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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:商业地产那些不得不说的事  

2011-04-12 22:19:15|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:商业地产那些不得不说的事

(商业地产事件点评第九辑)

 

一、高收益吸引千亿美元外资流入亚太区房地产

 

来自商务部的备案显示,截至324 日,仅3 月份,外资新设或增资的房地产公司出现井喷,高达39 家;同时,国家统计局数据显示,今年1-2 月外资增长27%,房地产外资增长50%DTZ 戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告指出,今年全球预计会有1040 亿美元的资金投向亚太区的房地产,较2010 年年中的资金量上升45%。其中,国内商业地产因投资回报率高而成为吸引资金的重点。有资料显示,摩根大通持有近十个商业项目,其持有时间在3-5 年,但收益却非常惊人。有统计显示,摩根大通在2009 年前后两年至少在中国获利40 亿元。

 

点评:去年起全球动荡的警钟再次响起,此经济数据正是亚洲区房地产产生泡沫的鲜明征兆,笔者联想起1997 年亚太金融风暴历史时又有似曾相识之感。对于我国已连续疯狂获得巨大利益的各类房地产资本型企业而言,在为今年大举进军二三四线城市的决策落笔之前,应三思其投资组合的合理性。(全经联写字楼专业委员会资深委员、第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理/董事徐伟成)

 

二、150亿美元险资预计一年后全面进入房地产市场

 

仲量联行在329 日公布的“中国房地产投资白皮书”披露,2010 年中国大宗房地产物业的交易总额约150 亿美元;根据20109 月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》,2010 年保险公司可动用的资金总额约为150 亿美元,综合信息表明2010 年险资在物业投资领域的表现尚不活跃。仲量联行相关人士表示,险资的活动受到缺乏房地产投资管理人才、国内缺乏优质投资资产、缺乏内部管理机制等因素制约。业内人士称,房地产是保险公司用以平衡长期保险责任的理想投资产品,未来1-2 年内保险资金有望成为主导市场的主要力量,目前很多大型保险公司都在筹备相关的房地产投资团队,估计仅2011 年可进入市场的资金规模将超过1000 亿元。

 

点评:险资活动受限主要是缺乏优质物业及持有型商业写字楼价格大幅上涨,另外,在目前政府调控背景下,险资恐怕也不宜太活跃。(全经联写字楼专业委员会副主任、北京理想阳光房地产综合服务机构总经理杨乐涛)

 

三、2011年国内房地产价格受热钱及CPI指数双压力

 

第一太平戴维斯324 日发布数据显示,2010 年中国内地的房地产价格持续上升了7.3%,总交易量超过10 亿平方米。对于2011 年房地产市场前景的判断,第一太平戴维斯中国区执行董事刘德扬分析称,一方面境外热钱流入压力可能增大,若资金不能得到有效疏导,可能进入房地产市场;另一方面CPI 指数持续企高,房价上涨压力较大。

 

点评:今年房地产调控变成空调的可能性比较大,与热钱及CPI 等这些国际国内的整体经济形势密切相关。目前房价成为唯一能与通胀赛跑的资产表现。面对房价上涨压力的客观事实,建议管理部门和媒体应区分保障房、一般商品房、别墅等高档商品房、商业用房、写字楼等房价格涨幅,进行细化分析报道,正确引导市场。武汉市房地产市场信息网的分区、分类的数据公布值得提倡。(全经联写字楼专业委员会资深委员、湖北浙商集团有限公司策划总监张仁天)

 

四、上海写字楼市场供给增加带上空置率

 

2005 年开始,上海写字楼市场开始进入投资建设高峰期,写字楼市场供应越来越多。数据表明:上海写字楼投资额和新开工面积两项指标5 年复合增长率别达到17%4%,高于同期住宅市场的发展;2007 年至2008 年期间,两项指标年度增长速度分别达到22%30%。根据写字楼建设周期,上两年新建的办公物业近期将转化为市场有效供应,因此,供大于求局面可能出现,这导致的直接结果是写字楼租金产生较大的下行压力,同时楼盘空置率可能逐步上升。

 

点评:真正的投资加速期是2008 年,当时上海出台写字楼新政,将工业用地容积率从1 提高到2;并大力增加写字楼的建设,计划每年增加150 万~160 万平方米的写字楼供应量。这极大的刺激了上海写字楼的建设,不过传统核心商务区因发展日趋成熟,除浦东陆家嘴地区外,多数供应量集中于泛CBD 地区,并以出售为主,虽然总体上上海写字楼与世界发达城市横向比较仍较为欠缺,但

地方政府因楼宇经济刺激大力发展写字楼,难免会良莠不齐,需引起注意。(全经联写字楼专业委员会副主任、上海乘星行行销服务机构总经理李骁)

 

五、上海商办用地底价成交

 

3 30 日,上海土地市场5 幅地块出让,其中有3 幅是位于闵行浦江的商办用地,1 幅是位于杨浦商住办用地。最终4 幅商办地块几乎全部都是底价成交。闵行区三块商办用地成交楼面地价均在3800-3900/平方米之间。显示房地产对于商办类用地的态度与住宅存在差异,相对更加理性。考虑到价格普遍偏低,未来利润空间较大。

 

点评:住宅和商办市场的倒挂状态仍在继续,这是大背景,虽然住宅调控给了商办市场前所未有的发展契机,但这需要时间,更何况这几块地原本就处在较为偏远的非传统商务区,不受人追捧理所当然,虽然商办市场的升温和发展,这几块会有不错收益也在情理之中,但说利润空间较大则未必,要看上市时宏观市场、产品规划和具体操盘表现而定了。(全经联写字楼专业委员会副主任、上海乘星行行销服务机构总经理李骁)

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