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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:非房央企退出空喊三年尬尴了谁?  

2013-01-31 17:21:52|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:非房央企退出空喊三年尬尴了谁?

 

此文乃中华建筑报记者陈梦妤的采访文章,报纸刊登文章名为:“没有具体时间表”令行三载尴尬了谁?报纸电子版文章名为:非房央企应退出房地产市场。

 

 

1106亿元,这是非房央企中国建筑去年地产业务的销售额。

 

国资委的退房令将满3年,但这纸“将军令”似乎成就了一场“未了局”。除了中国建筑外,中国中铁、中国铁建等非房央企的地产业务近3年来实现了快速发展。对此,全国房地产商会理事、上海乘星行行销服务机构总经理李骁表示,非房央企应该退出房地产市场。

 

  非房央企应退出房地产市场

 

  20103月,国资委宣布,除16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

 

  然而,3年后的今天,仍有央企“赖着”房地产不走。记者了解到,中国铁建、中国中铁、中冶集团等央企的地产业务最近3年快速发展。中国铁建和中国中铁是在2009年后才大举进入房地产行业的,其地产业务在2012年房企销售50强排行榜中名列第23位和第24位,分别达到213亿元和199亿元。截至2012年底,除了21家被允许继续从事房地产业务的央企外,只有不到20家央企通过剥离或者转让方式退出了房地产市场。

 

  对此,李骁指出,非房央企应该退出房地产市场。第一,国资委下属企业本来就不是一般的市场化企业,其经营发展应符合国资委的方针政策。第二,企业应重视主业,不能轻易尝试多样化,这符合企业的长远发展战略。就部分非房央企地产业务销售额超千亿元这一现象来说,其主业销售额往往远高于地产业务销售额,后者构不成主业。如中国建筑去年的建筑业务新签合同额达9357亿元,1106亿元的地产业务销售额只是“九牛一毛”。再者,央企拥有大量垄断资源和强大的资金支持,这是民营企业所无法匹敌的。第三,在社会经济发展中,如果大量资金继续涌入房地产行业,制造业等继续被“冷落”,那么中国经济的长远发展将受不利影响。

 

  央企“陋习”致退房令“烂尾”

 

  据不完全统计,2012年下半年,上海、广州等全国主要城市的“地王”都被央企收入囊中,共计耗资250余亿元;今年1月以来,央企屡屡成为土地市场“主角”,以致于国资委不得不对其作出内部警告,并表态“央企一律不当‘地王’”。

 

  不能否认,央企逐步退出竞争性领域需要一个过程,需要遵循市场规律,我国的房地产行业也确实需要一些央企的参与,通过央企来平衡房地产市场的各方关系。但是,对于非房央企涉房,李骁认为是弊大于利的,央企的迅速发展离不开其所拥有的垄断性优势,如银行融资、政府关系等。

 

  李骁表示,央企的拿地规模较大,动辄几十万平方米、几十亿元,无形中抬高了房价。在目前供小于求的市场形势下,央企往往忽略了对自身品牌或发展战略的研究,大量项目因此成为“半拉子工程”。但是,“扛得住、捂得住”的心态令央企对此“不屑一顾”,而市场对此也持“睁一只眼闭一只眼”的态度。以房地产行业为重要财政收入来源的地方政府自然期望楼市频现“地王”,进而或明或暗地支持国字号企业竞标土地。央企那些零碎的房地产项目交易,与其说是在执行国资委的退房令,倒不如说是按部就班的产权交易。即使遇到了融资、销售等方面的困难,但是由于看好房地产行业的前景,多数央企对退出房地产业务采取的是“拖一拖,瞧一瞧”策略。

 

  在李骁看来,我国的房地产市场纵深大、容量大,还未进入寡头竞争时代。万科虽然是业界老大,但单家民企的力量尚不足以撼动整个市场。若几家大型央企联合,万科的发展空间却可能受挤压。在以资本为主导的市场上,符合大企业胃口的土地已经越来越少,因此国资对民企来说越来越重要,万科几年前谋求国资入股正是出于这点考虑。即使民企没有资金压力,但在与地方政府进行深度合作时,其不如央企的地位劣势就非常明显。

 

  国资委态度决定退房令“生死”

 

  记者了解到,目前房地产行业的平均净资产收益率维持在10%20%之间,相对可观,而央企资金实力雄厚,一旦选择退出房地产市场,就意味着失去了一个重要的利益保证点。国资委此前公开的数据显示,78家被要求退出房地产项目的央企旗下共有房地产子公司227家,约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%,资产总额占比为15%,销售收入和利润占比为15%7%

 

  对于退房令的下一步趋势,李骁指出,这还要看国资委的态度。房地产行业可赚快钱的特质令不少人趋之若鹜,而国资委是在央企房地产业务遍地开花和“国进民退”态势逼人的特定情势下发布退房令的,对退房对象的定义比较明确,但没有规定具体的退出时间。从近3年的执行情况看,国资委“说大话”的嫌疑明显,市场出现恶性循环。我国政府政策公信力缺失已是常态,如果没有舆论施压或上级部门追责,这一政策很可能就此“流产”。

 

  此前也有媒体就此采访国资委新闻处,得到的回答是“没有具体时间表”。由此看来,国资委虽然没有否定退房令,但这一政策基本已被束之高阁。

 

  “狼来了”空喊3年,只留下“一地鸡毛”。

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