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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:数据迷局各方“掐架” 楼市期待云开雾散  

2011-05-23 22:53:42|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:数据迷局各方“掐架” 楼市期待云开雾散

 

数据各执一词

“样本不一样、研究方法不一样、统计口径不一样,房地产数据结果肯定不一样。数据不仅混乱,有时甚至截然相反。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁表示,目前楼市数据分三类:一类是有关部门的数据,如统计局、住建部等;一类是以高校和社科院系统为主的研究机构发布的报告;一类是房地产中介机构和其他商业机构发布的报告。

李骁介绍,部分开发商有两个版本的数据,一个供内部研究使用,一个上报主管部门。这一现象在房产交易数据没有上网的地方比较突出。

佑威机构执行董事黄志坚表示,虽然佑威的信息化系统仅供开发商、代理商内部使用,但佑威服务的客户数量多,数据“满天飞”也是不争的事实。甚至有个别机构不惜采用各种手段,将佑威的数据或照搬或“改头换面”,变成了他们自己的数据了。

李骁认为,由于样本有差异,许多市场研究缺乏科学性,研究者只是按照自认为所谓的专业方法去统计,谈不上权威。一些房地产数据堪比“达·芬奇密码”,让参与房地产市场的各方“雾里看花”。

背后存在“猫腻”

“目前我国缺乏独立、客观的第三方数据监测机构。”李骁说,事实上,各数据发布机构所代表的利益不一样,难免带有一定的倾向性,多数机构成为利益集团的代言人和吹鼓手。

“一些商业机构为满足客户需要,做一些定向宣传,根据利益需要,对数据进行加工,导致数据乱象丛生。”李骁说。

业内人士表示,一个以商业利润为目的的机构难免不会与房地产开发商结成同盟,每一种数据都有被操纵的可能。中介机构希望楼市保持交易活跃,房地产开发商希望有关部门出台有利于自己的政策。各方在统计数据时倾向于使数据偏向对自己有利的方向。

在某些地方,房地产开发商担纲决定房价数据的“主角”。房价涨幅的“统计表格”如何填?填多少?主动权掌握在房地产开发商手里。在某些地方统计局采集房地产行业数据样本时,多由房地产开发商“填表”报价。

知情人士透露,在有些地方办房展会时,主办方会派人到每家房地产公司展台前询问销售情况。有些参展房地产商为制造楼市回暖或交易火爆假象,往往会虚报一定的成交量。

方法亟待改进

对房地产行业数据乱象,李骁认为,其根本原因是各部门之间没有一套统一的统计制度。有技术原因,也有人为因素。

“目前我国房价指数统计主要是采用加权平均法。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,统计均价不能反映成交结构,但因均价数据容易得出,所以采用均价的情况比较多。时间跨度越长、成交规模越大,均价才越能反映楼市价格趋势。否则,对短期均价的统计没有意义。

他建议,在统计某地房价时,可持续多个月甚至多年,定点跟踪当地某些具体楼盘二手房交易情况。

杨红旭说,这在发达国家被称为重复交易法,用同一栋房屋在两个时期售出的价格计算房地产价格指数,在不同时期考察相同的楼盘(结构、材料等相同)。该方法经过实践,在理论上已相当完整,被称为国际上最先进的计算方法,能够客观、准确地反映出房地产市场的状况。

业内人士认为,加权平均法不适用于精确的房地产价格指数计算,因为加权平均法经常是“拿橘子和苹果作比较”。国外在统计某一城市房价时,很多是用传统城市区域来作统计比较的。

“房价统计数据不能只报一个平均价格,上海贵的楼盘10万元/平方米,最便宜的1万元/平方米,统计平均价没有意义。”李骁表示,在国外房地产价格指数的统计实践中,加权平均法多用于地价指数编制,而用在住宅价格指数编制上的较少。

业内人士建议,在各城市选择市中心与郊区的标志性楼盘,将二手房成交价变化情况记录在案,从某个楼盘价格的涨跌中直接看到楼市变化。

房地产数据是有关部门制定行业调控政策时的重要参考之一。数据乱象已成房地产行业领域的一大“公害”,各方数据“掐架”,不仅让购房者一头雾水,还可能会误导行业调控的实施。专家认为,房地产数据的统计方法亟待改进。(中国证券报记者周文天)

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