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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:金九银十不再,是否意味房价拐点将至?  

2011-10-13 23:25:46|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:金九银十不再,是否意味房价拐点将至?

 

不出所料,运行至今的金九银十,金九惨淡收场。代表银十风向标的十一国庆房展会成交行情又创出几年来新低,银十亦将平淡收场几无悬念,我们关心的是,目前市场关于房价挂点说法此起彼伏,金九银十不再,是否意味房价拐点将至?

 

我的看法很简单清楚,房价松动已成事实,拐点是否确立要看政策。

 

何谓拐点?作为科技名词,它的释义是:在一轨迹或曲线上,曲率半径为无穷大的点。在数学领域是指,凸曲线与凹曲线的连接点,是事物发展过程中运行趋势或运行速率的变化。

 

运用到房价上,我们也可以认为,拐点是指确定向上运行趋势的点或是向下运行趋势的点。所以,在我看来,所谓拐点并非指房价运行短期变化,而是要形成趋势性的变化,而这必须靠调控政策的变化来确定。

 

种种迹象显示房价拐点正在逼近:首先,去年底预测的今年下半年房价将松动已成事实:根据中国指数研究院9月份百城价格指数显示,9月份全国100个城市住宅平均价格为8877/平方米,同比上涨6.15%,环比下降0.03%,为去年九月份以来首次下降,环比上涨城市不断减少,接近六成的城市同比涨幅在逐步缩小。

 

其次,房企生存现状显示,行业整合正在发生:根据106家上市房企半年报披露,22%业绩增长背后是超过万亿的负债。房地产资金链绷紧,多个楼盘已经大幅调低销售价格,高者达到20%之多,而鄂尔多斯中富地产二股东自杀大股东外逃事件更是显示,调控引发的房企资金紧张的多米诺骨牌效应正在发酵。

 

最后,消费者消费心理的变化也给已经严谨的需求市场雪上加霜:上海财大应用统计研究中心公布的第三季度社会经济指数显示,沪消费者对楼市预期悄然变化 8成认为购房时机不好,5.5%的消费者认为当前购房时机“好”,环比下降2.0点,认为时机“不好”的则为80.4%,环比上升1.5点。

 

但凡此种种是否就意味拐点将至呢?当然未必,最大的原因莫过于,不要忘了,引发目前市场调整的原因何在?当然是因为宏观调控,市场需求并不是没有,而是被调控政策硬性的限制,需求可以被压制但不可能被消灭,一旦政策放松,需求将会报复性反弹。

 

再者,房地产的内在矛盾至少目前来看,并没有因为宏观调控而解决,不过是被调控政策暂时压制了,与此同时,多重行政性手段却对房地产业的市场化以及内在生态造成重大破坏,如不能利用调控创造的时间和空间来彻底解决房地产业的内在矛盾,则房地产业矛盾进步恶化将不可避免,那时就再不是什么行政手段将能解决的了,因此,房间拐点是否将至,一切还取决于政策调控的持续。

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