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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:房价暴涨不是18大制定的方向   

2012-12-17 17:35:25|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:房价暴涨不是18大制定的方向

 (视频访谈实录)

 

2012年的市场走向,调控政策较好的贯彻

 

政策我觉得2012年应该是延续了2011年甚至是2010年,基本上可以这么说,虽然2012年今年整年度当中尤其是上半年,都有舆论,大家有舆论的焦点都在讨论,各个地方的政治,甚至有人列出一个单子,有30几个地方政府挑战了调控的底线,在对调控进行微调。但实际上在今年度我的观点当中,我是认为整个一个房地产的调控政策,在2012年度还是得到了比较好的贯彻事情。而所谓的各个地方政府多达几十个地方政府对楼市政策的这么一个调整,我个人的定位就是微调,而不是放松的,也不是松绑。

 

我本人对这个有几个词,就是一个救市,救市举个通俗的例子就是有人给你带上了手铐,这是给你解开了,而且还好酒好菜款待你道歉,这叫救市,是不是?如果仅仅是给你松了手铐,那叫什么,放松,也没有道歉,也没有好酒好菜款待,就是绑了你松了你,叫松绑。第三个就是微调,微调地方政府一有这个权限,在他们的职责范围内对一个行业进行政策上的调整啊,以期这个行业发展得更好,或者促进整个经济的发展,这本来是地方政府分内的事情。那么怎么来衡量救市松绑的政策,我个人感觉它的核心就是以限购为核心的限购、限贷、限价,这三限的政策,有没有被这个底下的红线了有关没有被触摸。

 

2012市场有了一个明显的释放

 

政策面没有放松,那么在市场面上来讲,由于我们有降息,连续两次降息,放松存款准备金率,然后再加上过去毕竟我们的调控进行了两年多,那么有些人在调控之初是被政策限购的,但是调控了两年之后很多人已经满足了购买条件,对这些限购的城市来说啊,释放了一部分的需求,在刚刚限购最初的时候,市场预期都是市场可能走向不是很乐观的时候,很多人持币观望,那么到了今年都有了一个明显的释放。

 

十八大后房地产调控的方向,未来十年房价提高一倍是误读

 

居民收入水平未来十年要提高一倍。那么这个就是放到房地产业当中来就被解读成为这是要推高房价这是误读。为什么呢,恰恰我的判断是这样的,第一个房地产调控政策将会是一个中长期的过程,中长期的过程,而且它不会一蹴而就,而且也不会短时间放开,恰恰我们在为四号召开的政治局常委会议,中央经济工作会议定调2013年的经济发展的时候我们已经定了调子,其中有一条很重要,就是在中央经济工作会议上,重新又强调了我们要为保持政策的连续性,连贯性。

 

未来房地产的市场应该是调控是中长期的

 

第二就是其中保持政策的稳定,其中一条就特别强调了要坚持房地产调控政策不动摇,并且要加大保障房的建设力度,所以我们可以来构想,未来房地产的市场应该是调控是中长期的,并且加大保障房的建设力度,也就是说在构建这个双轨制的路上在继续往下走。中低端的人有保障房来解决,中高端的收入就是市场化,但是市场化中又不允许投机,过渡投机,那么长期化。

 

所以这个就用我们过去两年的调控的成果和经验告诉我们,房价的快速上涨已经被遏制住了,如果我们继续这么走的话,我觉得依然能够做到这一点,那么这是一个。刚才我还是没讲收入的这块,其实我们在讲怎么讲所谓提高居民的生活收入这个问题怎么理解呢,假设未来居民生活收入真的在未来十年中提高了一倍,但是物价水平涨了不止一倍,包括房价不止一倍,你觉得我们这个是美丽中国吗,这一定不是美丽中国,所以我觉得就是说在保证居民的收入提高的同时,一定还得着力于构建比如说我们控制物价总的水平啊,包括通货膨胀,包括楼市的调控,所以这是一个方面,所以我觉得这不会是一个暴涨的基础。

 

强行降价是舍本逐末的事情

 

第二点是什么呢,就是实际上对仅就楼市来说,我们要想达到真正的惠民的民生的这么一个调控的结果,实际上是两种,一种改变把房价降下来,一种是把居民生活如提上去。我觉得更积极的是后者,因为把房价降下来,我一直在讲,民众就是消费者关注价格是有情可原的,因为价格是跟他最直接相关的,但是我们的管理当局和调控当局,甚至从业人员过渡的关注价格是一个极大的误区,因为价格是一个外在的表现,我们更应该关注形成价格背后的一个机制,为什么每年快速上涨,供求失衡啊,制度建设不到位啊,各方面,要着力去解决价格机制背后的问题,这才是标本兼治的,不应该过渡的关注价格,所以说我们调控是可能上届政府也是迫于舆论压力,最后也在某些场合明确说我们是要把价格降下来,但是实际上这个是一个舍本逐末的一个说法。

 

暴涨不是18大的方向 执政当局不可能水平这么低

 

把价格降下来这个你说是让他跌呢,还是怎么样,还是涨幅下滑。理想的做法,健康的市场是每年的缓步上涨,温和的上涨,而不是快速的上涨。连年房价下跌当然也不是健康的表现,所以我觉得更积极的做法是把居民的生活水平提上去,同时控制住价格的快速上涨,温和的上涨,居民的生活水平又每年在提高这个是理想化的状态。所以我认为可能未来十年,至少从十八大的精神上来讲,是希望往来这样个方向上推进的。由此解读出未来十年暴涨,或者明年暴涨我认为这个观点是绝不同意的,我觉得我们的政府真是要把又过两届,又弄了这么一个结果的话,今天可以说本届政府将是一个很失败的政府,我觉得我们的执政当局不至于水平这么低。

 

十八大与房产税,房产税不能降房价

 

房价现在怨声载道,民生所向,民生所寄,很明确的我可以负责任的说房产税是不可能降房价少单靠这一样工具几乎是百分之一百不可能,如果说有一天房地产价格市场发生了很理性,很健康的话,那一定是这个一个很的制度重奏,一个好的落实,然后一个很标本兼治,长期不懈的结果,绝不是房产税的功劳。其实我觉得这也说明大多数人的头脑是清醒的,我个人认为是头脑清醒的,并且我认为政府的头脑也是清醒的,这件事上到目前为止可能只有少数糊涂虫,就是那些少数的糊涂虫指的是那些没问题,这个大力的欢呼,这个欢呼房产税,认为只要房产数的大棒一挥,高房价就哄然倒塌,这部分的糊涂虫可能为数不少,但是至少政府和很多的大多数的人不糊涂。因为我一直是旗帜鲜明的反对征收房产税的,两点,第一点,就是如果作为税收工具的本身我们中国的税是太高了,税务太重了,讲了好几年,比如说国际上数据显示中国的综合税务第二名,因为把所得税由33降到25,还下降了一名,第三名,包括我们的流转税,现在种养业准备把这个什么盈改增,营业税改增值税,也是想办法结构性减税。另外一个这个在税收的问题是在于监管和征收的环节,太过于灰色和暧昧,就是已经很高了,但是这么高的税率又没有真正的征到位,就是两个情况。

 

房价取决于供求关系 而非房产税

 

那么我们在从技术层面来讲,房产税来降房价一直标榜的是什么呢,就是提高持有者的持有成本,然后以期降低需求,这是逻辑,但是问题在哪里,我就讲两个例子,一个例子横向比较,在过去全球范围之内,房价暴涨的地区,正说房产税的比例人家都不叫房产税,美国较房产税,包括物业税,美国的房价2007年也泡沫破灭,在之前涨得多凶,全球的房价涨的地方大多数地方都有房产税,甚至是物业税,征收的比例比我们千分之四到千分之六那贵了两三倍,为什么没有把房价降下来,所以我觉得决定房价的最根本的还是供求关系,如果供求关系已经失衡,供求关系已经出现了问题,就像中国这样,需求太过旺盛,然后供给又是相对跟不说,然后这么一个地方,那么增加这些购房人的千分之四的成本很容易把它转嫁掉,所以我觉得简单的说,房产税是一个什么东西,在需求大过供给的市场里面,需求这么一个单面上涨里是助长的工具。然后在一个市场相对比较出现一个单边的崩盘的情况下,房产税助跌的话,大家都不愿持有,只有那种制度设计比较完善,相对市场比较健康的当中,房产税才会在一定程度上发挥它的积极作用,但是它的积极作用也绝不是用来降房价的,所以我是对这个这样的看法。

 

房产税征收需要考虑接盘者承受力

 

就是包括最近财政部的部长他明确表过态,就是房产要扩大试点,但是再来说包括刚才讲的十八大的委员里出现变化,它下一任是谁,我们还要看他的态度。如果他上来之后就是真的还是要去延续前期的就是谢部长的一个政策的话,那么还会继续推行,那么这个是从目前政治层面的一些变化对我们看到这个房产税未来走势还是可能会有一点的玄机,也不一定,还要看明年三月份的变化情况。目前来说市场的舆论也好,官方的说法也好,应该说可能还会继续来推行,那么我们就怎么来说,就在这个前提下,简单的分析作用的影响,其实怎么来讲,我也非常赞同李总的观点,房产税的征收不是针对我们现在一些网友也好或者是民众的评论,征房产税是降房价的,房产税虽然是增加一个持有环节的成本,但是这些投资去卖掉这些房产的时候,那么房产税一定户做为一个前期的一个房产价格的构成,其中一部分,那么接盘者肯定要承受房产税的一个结果。

 

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