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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:楼市调控已经发生质的变化   

2012-12-27 23:00:53|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:楼市调控已经发生质的变化

 

2011年中央经济工作会议的楼市调控目标是:“坚持房地产巿场调控政策不动摇,要让房价回归到一个合理水平”;而2012年中央经济工作会议只提了前半句,少了后半句。如何理解?

 

在我看来,就是这看似漫步经心的半句话,其实可能预示着中国楼市调控已经发生了质变的变化。如果说今年中央经济工作会议之前的楼市调控重在对价格的调控,那么今年中央经济工作会议之后的楼市调控可能会更加注重内在的质的调控,由过去降房价为主旨更改为控制房价上涨幅度为主旨的调控。

 

今年中央经济工作会议之前的楼市调控重在对价格的调控,温家宝总理多个场合强调要降房价,要使房价回归到合理水平,问题是何谓合理水平?降多少才合理?难道是两会期间总理所说的“总理价”?上海4800元每平方米,北京的4700元每平方米?这也显然是不可能的,难怪总理价会引发网上嘲声一片。

 

再者,楼市调控的终极目标是楼市的健康持续发展,如果房价连年快速上涨是不健康的表现,那么楼市价格大幅下挫就是健康的表现了吗?过去10多年来房地产业为中国的宏观经济发展做出了巨大贡献是有目共睹的,尽管出现了过热出现了过度依赖,但去支柱化之路是不可能一蹴而就的,宏观经济的结构转型也不可能短期就能见到显著成效,在今后相当长的时间内,房地产业都将是中国宏观经济的重要组成部分,立足于长久的楼市调控才是更科学合理的。

 

从民众高度关注的房价问题上看,“十八大”报告提出了“加速城镇化”及“收入倍增”,随着城镇化进程的推进,将会有大批的农民成为城镇居民,若与之配套放宽中小城镇的户籍政策,一定程度上会增大购房需求。城镇化进程会拉动内需,增加城市居民的可支配收入,为房地产发展注入动力。若到2020年人们年均收入增长幅度高于房价上涨幅度,那么房价实际上是相对下降了。

 

十八大报告提出:“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求”,在住有所居上持续取得新进展。这一提法与“收入倍增”联系起来,实际上为中国房地产市场勾画了清晰的路线图:一方面控房价,一方面增收入。在控房价方面,“市场配置”和“政府保障”相结合,双轨制的特征明显:中高收入者通过购买商品房改善居住条件,低收入群体由保障房有效覆盖。房价合理回归,而居民收入不断提高,将有能力承接较高的房价,双管齐下,“美丽楼市”就实现了,将为“美丽中国”增色。

 

此前,业内对十八大后调控动松有所预期,但十八大及随后召开的中共中央政治局会议都强调加强房地产市场调控,虽然着墨不多,但旗帜鲜明地表明调控将保持持续性、延续性。

 

从决策层的思路看,宏观经济政策将容忍中国经济中速增长,房地产将走逐步去支柱化之路,即降低房地产在国民经济中的比重,房地产行业恐难现爆发性增长,逐步撇去投资属性,向居住属性回归。

 

应该说十八大对房地产调控定下了基调,业内不要过分憧憬房地产调控有大幅的放松或调整。而今年的中央经济工作会议,更是给出更为清晰的预期。

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