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李骁:假如住房自有率真的世界第一说明啥?  

2012-05-20 13:02:18|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:假如住房自有率真的世界第一说明啥?

 

前几天西南财经大学发布《中国家庭金融调查报告》,报告披露中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平。这一调查结果引发不小反响,大家纷纷质疑这一数据的真实性。

 

“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标,其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。以拥有所居住房产产权的家庭数量占全部样本数量之比计算,其计算公式为:住房自有率=(居住于自有产权的住房家庭户数/全部住房家庭户数)×100%

 

就数据本身而言,中国住房自有率高达89.68%在我看来肯定有其偏颇之处,中国目前仍未打破城乡二元结构,大量的农民进城,农村住房一年也住不了几天,这样的统计结果对反应真实情况意义并不大。从市场反馈的信息看,事实也正是如此,很多人认为自己是被“自有”了,长期租房生活工作在城市的年轻人,因为在农村拥有宅基地而被列入有房一族。

 

随着该调查结果的被广泛质疑,课题组做出回应称住房自有率9成并不代表9成人都有房住,但即便剔除统计样本的不合理,我们也可以轻易的得出结论,中国住房自有率之高依然名列世界各国前列,这至少说明:

 

1、收入分配和贫富差距存在问题

 

根据中国社科院世界经济与政治研究所博士李宏瑾的研究显示(《住房自有率、经济增长与社会发展——对欧美各国数据的经验分析》)住房自有率的高低和经济增长水平、社会发展、劳动力流动性、城市化率、人口密度、社会收入分配等因素都有密切关系。

 

在所有变量中,经济增长水平与住房自有率关系最密切,经济增长水平越高,住房自有率反而越低。经济自由度、城市化率和收入公平程度与住房自有率间关系也十分密切,只是社会越公平,住房自有率反而越低。

 

社会收入分配情况与住房自有率间关系具有特殊性,基尼系数的回归系数为正,说明社会收入分配越公平,反而住房自有水平越低。一个可能的解释是,一般来说,住房是家庭资产中最重要的部分,拥有一套属于自己的住房是所有家庭共同的目标,因而尽管收入分配不均衡,但一旦有可能,家庭就会首先购房置业。毕竟,安居才能乐业,拥有一套住房也意味着家庭具有稳定性预期。

 

2、市场太市场,保障不保障

 

结合上面一点,收入分配不公贫富差距加大反而会使住房自有率水平提高,在中国市场很容易得到解释,过去十多年来,中国房价连年快速增长,一来有能力购买或早购买的家庭享受到了房价上涨带来的财富增值,进而购买力进一步提高。二来,房价持续上涨带来的财富效应使得市场预期成为趋势,多数家庭把购房投资当做积累财富的工具,两者累加,使得房屋的投资属性被极度放大,极度市场化。

 

而与此对应的却是保障房的严重缺失,这样造成的结果是虽然住房自有率高,但住房矛盾却依然突出,一是表现在房价上涨一部分人因为没有享受到或少享受到财富增长的不满情绪上;二是因为房价上涨更多的人丧失通过市场手段解决住房能力上;

 

因此,住房自有率高并非是什么值得高兴的事情,相反应该反省和研究其背后所反映出来的矛盾和问题,及时应对和解决才是。

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