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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:未来五年会是商业地产发展黄金期吗?  

2012-04-08 21:42:38|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:未来五年会是商业地产发展黄金期吗?

——答东早记者问

 

1、去年年底,就有机构统计出上海商业存量已经超过千万,时下的上海是否面临着供大于求的情况,如何看待目前的商业市场?

 

从统计数据看,的确是这样,从去年市场成交看,写字楼市场全年情况还不错,量价均有不错表现,不过基本是上半年的一波行情奠定的全年基础,到下半年,写字楼市场也随住宅市场的进步调整陷入低迷,相比之下商业就要差得多,供大于求,成交价格下跌不少。目前看,不论是商业还是写字楼市场供大于求的局面是确定无疑,未来走向均不乐观,但商业市场可能会更糟些,商业市场自2010年调控开始就逐渐步入投资热的阶段,被动介入的主动介入的,乱象丛生,良莠不齐,多数缺乏长远规划和战略,再加上缺乏经验、理念和人才等,早晚会有一次大的洗牌,商业地产出问题对经济的影响不会低于住宅,但目前看来几乎又是不可避免的会经历大的波动。

 

2、楼市政策并没有波及商业市场,有业内人士预测,未来五年乃至更久的时间里,商业地产将迎来黄金期,对这一说法,贵公司是如何看待的?

 

所谓的黄金期要区分是投资阶段的还是消费阶段的,如果是说投资阶段的话,目前已经是投资热了,如果是指消费热的话,还要有很多考量,比如经济比如政策等。

 

目前商业地产市场的热只能说是投资热,而非消费热。商业地产的价格不会那么快起来,这是因为:一、商业地产交易环节高昂的税费,交易环节增值部分的55%要用来交税,大大降低了短期资金的热情;二、商业地产按揭贷款只有50%,年限仅为10年,购买门槛远较住宅高;三、从购买决策角度看,购买住宅的人群是非理性的,投资型的看升值快慢,自住型的虚荣心作祟,往往不考虑其内在价值,习惯于跟风舆论。而购买商业地产的决策一开始就是理性的,要有量化的衡量标准,物业价值被高估的概率低。

 

3、受政策面影响,原本专注于住宅开发乃至非地产商都开始转向商业地产,如此大面积的转变是否会对商业地产带来弊端,主要体现在哪些方面?

 

但商业地产烽烟四起背后,风险显现,大整合在所难免,和住宅相比,商业地产和宏观经济的联系更为密切,如果商业地产的泡沫涌现,对经济造成的负面影响要比住宅来的更为直接,自从住宅限购限贷之后,商业地产市场日益火爆,房企纷纷转战商业地产市场,但商业地产的最终价值要靠运营终端体现,再好的市口,再优良的设计规划和建造质量,如果最终运营不当,人气不旺,不能产生良好的运营收益,则不论是商铺还是写字楼,它的价值就无法体现,其实从全国范围内看,中国绝大多数城市的商业总量均处于饱和状态,无论从人均和总量角度看,都不缺,关键在于商业结构、理念、形态等的升级,这就需要充分规划和论证,商业地产市场的成功运营缺并不是资金,更重要的还包括理念、经验和人才,而这些在商业地产市场跑马圈地大肆扩张的当下,无不显得捉襟见肘。这也是在住宅市场未限购调控时,商业地产一直是由少数港资操作的原因所在。

 

目前商业地产市场存在的问题显而易见,首先是政策笼统,商业地产属于产业的一个细分市场,有其自身的特性,政策不应该一刀切,也不应该以住宅模式来套商业地产。其次是被动也好,主动也罢,一窝蜂一哄而上,良莠不齐。再者,因为理念和经验的不足,导致很多开发商仍然以住宅的思路来开发商业地产,重销售而轻经营,最终导致项目失败。最后,人才短缺是重要的瓶颈,因为发展迅猛而人才跟不上,成为很多公司发展,一些公司扩张的短板所在。

 

应对和解决之道在于,创新和营销。管理学大师彼得.德鲁克说,企业的两大职能是营销和创新,只有创新和营销创造价值,其他的都是成本,对商业地产开发经营也是如此,面对一哄而上的市场现状,必须要头脑冷静,立足于研究市场,研究产品,研究需求,力求创新,打造适应市场的产品,才能立足于不败之地。

 

4、从目前来看,转型的房企中,对商业地产的持有比重仅有20%30%,出售型商业仍是主流,但通过持有商业收获稳定租金是商业开发的主营模式,在贵公司看来,加大商业项目的自持比重是否会今年沪上房企的发展趋势?

 

长远看,商业地产的地位却会慢慢强势起来,随着城市化建设的深入和成熟,多数城市一手住宅市场规模让位于二手房市场,在这个过程中,开发商若想持续发展,转向商业地产的开发或加大比重是必由之路。

 

不过,开发商转向商业地产只可能是渐进的过程,因为,对于大多数城市来说,毕竟一手房市场还是王者。其次,受到宏观调控的影响,越来越多的开发商转向商业地产将会是趋势。这是一个受外力的影响导致的一个短时间的激发。他们手上资金在这段时间投资商业地产也许才是转化投资风险的最好方式。从长远看,住宅的一手地位总是要退居二线的,开发商不可能去做二手市场,唯一的选择就是去做商业地产,商业地产是个持续的过程,以后长期持有会带来高收益。

 

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