注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

李骁的博客

大视野集团董事长。归再读网络科技董事长

 
 
 

日志

 
 
关于我

大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

网易考拉推荐
 
 

李骁:取消预售制,楼市会怎样?   

2012-08-13 18:12:08|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

李骁:取消预售制,楼市会怎样?

 

爱拿预售制说事的人,总是按耐不住,隔些日子就会把它从胃里倒腾出来嚼,这不几天前就有传言说北京将试点取消预售制,为此住建部不得不出来辟谣,但媒体们却十分关注,取消预售制楼市会怎样?

 

我在@我的微博后如此评论:1、市场供给一落千丈,供求关系逆转,房屋奇货可居,洛阳纸贵,一房难求,不涨才怪。2、大量房企资金断裂,三角债丛生。3、土地市场陷入冰点,地方债危机再也掩盖不住。4、银行坏帐暴增影响金融稳定。5、调控房产为调结构,这下结构不用调了,因为直接跳水了。大家补充。

 

当然用词语气是有所调侃,但事实大体也差不多,有人说预售制是中国的另一奇葩,是世界上唯一使用的国家,事实是否如此呢?

 

以我最近刚去的新西兰和澳大利亚来说,他们使用的依然还是预售制,以澳大利亚为例,购房者缴纳10%的房款签约,钱存在银行,可以拿利息开发商拿不走,现房时再缴纳20%左右办理银行按揭,开发商的开发贷全靠银行。

 

翻出2010年写的一篇文章和大家分享:取消预售制缓解高房价可行吗?

——————————————————————————————————

 

“运作多年的商品房预售制度是持续推高房价的重要原因之一。”今年上海两会,人大代表、上海金融学院政法学院院长薄海豹这样表达自己观点。并提交了“抑制高房价,建议上海取消预售房制度”的书面意见。在国家宏观调控政策持续数月,房价仍未明显松动的当下,这个观点现在又被拿来热议。

 

那么,预售房制度真的跟现在的高房价有关系吗?我的观点是,有关系,但关系并不大。

 

形成高房价的原因是多方面的,比如市场化改革之初的制度设计缺陷、比如依赖土地收入的土地财政、比如保障房建设的滞后、比如市场监管的执行不力等等,正是因为上述多种因素,长期以往改变和强化了消费者认为房价将持续上涨的市场预期,使得原本在绝对量上供不应求的市场,供求关系更加紧张,相对少的市场供给和几乎所有资金追捧构成的强大需求,是房价持续上涨的根本原因所在。

 

因此,若说是实行多年的预售房制度推高了房价,显然是抓住一点不及其余的做法,有失严谨和科学。如果武断一刀切式的取消商品房预售制度,短期内造成的负面影响不但对行业和国家不利,更为重要的是,对普通消费也百害而无一利。

 

首先,取消商品房预售制度不但不能缓解高房价,反而可能推高房价,这是因为,缓解高房价的有效措施之一是加大供给力度,而预售房制度使得房屋建设上市周期和现房相比大大缩短,一但取消,不但将使得短期内市场出现供给真空,长期看,如果不能从根本上解决高房价的核心问题,不能从根本上改变房价将持续上涨的预期,没有取消预售制度时,开发商都刻意捂盘惜售,坐等升值,如果取消预售制度更是直接成全了开发商合法的捂盘惜售。

 

其次,取消预售制度的确将可能引发大规模的行业整合,可能大批的房产公司将因为资金短缺而倒闭,但这并不会必然使得房价下跌,一来,开发商经过多年的发展,已经大小有别,小的企业倒闭自然会有大的企业收购,而这些大的企业多数是争抢地王的国企央企,指望这样的行业整合引起房价骤降的可能性不大。二来,而倒下去的企业可能是民营为主,具有市场经济意识的企业,那些原本就带有垄断性质的央企国企,将会获得更大优势,这样将使得市场的自由竞争程度更加下降,长远看对市场和消费者都不会有益处。

 

中国房地产业开发企业众多,稂莠不齐,专业度不高,效率太低,的确需要行业整合,优胜劣汰,但前提应该是公平,市场化淘汰下来的是优秀企业,但以取消预售这样的突然死亡法只会扼杀优秀的企业,留下来的可能并非是强者和优秀的。

 

最后,过去数年的经验明白无误的告诉我们,从期房到现房的阶段,房价已经上涨高的达一倍以上,从这个角度看,购房者买期房的确获得实惠,不存在预售阶段通过炒作抬高房价的说法,关键点仍然是要对高房价综合治理,如果不能综合治理,仅仅取消预售制度,只要开发商认为房价会上涨,即便到现房销售,价格依然下不来,而购房者反而不能获得期房到现房阶段的升值。

 

商品房预售房制度的实质在于借助资金杠杆,加大开发商投资收益,以激发投资商投资房产的积极性,多年来为中国房地产业的形成和壮大,发挥重要作用,更是在一定程度上为中国的宏观经济的繁荣,立下汗马功劳。

 

诚然,商品房预售中确实出现了诸多问题,如房屋质量纠纷、面积纠纷、配套不到位、交房延时等购房矛盾,开发商通过捂盘惜售、恶意炒作,扰乱市场秩序。但这些问题应该理性的分析,应该说在制度设计方面,经过多年的完善,已经今非昔比,有长足的进步和提高,之所以会出以上种种问题,更多的原因是处在监管执行环节,多数问题可以通过加强监管执行力可以解决。

 

建议取消预售制度缓解高房价者认为,取消预售制度是国际潮流,大势所趋,事实恰恰并非如此,不用专项调研,我们就知道美国、澳大利亚等国,中国香港和台湾地区,作为比中国和内地成熟得多的房地产市场,依然使用的是商品房预售制度,这些国家和地区,早早已经是二手房的天下,但一手房依然采用预售制度,何况中国目前仍然是商品房的绝对供给依然缺乏,平均住房条件依然落后,绝大多数城市房地产市场依然以一手房为主,采用商品房预售制度就更为必要。

 

并不是说目前的预售制度十全十美,事实上的确仍有许多不尽人意之处,而且已经多年未变,存在缺点的关键在于两点:一、杠杆太大,只需投入25%的资金就可以操作项目,后期通过施工单位垫资和预售回款,这样门槛相对太低;二、一旦取得预售许可证,办理银行贷款就可以100%收回全款;前者导致行业从业企业为数众多,稂莠不齐。后者客观上造成消费者维权地位处于弱势,开发商违约有恃无恐。

 

所以,相对应的,应该提高开发商自有资金投入比例,原来住宅是35%,但受08年金融危机影响,为刺激经济恢复到25%的水平。应该适当提高。在付款方式环节,可以借鉴台湾按工程进度购房贷款分期支付的方式,也可以采取消费者留有10%以上的工程质量保证金,并且切实加强监管,相信行业发展会更好,消费者会得到更多实惠。

  评论这张
 
阅读(6180)| 评论(12)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017