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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:应对调控等不起,决策放缓意味出局  

2011-07-04 23:06:13|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:应对调控等不起,决策放缓意味出局

 

与部分三线城市交易依然火爆形成鲜明对比的是,五月份北京和上海的房地产交易统计数据均显示,红五月失约,北京和上海的房价均出现下跌,接下来的半年,是继续阴霾是雨过天晴?不同地产阶层的开发商又将如何面对?

 

一、调控仍在继续,房企资金窘态尽显

 

随着央行今年来第六次、去年以来保持“一月一调”提升节奏的第12次上调存款准备金率,620上调存款准备金率0.5个百分点后,存款准备金率已达21.5%的历史高位,这使得原本资金面已经捉襟见肘的市场,更加雪上加霜。

 

报载,温州中小企业日子比08年金融危机还难过,温州民间借贷激增,日均纠纷千万元,民间短期周转资金月息56分,甚至一毛,且仍在攀升,三旗集团、江南皮革、餐饮连锁港尚记、波特曼等企业倒闭,3-5月份温州全市平均每天有近30起民间借贷纠纷产生;案件总标的额高达9.3135亿元,比去年同期多出3.15亿元。

 

相比之下,房地产企业的资金状况也一点都不好过,根据对上市公司财报的研究显示,2011年一季度末,A股房地产行业净负债率64%,达到自2007年一季度末以来的最高水平。全行业总负债首次突破万亿元大关,较去年同期增长四成。净负债率大幅上升的背后,则是营业收入下降,存货量大增的残酷现状。

 

更为严峻的是,上市房企净负债率达到高位同时,净利润却出现大幅下滑。根据对A113家上市房企一季度净利润统计显示,一季度净利润同比出现下滑企业达42家,亏损房企25家。

 

而原因主要是调控所导致的销售回款受阻,再加上部分房企去年仍在大规模拿地,导致应付土地款成为重大压力,相关统计显示,今年第一季度A股房地产企业共计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金达24.63亿元,同比增加57%,环比增加21%

 

央行如此大力度频繁加息,虽然主要是应对通胀,但同时也向房地产市场传递了调控仍未放松的信号,事实也的确如此,614日晚,央行公布的《中国金融稳定报告2011》指出,2011年部分企业将难以通过提高销售价格来覆盖成本上升,并预计小企业、房地产企业等将面临资金紧张,房地产开发及住房消费相关企业生产经营状况将出现下滑。

 

调控仍未放松,不排除,银行业为改善自身处境,会有越来越多的银行步浙江后尘,提高首付比例,这将对房地产业带来新的不利影响。

 

二、面对本次调控,被动等待绝非最佳应对策略

 

从本轮调控之初的众口一词,认为调控不会长久,到现在仍有为数众多的人和企业认为调控终将失败,只要坚持下去就会胜利,这其中就包括意见领袖潘石屹先生,不过在我看来,这样的看法既危险又消极。

 

首先,预测今年的市场走势已经没有什么意义,市场整年都将严谨,撑不住的企业乘早做打算不要抱侥幸,对撑得住的企业而言,明年的市场会怎么,才是重要的,因为那将决定目前策略,而明天的结果是由今天的策略决定的。

 

其次,认为等待是最佳策略的判断前提是,本论调控依然将会是“调控变空调”,这是典型的惯性思维,调控结果只可能有一个:如果调控变空调,提前降价者踏空,等待者虽然不能说踏空,但也错失时机;如果调控结果是市场进入调整,那么等待者和“猪坚强”则决策错误。

 

从企业管理的角度来说,规避风险永远是最重要的,而房地产企业最大的风险也许就来自于没有风险意识,联合利华首席执行官保罗·波尔曼说:“不要浪费危机”,“危机也是良机”,这话对房地产业而言,看来不适用,多次的“调控变空调”,使得多数开发商失去对市场的敬畏和专业的尊敬,紧绷着的风险防范意识可能也开始松懈,从这个角度讲,危机不但没有过去,可能才刚刚开始。

 

从另一个角度说,既然“调控变空调”和市场进入调整期的可能都存在,且不论各自出现的概率如何,那么一味选择等待就未必是最佳选择,要看企业自身的实际情况,如果资金链紧张或眼下已经靠融资维系者,及早决策改善资金状况以应对不确定性风险可能来的更为积极。

 

最后,等待策略对一类企业而言,可能的确是好的决策,比如主业从事的是非房地产类的企业,对这类企业而言,主业赚来的钱没去处,把资金投向了房地产,企业规模并不大,也没想着在房地产业内有什么可持续发展的,趁着市场好的时候来谋求暴利,投机一把,操作的项目也就一个或几个,有能力拿地就拿地,没能力就不拿,房子卖得出就卖,卖不出也无所谓,对这些企业而言,等待或许是最好选择,市场继续看涨,得利,看跌也无所谓。

 

从某种程度上讲,这些企业恰恰就是房地产业的泡沫,他们算不上产业的健康细胞,这些企业都诞生在房地产业的暴利期和资源富饶期,市场一旦发生变化,就面临商业模式瓶颈,如果不能敏锐的感知变化,你的奶酪就将不再属于你,行业整合首要的目标就是淘汰这些企业。他们的存在既无助于产业的升级和竞争力提升,也对产业的长远发展无益。对这些企业而言目前的市场并不是市场化的,稍有波动就出局了。(原载《共享杂志.地产人物》)

 

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