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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:二三线城市楼市去向何方?  

2011-08-21 22:48:34|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:二三线城市楼市去向何方?

(原载东方早报)

 

817,住建部公布未限购城市限购建议五标准:一、6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或16月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;二、6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;三、16月新建商品住房成交量同比增幅较高的;四、位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的;五、存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的。

 

住建部要求,符合此标准2条以上的城市,建议列入新增限购城市名单。

 

今年以来,由于限购政策在主要城市的实施,投机资金开始转战二三线城市的房地产市场。一时间,这些城市房价一路看涨,因此,国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策。此五标准的出台,意味着扩大限购范围进入二三线城市已经进入实质性阶段,相信有关名单将在不久后出台。

 

若论本次政策影响的范围,也即可能出台限购措施的城市数量,对照住建部出台的标准,我们可做简单分析如下:

 

前四条有相对明确的量化标准,由此可以框定的城市也相对明确和简单。比如第一条和第二条:6月全国统计局发布数据显示,同比涨幅超过5%的非限购城市达15个;第三条标准则有研究机构统计数据显示,秦皇岛、哈尔滨、徐州、济宁、银川、潍坊、北海、柳州等17个城市今年上半年商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。就第四条,研究数据显示,未“限购”城市中最少有14个城市外地人购房比重超过20%,外地人购房比重占10%20%之间的城市为12个。

 

除去第五条标准相对模糊无法界定之外,前四条可以大致锁定的城市范围刨除重叠城市,数量大约在30个左右,因此可以预测,最终进入限购名单的应该不超过35个城市。

 

如果新增加30个左右的限购城市,那么总体实行限购的城市总数将达70个,基本涵盖行政区划较高,经济较为发达的大中城市,对二三线城市乃至全国楼市的影响将是显而易见的。

 

对限购城市本身而言,影响有目共睹无需赘言。从全国楼市来看,目前楼市调控正在进入关键时期,市场对房价继续上涨的预期正在发生改变,政策的持续性是决定预期是否能最终改变的关键因素,因此,限购城市的增加有利于强化这一成果,尤其是住建部本次政策强调“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策”,这对最终转变房价将继续上涨的预期有积极作用,从而能改变或降低房价上行的压力。

 

但从另外角度看,新增30余个限购城市,对全国楼市的影响又是有限的,这主要因为,70个城市相比较全国近700个地级行政区划的市场规模而言,依然仅占少部分,资金仍有广阔的选择去向。短期来看,我们要观察限购城市房价的走向,如果限购城市房价出现松动下行,从而传导和影响未限购城市市场预期的话,全国性的房价上涨或可有望得到抑制。

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