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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:商业地产投资四问  

2012-05-24 22:28:10|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:商业地产投资四问

 

注:这是为某电视频道录制的专家访谈部分的文字整理稿,愿能为商业地产投资者带来帮助:

 

1、目前整体投资渠道较小,住宅调控政策出来后,几乎不动产投资客户全部转入到商办项目投资,例如投资商铺,有什么风险和稳定呢?

 

总体上来说是个好事情,从全球范围看,成熟的房地差市场,商业地产投资属性更高,价格一般都要高过住宅,在中国却是倒挂的,住宅调控之下,投资资金转向商业地产,有助于房地产消费结构的转变。

 

但要注意的风险当然也不少,目前商业地产处在投资热阶段,资金突发式的涌入,人才、理念、管理等各方面均无法同步跟上,主动的的也好被动的也罢,项目一拥而上,缺乏严谨的专业论证,这样势必会引发较为剧烈的行业整合,一些项目会烂尾、歇业,当然会对投资人造成损失。

 

2、商业地产作为更加专业的投资,选择的关键要素是什么?

 

经历了史上最严厉的楼市调控,中国房地产市场迎来真正的拐点,市场在变革,行业在变革,购房理念在变革,楼市的短期暴利将不再出现,片区的普涨已成为不可能,如何能抓准成功个案考验的是投资者的眼光,因此有专家的引领显得尤为重要。

 

投资追求的安全和稳定的收益,安全指的是保值功能,收益则分为租金收益和物业增值。

 

对物业的保值来说,首先,项目位处成熟地段或跟随具有强大造城能力或品牌辐射力的开发商至关重要,越是成熟的市场,其地段对物业本身的价值的提升或保值功能越重要,其次是一家出色的运营公司是物业未来成长的关键因素。特别是住宅市场受严厉调控的情况下,商业地产中开发商扮演更多的只是建造者的角色。

 

对租金和物业增值来说,专业的运营公司和物业良好的地段是租金的保证,同时也是物业增值的保证。

 

3 通常开发商承诺百分之六、百分之十的投资回报,这些投资回报有保障嘛?

 

目前上海住宅的租金回报率一般2-3%,优质的商业地产则能到达到4%以上甚至更高,到超过6%一般来说就凤毛麟角了,如果项目承诺达到10%的投资回报率,一般来说是开发商的补贴行为在起作用,通常时间不会长,即便时间长,俗话说羊毛出在羊身上,也提高了售价。如果是立足长远的投资,宁愿不要这虚高的租金,而关注物业本身的保值和增值。

 

4 运营商在商业地产的投资中起到怎样的作用?

 

从酒店式公寓概念举个例子,没有运营商就是一套普通的房子,针对的是普通消费者,有了运营商的运营管理,它就附上了酒店的属性,针对的是高端商务人群,租金迅速提升,物业大幅升值,这就体现了“服务创造价值”,而品牌酒店运营商,至少在如下方面能发挥更好作用:

 

一是保证物业的硬件品质,有了好的运营商,不论是物业的外在立面还是内在的设备都能得到很好的维护,能很好的延长物业的使用寿命和品质;二是,为物业增加附加值,在品牌上得到提升;三是品牌的运营商本身就有固定的拥趸,拥有忠实的消费客层,能为物业的出租起到很好的支持和推进作用;四是术业专攻,专业的品牌专业化的运作能在最大程度上挖掘和提升物业本身的商业价值。

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