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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:调控之手终于伸向商业地产  

2011-09-06 18:42:18|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:调控之手终于伸向商业地产

 

近日,上海银监局发出商业地产信贷风险提示,要求严格管理商业地产信贷,只能对“现房”放贷,个人消费贷款将被禁止购买商业用房。

 

这条对于商业地产的新规,并没有引发太多的关注,然而正如定位之父特劳特说的那样:我们不能预知未来,我们只能预知的正在发生的变革,而对商业地产而言,正在发生的变革就是,上海商业地产新政的出台,或许意味着针对商业地产的调控已经拉开序幕,对于这点,至于你信不信,我反正信了。

 

和住宅相比,商业地产和宏观经济的联系更为密切,如果商业地产的泡沫涌现,对经济造成的负面影响要比住宅来的更为直接,自从住宅限购限贷之后,商业地产市场日益火爆,房企纷纷转战商业地产市场,从今年用地出让数据来看,出让地块中商业地块占去半壁江山,而投资资金也受住宅市场的挤压,被迫转向商业地产,今年来,北上广等一线城市的商铺和写字楼量价齐升,尤其是成交量,北京和上海均超过3成。

 

然后,商业地产的最终价值要靠运营终端体现,再好的市口,再优良的设计规划和建造质量,如果最终运营不当,人气不旺,不能产生良好的运营收益,则不论是商铺还是写字楼,它的价值就无法体现,商业地产市场的成功运营缺并不是资金,更重要的还包括理念、经验和人才,而这些在商业地产市场跑马圈地大肆扩张的当下,无不显得捉襟见肘。这也是在住宅市场未限购调控时,商业地产一直是由少数港资操作的原因所在。

 

因此,早在今年我便多次提出,商业地产市场目前仅处于投资热阶段,而非消费热阶段,因为政策的引导,大家一哄而上,使得很多项目缺乏必要的科学论证,风险已在累积,发生大的整合几乎在所难免,尽管时下多数企业仍沉浸投资的火热中懵懂不知。

 

上海银监局出台的商业地产调控新政,可谓有相当的前瞻性,明确叫停个人消费贷款购买商业用房。同时,还要求本地各商业银行,必须在商业用房竣工验收,成为现房后,才能对买房人发放贷款。而在以前,只需要结构封顶就能放贷。

 

此举的效果是显而易见的,商业地产的开发周期往往要长于住宅地产,本身对资金充足率和现金流的要求就更高,现房才给予放贷,意味着操作周期进一步延长,相当于进一步提高了准入门槛,这不但将给处于投资热的商业地产市场降温,也将使得市场不至于快速由投资热转向消费热,从而有效地控制泡沫产生。

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