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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:2013楼市跨年之“赌”房价涨还是跌?  

2013-01-04 19:00:37|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:2013楼市跨年之“赌”房价涨还是跌?

 

接近年底,关于房价明年是涨是跌的争论再度开战,更有经济学家直接“约赌”。

 

房价涨还是跌?买还是不买?

 

关于房价问题我想讲三点:一是要弄清楚长期趋势和短期波动之间的关系,房价长远看当然是会涨的,这里面有通胀和货币贬值的因素,70年代末万元户,家庭收入过万就了不得,现在呢?

 

因为过去楼市黄金10年,房价突飞猛涨,再加上楼市调控的数次调控变空调,越调越涨,强化了消费者的心理预期,为数众多的人认为中国房价只会涨不会跌,这是很大的误区十分危险,但是长期看涨不代表一直会涨,受诸多因素的影响,楼市价格会有波动,不同的只是波动幅度大小而已,比如眼下在政策调控的背景下,有些城市房价就出现了下跌,受金融市场影响鄂尔多斯、温州和安阳等地的楼市更是大幅下挫,上海楼市从90年代算起已经有四次价格调整。

 

放眼全球,也没有只涨不跌的楼市,日本房价下跌了几十年本来有所缓和但不幸的是遭遇海啸和地震楼市回暖遥遥无期,美国房价从2007年开始下跌一直到6个月前,德国、英国房价在次贷危机期间都下跌,迪拜,香港,香港的房价97年下跌一直到今年初香港财政司司长才宣布说恢复到97年水平,最新的数据是说超出97年高点26%,但考虑物价和通胀的因素,可能还是美国97年的高点。

 

投资的本质是选择,选择更高收益更低风险,规避波动,2004年中国楼市房价快速上涨的第一波里,有没有买房按照我的一个当时是外资银行高官的朋友的话说就是穷人和富人的差别,一样的道理,如果你是在97年的高点把大部分资金投在香港楼市的人而言,十年八年过去你和你当时的朋友的差别也将是穷人和富人的差别。

 

如果第一点是侧重从投资角度来谈房价的话,那么第二点我想从调控和经济原理的角度来谈谈房价,如果说消费者关心房价是因为自己利益密切相关的可以理解的话,那么从业人员、尤其是研究和评论人士,甚至管理层如果也罢焦点放在房价上的话就陷入了一个大大的误区,价格只是外在表现,我们更应该关注的是形成中国房价连年快速涨的内在机制,着力于治理内在矛盾才有望使得高房价问题得到真正缓解和解决。

 

对楼市的调控目标也不应该把焦点放在房价上,房价快速上涨固然是不健康的表现,但大幅下跌就一定是健康的表现吗?当然不是,造成中国房价连年快速上涨的因素是多方面的,必须综合梳理制度创新标本兼治才可以。

 

在房价这一大处说关乎国计民生的严肃问题上,我反对任何人尤其是业内人士尤其是所谓的意见领袖,不应该把房价作为炒作的标签,说一些可能连自己都不信的观点,语不惊人死不休,博眼球博出位丢弃基本的道德,这是可耻并且可悲可怜的。

 

政策紧还是松?

 

说起明年的楼市,我想总体上是稳中有涨的格局,但一线二线和三四线甚至五线城市会有分化。造成过去两年多来市场调整的根本原因是政策调控,所以衡量市场首要的是要考量政策,十八大以及十八大后召开的中央经济工作会议已经明确表态,一是维持政策的稳定性,二是坚持楼市调控不动摇,并且加大保障房建设,基本上是维持了2010年以来的房地产去支柱化去投机投资属性这样的政策路线。

 

如果调控政策不变,那么从供求关系上来看,一线城市和一部分的二线城市,虽然过去两年调控使得供给有所减少,但一来随着今年成交量的放大,二来目前库存依然处在较高水平,因此供给上不用担心,但需求因为政策不变动的因素未来不会质变,因此会处在稳中有升的状态下,但一部分二线城市和多数三四线城市甚至五线城市,因为库存较高的缘故,情况则要相对严谨的多。

 

作为亿万人关注的焦点问题,美丽中国离不开楼市的美丽,或者说没有楼市美丽美丽中国就将名不符实。

 

十八大和中央经济工作会议为我们描绘的美丽楼市蓝图是,一打造双轨制,即我说的两口锅吃饭,低收入阶层的住房问题由政府主导的保障房解决,高收入阶层在市场化这口锅里解决,并且征收房产税来补贴保障建设,而中间阶层则由保持调控不动摇,抑制房价的快速上涨,大幅提高居民收入水平提高购买力,我们知道调控的方式有两种,一种是把房价降下来,一种是把收入水平提上去,后者更积极,而美丽楼市的蓝图则是兼顾了两者。

 

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