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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:"拐点"尚不能确定 市场能否向好还看政策松紧  

2011-10-28 00:30:26|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:"拐点"尚不能确定 市场能否向好还看政策松紧

(研讨会记录)

 

【观点】

 

1、拐点的证明需要形成一个趋势性变化的时间段。从数据来看,一线城市从统计上来看已经下跌了,但是这并不意味着房价的拐点来了,究竟是不是还需要观察。

 

2、如果说房产税出台是为了抑制房价,就像股市出台股指期货是为了稳定股市一样,是一种很“扯”的做法。房产税不会抑房价,认为房产税可以抑房价是没有常识的。

 

3、所以市场要想变好,就要放松调控,放松调控市场自然会好起来,如果说不放松调控,而去深化调控,市场只会继续往糟糕的方向走,不可能好。

 

“拐点”应是阶段性趋势向下 目前尚不能确定

 

现在的楼市成交低、资金紧,有人说楼市的“拐点”来了。这个拐点的界定应该是,比如说现在是10月,等到明年10月的时候再来看,说这个房价从今年10月开始一路向下走,是一个趋势性的向下,就说明今年10月份这个点就是一个拐点,拐点的证明需要形成一个趋势性变化的时间段。

 

如果以这样的角度来理解的话,现在的价格已经开始松动了。从中指研究院的数据来看,尤其是上个月的,一线城市从统计上来看已经下跌了,但是这并不意味着房价的拐点来了,究竟是不是还需要观察,这取决于往下拐的因素是不是政策的执行的结果。这一次市场变化完全来自于调控政策,调控政策导致市场成交量萎缩、市场调整。如果说未来几个月之内,调控政策会发生银根放松之类的变化,如果说一旦要放松的话,楼市还会存在大幅反弹的可能。因为到目前为止,就像做股票一样,多投不死,空投不止。现在消费者的心理预期也是一个临界点,如果他认为要跌了,一旦要涨了他又会去买。现在这个时间点,政策不能功亏一篑,还应该持续下去。

 

房产税很“扯” 根本不能抑制房价

 

房产税的出发点是为了抑制房价,这个很不靠谱。来看一下美国的房产税,美国的房产税税率是0.8-1.2,甚至更高,包括澳洲、加拿大等,这些地方有没有房地产泡沫呢?很明显过去他们的房地产泡沫也很明显,所以房产税的出台,并不能抑制房价。

 

那房产税应该是什么呢?它的原理是增加持有成本,希望这些持有者抛售或者减少购买。如果房价呈上升趋势的时候,房产税增加成本的原理是起到了助涨的作用,而房价下跌的话则是助跌的作用。如果说房产税出台是为了抑制房价,就像股市出台股指期货是为了稳定股市一样,是一种很“扯”的做法。房产税不会抑房价,认为房产税可以抑房价是没有常识的。

 

并不是说一定要反对房产税。在国外,物业税也是房产税的一种,在国外很多国家和城市,他们的房产税有明确的支出方向,比如说在欧洲、美国都是,基本上70%-80%以上是用到教育和公建设施方面了。无论是美国收物业税高的州还是低的州,基本上市民都是比较拥护的。因为我们是劫富给大家来用,让富人交税,让大家受益。而我们的税不停的增加,但是都是一笔糊涂帐,从这个角度来说我是一直比较反对房产税。如果说税务机构能够明确征来的税,去向是保障房,或者说我们搞教育了,那我会建议除了一套房之外,所有的房子都征税,税率高一点也没有关系,因为征税的目的是为了调整社会结构、产业结构,均贫富,并不是说抑房价。

 

供求双方均在“分化” 政策不松市场很难向好

 

目前市场供求双方都有分化的迹象。供就是开发商,开发商从去年4月份调控开始之后,因为每个开发商应对市场的策略不同,决定了今天的结果,可以说结果是是几家欢乐几家愁,有一些非常紧张,有一些比较宽松。这取决于哪些方面呢?

 

比如说开发商定位主打的产品不一样,有的是做高端住宅的,有的是做中低端的;企业规模不一样,有的是做一线,有的是二三线的;有的是定位的不一样,有的是商业地产,有的是住宅的。这当然不完全是决策,而是说以前企业的做法不一样。因为调控政策这一次并不是“一刀切”,而仅仅是针对住宅市场,重点针对一线市场。有的企业某种程度上反而获得了发展机遇,而有的企业则很惨,被打的很重。这个规划随着调控纵深发展,房企的分化也在加剧。留意一下两年的房企年中报可以发现,行业整合已经发生了,上市的房企并购案是去年的一倍多。

 

需求方面也是如此,投资性需求,多次置业的,除非违规购买资格已经被剥夺。哪一周或者是哪一个月房价是不是翻红意义并不大。“停涨”的概念更加重要,因为基本被认同的是,过去三个月,房价在一线城市受影响范围扩大,一部分城市涨幅缩小,一部分城市是停涨,而且数量在增加,这个概念就更加重要了。采集100个楼盘作为样本,如果停涨,就意味着大部分的楼盘停涨或者是下跌了。如果说是涨幅缩小,就意味着100个楼盘当中,原来是70个涨,现在变成了50几个了,这可以发现其中的轨迹,这几个月来,这个轨迹一直在深化,这是一个趋势性的发展,这对楼市来说更重要。

 

除去供求之外,预期也是影响市场的重要因素。过去几个月有很明显的趋势,6月份的时候,曾经有一个数据,有一个央行做的问卷调查,被调查者有接近50%的人认为未来房价走势吃不准,也就是说不知道未来房价怎么走。但是在这个数据之前的数次调研当中,都是高达70%以上的被调查者认为房价要涨。这两个有明显的分化。到最近一周前的调查,有超过80%的人认为现在不是购房的好时机。观察这些东西的变化,可能比关注某一个月,某一个机构来的一个数据更能说明问题。市场明显向“拐点”靠拢,但是这个“拐点”是不是会持续,还要继续观察。

 

现在我们的市场就是政策市场,过去一两年来的变化,都是政策造成的。需求不是没有,是被抑制了,被剥夺了购买资格。所以市场要想变好,就要放松调控,放松调控市场自然会好起来,如果说不放松调控,而去深化调控,市场只会继续往糟糕的方向走,不可能好。所以一切还要观察政策。但是我个人倾向于政策在未来至少一年之内不会放松,也就是说未来的市场也很难会乐观。

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