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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:马太效应揭示中国楼市深层问题  

2011-09-27 18:10:58|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:马太效应揭示中国楼市深层问题

 

我们都知道一个定律叫马太效应,这个定律就是有钱人越来越有钱,没钱人越来来没钱,有钱人越来越有钱是一种良性循环,没钱人越来来没钱是种恶性循环。用于解释中国楼市目前存在的问题,对房地产业的过度依赖,使得多个领域出现马太效应,并出现恶性循环。

 

中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场,世界超过50%的建筑项目在中国,仅2006年至2010年,五年,我国城镇房地产竣工面积总量即达31.59亿平方米。在我看来,其实从去年4月开始,本轮房地产调控已宣告:中国房地产市场已经发生深刻变化,从一个大的产业周期上来看,2011年,中国房地产已经见顶。

 

首先,高房价的恶性循环严重影响了社会稳定及经济发展

 

1998年我们中国实行房改,取消福利化分房政策,但那时候中国的住房需求远远没有解决,因为保障房的配套没跟上,有钱的没钱的全挤到一口锅里吃饭,导致的结果是是房价上涨。高房价带来了很多不利的影响,首先是进一步加剧贫富差距:有数据显示,中国目前收入最高的20%群体,是收入最低的20%群体的收入的33倍。这种社会财富向少数人群集中情况还在加速。其次,加剧了经济的冷热不均,使经济结构失衡,这么多年我们的经济得到快速发展,靠的是三驾马车:投资、出口、消费。房地产的高利润使得做企业的没心思做管理搞创新,因为只要拿到地包赚。大量资金涌入使地价房价不断被推高,导致投资领域过热,而贸易制造业过冷。长此以往既削弱了中国企业的竞争力,也对中国宏观经济发展极为不利。

 

其次,土地财政无以为继,必须尽快转变经济增长方式

 

据国务院发展研究中心的一份土地财政调研报告,有些地方,土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。地方政府最简单的做法就是运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番。为了拿到便宜的土地,多卖地,一些地方政府就搞暴力强拆,加剧了拆迁矛盾得爆发。

 

截至去年底,全国地方政府性债务10.7万亿元,其中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务占比四成, 这种依靠土地财政建立的城市经济发展模式是不可持续的,寅吃卯粮,一旦大规模城市化进程结束,可供开发的土地日益减少,未来的公共财政状况将会面临严峻考验。

 

再者,宽松的货币政策导致通膨

 

几个月前央行首次公开承认的数据是,我们这几年超发的货币是48万亿元,多发的这些钱推高了物价,并使得公司投资收益大幅降低、居民储蓄率降低,银行赢利能力显著下降、居民消费能力将大大降低,最为重要的后果是进一步使得贫富差距加大。

 

最后,人口老龄化以及即将消失的人口红利

 

中国60岁以上老年人1.67亿,超过德国和法国人口总和,养老问题压力巨大。美国兰德公司分析师认为,2020年,人口老龄化使工作与不工作人口比率成世界最高,比日本更严重。如果没特效新政策,经济在那时期会撞墙。

 

贫富差距、冷热不均两元经济结构,土地财政无以为继,日益严重的通胀,以及人口老龄化以及即将消失的人口红利,都促使我们必须要走去房地产支柱化之路,具体举措包括:调低经济增速,以转变经济发展方式为主线;打造双轨制,土地供给要为保障房让路;压制过度消费,控将成常态;货币政策由宽松到稳健到紧缩控制需求,扭转上涨的预期。

 

我们要做的是在多重调控政策高压之下赢得把泡沫坐实的时间和空间,最终使经济软着陆,这是我们所希望看到的结局。(刊于上海楼市杂志2011925日,原名《中国楼市大变局,今年见顶》)

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