,十八大报告提出:“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求”,在住有所居上持续取得新进展。这一提法与“收入倍增”联系起来,实际上为中国房地产市场勾画了清晰的路线图:一方面控房价,一方面增收入。在控房价方面,“市场配置”和“政府保障”相结合,双轨制的特征明显:中高收入者通过购买商品房改善居住条件,低收入群体由保障房有效覆盖。房价合理回归,而居民收入不断提高,将有能力承接较高的房价,双管齐下,“美丽楼市”就实现了,将为“美丽中国”增色。

 

从决策层的思路看,宏观经济政策将容忍中国经济中速增长,房地产将走逐步去支柱化之路,即降低房地产在国民经济中的比重,房地产行业恐难现爆发性增长,逐步撇去投资属性,向居住属性回归。

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