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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:调控之后,房地产的未来之路  

2011-04-18 18:00:35|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:调控之后,房地产的未来之路

 

时至今日,媒体及各地召开的各类房地产论坛上,认为调控政策终将“失效”,房价快速上涨将会卷土重来的观点依然是主流,这不能不叫人担忧,“变是唯一的不变”,用以往的经验来作为判断未来的趋势是危险的,管理学大师彼得.德鲁克告诉企业家,“要生存,就要认识趋势,认识变化,认识不确定性”而企业和组织的重要职能就是应对不确定性。

 

从去年开始的三轮房地产调控,表面上看是回应民意,针对高房价的举措,实际上深层次是土地财政无以为继,中国调整产业结构、改变经济增长方式的战略转型。正如国土资源部副部长贠小苏说的,“房地产业是重要的基础产业,而不应成为重要的经济支柱产业。”今年开始的房地产去支柱化之路,将使房地产业发展“见顶”,当然这是从一个产业大的周期上来讲的,而不是房价涨跌的概念。

 

如果说,以往国民经济对房地产业的依赖,使得房地产“绑架”宏观经济说还有一定道理的话,那么从今年开始,房地产业在国民经济增长上的比重将会越来越低,这意味着我们将不再需要那么多的成交量来拉动经济,同时意味着,房地产业的容量会逐年的降低,可能有相当多的房企将失去在产业生存的空间。

 

与房地产去支柱化之路相对应的措施是,一方面,政府将在未来5年新建各类保障性住房3600万套。保障性住房的覆盖率将达到20%,以往我们存在一个误区,认为只有商品房才能拉动经济,我在2008年政府救市期间就发文呼吁,应该加大保障房的建设力度,因为保障房在投资性需求泛滥的今天,对刚需的拉动力度更大。另一方面,中央和地方在十二五大幅调低GDP增速,比如全国定为7%,江苏省由过去多年的13%调低为10%,而上海则仅为8%,这意味着要更加注重GDP增长的质和内涵,对房地产业而言意味着并不需要过去那么高的成交量和投资额度。

 

房地产去支柱化所引发的最直接结果,是引发行业整合的加速,房企面临着转型和改变,以往拿地盖房就能赚钱的粗放发展模式被迫需要调整。

 

美国最大开发商市场占有率为4.5%,美国前10强房企的市场占有率为27%。在香港,前十大开发商的市场占有率高达80%,而前四大的市场占有率即已达60%以上。而中国内地排名前十位的房企市场占有率不足8%,百强的销售额约1.3万亿,仅占全国总销售额的30%不到,中国房地产企业多达6-7万家,但总体而言,规模偏小,行业集中度比较分散。就是排名第一的万科,市场占有率也仅有2.7%,而这一数字05年还只有0.94%。行业整合大势所趋。

 

在如何应对上,彼得.德鲁克说,“创新和预见是不确定性时代的生存法则”,中国房地产业由最初的靠资源靠土地,到2003年实行宽松货币政策后的靠资金,必然要升级转变到靠创新和管理来发展的阶段。

 

首先,大的房企要改变以往粗放式的开发模式,注重人才培养,建立与之对应的管理模式,走可持续发展的创新之道,小型的房企则要调整战略,开创蓝海,进入新的细分市场,比如养生养老市场、度假旅游市场、商业地产、进入三、四线城市等。

 

其次,注重专业,本次调控下来,最直接的表现是客户锐减,这就使得开发商必须注重市场研究,更应该尊重市场发展客观规律,充分论证认真研究消费者的需求,千方百计打造挖掘产品优势,这样才能在日趋严谨的市场中脱颖而出。

 

再者,注重专业还不够,还要求我们比以往更敬业和注重细节,市场就像是捕鱼,以前的市场鱼多肉肥,一网下去,收获丰厚;现在市场不但鱼数量少了,体积也小了,想要得到同样的收获,只能密织网,如果网孔寻密了还补上,就用布,连水同鱼一起捞上来,再从中去挑。

 

最后,彼得?德鲁克说:营销和创新生产成果,其他都是成本,在任何时候,创新都是最好的投入和突破口,创新包括产品创新、理念创新、服务创新和营销创新,要想在竞争日益激烈的市场环境中求得生存发展,经营者必须改变“等客上门”的观念,重视市场营销与产品、服务的创新、要学会“大海里游泳”的本事,才能到达“彼岸”。

 

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