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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:下半年政策有松有紧三季度房价小幅松动  

2011-07-18 19:23:36|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:下半年政策有松有紧三季度房价小幅松动

 

回顾上半年的各项成交数据,年初密集出台的调控政策效果已经初步显现。但是据调查数据显示,超九成人认为近期在上海买房难,其中65%的受访者表示房价太高难以承受。房价问题仍然是困扰楼市的一把双刃剑。

 

下半年政策一定会有松有紧

 

公众吃不准房价上涨还是下跌就意味着调控已经有效果了,为什么?有两点,一个就是多年的调控变空调,对消费者心理的正向化作用。第二就是趋势理论告诉我们,消费品一旦消费品进入价格的上涨趋势,让它回来非常难,要改变消费者的预期也非常难,现在房地产其实也是在这么一个状态当中。

 

现在是调控的关键期,如果不能巩固“咬住”,在预期正在逐渐发生变化的时候,政策再传递出我们可能又要松了,预期就前功尽弃,又开始反扑。我认为中央的调控当局对此看得非常清楚,下半年政策一定会有松有紧,比如当前相当多的银行在扩大首付比例,可以视作是收紧的一种表现。

 

另外,这次调控对宏观经济的影响不大。第一,大力建设保障房,在投资需求前几年泛滥的情况下保障房对经济的拉动更大。第二,这次调控是一个“翘翘板”,只调住宅,资金可以去的地方很多,既然是“翘翘板”,今年年末的统计数据预测,不会比去年总得交易量低多少,这就意味着宏观经济没有受影响,宏观政策不受影响,政府的调控空间就很大,不用担心宏观经济而手软。

 

三季度价格会有所松动大幅度下降很难

 

楼市调控目前对于大型房地产企业来讲受到影响也不大,一些大型房企中报数据也显示受到影响不算太大。主要在于大型房企因为规模要求,业务必然要多元,产品线必然要宽,有些向商业地产转移,所以受到的影响不大。

 

但最主要的特征依然是分化,毕竟前几年扩张速度过高,一下子刹车很多公司出现了分化,所以房价会有松动的迹象。现在的统计数据良莠不齐,没有办法评判,但是我注意有这么几家研究机构出具的数据,上海北京五月份环比就已经是下降的,现在没有办法说清楚,但是从年初到现在,三季度价格会有所松动,但是大幅度的下降很难,还需要观察。

 

写字楼成交上涨多为弥补现金流不足

 

商铺成交量小,而写字楼量价齐升在我看来,可能是供给上的问题,现在商铺的供给,如果是城市综合体,很多偏向于自己持有,而且大型房企的策略就是越来越多的自我持有,潘石屹是这样做的,万达也是相当多的持有。华润强调跟万达和中粮不一样的地方就是要全部持有。商业开发这么多但他们不卖,这个成交量又怎么会体现出来?我认为这是很重要的原因。

 

其次,写字楼成交大幅上涨恰恰印证了商业地产大颚,纷纷通过对写字楼和打擦边球写字楼产权的公寓写字楼的出售来弥补现金流的不足,所以肯定会加大。写字楼的面积非常灵活,客群范围是比较广的,商铺比较难说,因为商铺最明显的特征就是底层,量很少,可分割的商业都是包租的,除非大型品牌,不是大型品牌不能乱动,客户对售后商铺的物业都是有太多的疑虑。(根据论坛录音整理)

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