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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:本轮调控会不会引发房企倒闭潮?  

2011-09-19 18:11:25|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:本轮调控会不会引发房企倒闭潮?

 

中指院楼市交易数据显示,其检测的35个重点城市,19城市楼市成交量同比下降,11城市成交量跌幅在30%以上,深圳同比跌幅最大,达60.85%。长沙同比跌幅超50%。除深圳外,北京、重庆、杭州、广州、成都、南京及上海同比下降幅度亦皆超过30%

 

传统的“金九银十”惨淡开局,使得很多房企的日子更加雪上加霜,而针对楼市的调控政策非但没有放松的迹象,二三线城市纳入限购反而正紧锣密鼓的进行者,与此同时,受高通胀的影响,货币政策的收紧已达空前的力度,就在不久前,央行扩大存准金缴存范围,冻结资金即达9000亿之巨,相当于提高3次存款准备金率。

 

凡此种种,构成了房地产业前所未有的恶劣环境,而生存期间的房企也正经历前所未有的煎熬,一个顺理成章的问题是,本论调控会引发行业整合,房地产企业会大量倒闭吗?

 

答案可能是悲观的,只要调控继续,而不像2008年那样的大逆转,结果几乎是肯定的。

 

首先从国际环境看,IMF总裁拉加德说,世界经济处于危险新阶段,下行风险仍在不断加大,防止欧债危机向他国蔓延的难度很大,经济复苏本就脆弱不堪,而且还可能偏离正轨,因此必须立即采取应对措施。而哈佛某知名教授泼冷水说,亮点即将消失殆尽的全球经济中,不要指望中国拯救世界,中国经济增长只是插曲,中国增长受贸易顺差驱动,而目前已到不可持续的水平。

 

外围经济形势的恶化,并不能成为放松房地产调控的理由和借口,2008年情形再现的可能微乎其微,这一方面原因是目前房地产业发展状况已经不可维持,不得不采取措施,另一方面更关系到政府的公信力是否破产的关键。

 

从政策角度来看,至少在接下来一年多的时间里,难有实质性的松动,而却是保障房上市的高峰,一边是被控制住的需求,一边却是逐渐形成双轨效应的产品供给,市场形势严峻,但房企的资金链紧绷可已经持续一年有余了。

 

从上市企业公报看,上半年沪深两市上市房企背负5867亿元巨额债务,就算是上半年有367.7亿元的销售资金回笼,但用于支付上半年拓展土地需要支付的205.39亿元地价后,还要应付上半年新增项目38个的支出。截至630日,现金净流量已呈现负值。

 

但总体上一线房企的日子还不算最艰难,而高达6成的中小房企却举步维艰,因为产品线单一,业务布局窄等限制,哪些未能进入商业地产和二三线城市的房企,只能靠民间高额利息维持生计,而一旦调控持续下去,他们的前景堪忧。

 

从行业整合理论来看,任何一个行业经过长时间发展,最终会有少数企业成为行业的领袖,占据垄断地位。在美国,最大开发商市场占有率为4.5%,前十强的市场占有率为27%。中国香港,前十大开发商市场占有率高达80%,而前四大的市场占有率即已达60%以上。

 

这就是行业整合理论的精髓所在,而不论行业整合的时间会有多长,有一点是肯定的,那就是行业整合不论时间的长短,它总在发生着也必将继续发生着,任何时候,不以任何的原因和方式而改变。

 

目前中国内地前十大房地产开发商的市场占有率还不足8%,百强企业销售额也不过仅占2成多,排名第一的万科的市场占有率也仅有3%,而这一数字2005年还只有0.94%

 

中国房地产企业多达数万家,但总体而言,规模偏小,行业集中度比较分散。一个基本的事实是,这些企业中的大部分将会随着时间的发展而消失。

 

多数房地产企业必须警惕和思考的是,什么因素会触发行业整合的加剧?在行业整合加剧的时候,自己如何能够置身事外?

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