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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:东部衰落,中西部二三线地产仍在黄金期  

2012-01-30 17:09:51|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:东部衰落,中西部二三线地产仍在黄金期

 

目前的房地产市场,似乎大家已经普遍认同一种说法,即房地产业的黄金10年已经过去,接下来的是白银10年,笼统的说也许是不错的,但笼统不能代表企业战略也不能给企业指明趋势性的方向。

 

经济发展不平衡是经济发展中普遍存在的现象,对中国尤其如此,受梯度发展理论和让一部分先富起来及历史等多方面因素影响,中国经济东部和中西部之间存在较大的差距,房地产业也是如此,因此,当东部经济面临转型,一线城市房地产业受限购影响,发展热度正在降温的时候,大多数的二三线和中西部地区房地产业的发展可能仍在处在黄金期。

 

中国经济发展新引擎

 

中西部地区占全国国土面积88.9%,东部为1198%,中部为3177%,西部为562%,中西部地区占全国人口60%以上,中部接近于全国的人口密度。东部的人口密度约为西部的734倍,中部的人口密度约为西部的317倍。但中西部GDP占全国的份额连一半都不到。

 

地区经济发展不平衡会造成是两极分化和差距是经济发展的规律,而只有当发达的一极资金效率降低,主动寻找更高收益的,也即主动溢出时,另一极的经济才会得到长足的发展,在此之前,国家处于政治上的考量制定的中西部发展战略,其成效是事倍功半的。

 

有研究报告认为,以2008年为分界点,沿海第一梯队失去中国经济领跑地位,产业转移催生的“七小龙”、“八小虎”等第二、第三梯队将引领中国经济成长。这也完全可以理解,首先,东部地区基数很大,西部地区基数小。其次,中央进一步加大了中西部地区的开发扶持力度。最后,从各地制定的“十二五”规划也可看出,中西部经济增长指标都高于东部地区。况且,国家制定的全面建设小康社会规划,也要求中西部与东部一起达到全面小康。

 

东部和一线城市,房企行业整合加速,大量房企消失

 

去年末新华社发文称,截至去年底,北京注销房企473家,剩余有效资质企业3000家,北京每年供地200宗,就算1000家房企可以拿到地,也意味着超过2/3房企将无地可拿。

 

而武汉的数据也显示,截至201110月底,武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2010年同期,房企数量减少了200余家。大量房企快速消失,意味着市场机会将属于少数公司,看二三线,进中西部正成为房企主动为之或不得不的选择。

 

中西部房地产业发展依然迅猛

 

2011年房地产运发展数据看,房地产投资总体依然增长,但比较而言,中、西部增幅更大。从城市角度看,一线城市住宅成交全面“陷落”,二线城市炫目登场。下跌城市集中在东部地区,中西部地区则表现为成交活跃,成为房地产企业争相进驻的潜力区域。

 

随着几轮政策的调控,尤其是限购限贷政策的实施,房地产市场格局巨大变化,一个不容争辩的事实是,我国房地产市场已经进入了一个全新阶段,限购城市量跌价松的态势;非限购城市则吸引了投资资金的关注,量价齐升之后,虽然也伴随一线城市有所回调,但总体上来看,中西部地区房地产已经日益崛起,发展潜力巨大。

 

黄金10年并不意味着暴利和粗放式发展

 

需要强调的是,中西部地区和二三线城市即使仍在黄金发展期,但并不意味着这些区域的房地产业会简单重复东部前些年高歌猛进的行情特点,一是政策调控除了部分政策外是面向全国的,比如限贷政策,虽然没有限购政策效果来的具体和快速,但也已深刻的影响了房地产市场。

 

二是受一线城市和东部地区市场调整的影响,二三线和中西部地区的市场在市场预期层面也将受到波及。三是,中西部地区和东部地区一样,也刚刚经历了一波房地产的快速迅猛发展,很多区域也或多或少出现过热现象,需要经历一些时间的调整和消化。

 

这就要求开发商,不能再重复以往只要拿地盖房就能获得超额收益的粗放型经营方式,事实上这样的情形也不会再出现,以往只要考虑拿地盖房,现在还要考虑拿什么地造什么房?等更深一层的问题,才能获得较好收益。

 

当然对房地产业处在什么发展阶段以及今后将会怎么延续行情的说法仍有很多,比如有砖家认为今后将不是白银10年而是30年,“并且还将有还有青铜五十年、黑铁一百二十年,只要有人类就会有对房地产的需求。房产市场低谷后将会暴涨,迎来一个前所未有的景象,在未来五年将会翻一番”等,对于这些精确且延续到百年之后的判断,我们除了叹服自己是凡人外,别的也就无话可说了。

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