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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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老虎也逃命  

2011-12-05 19:10:38|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——访上海乘星行行销服务机构总经理李骁

 

“森林里老虎都要逃命的时候,其他动物怎么想?”

 

《投资有道》:目前上海出现了不少楼盘打折的现象,主要是什么原因导致这些打折出现?

 

李骁:这些降价在预料之中,原因很简单:本次调控的主要特点是卡住了需求,并不是没有购买力,需求有限,但因为过去数年来的房企的快速扩张惯性,使得供给速度一下子慢不下来,供大于求,价格下来是早晚的,价格一旦松动,就会使得需求预期进一步转变,这样价格进入拐点的可能性就大大增加了。

 

《投资有道》:目前降价幅度力度如何?您觉得现在现在是购房好时机吗?

 

李骁:就一线城市而言,降价力度还行。只要政策不放松,市场存在进一步向深度演变的趋势,所以目前未必是购房好时机,不妨进一步观察。

 

《投资有道》:很多人认为,黄金地段的房价不会跌,因为资源稀缺,你怎么看?

 

李骁:供求关系决定价格,这个观点的内在逻辑是这样的,因为黄金地段资源稀缺,所以追捧的人多,需求多过供给当然价格很难下跌。所以关键点还是需求多,在实际中,从欧美包括港台成熟房地产市场的经验看,如果一旦市场预期发生转变,整体房价进入下降趋势的时候,豪宅往往比普通住宅跌的快,但市场转好的时候,涨起来也快。

 

《投资有道》:大型开发商率先降价对市场会产生哪些影响?

 

李骁:榜样的力量是无穷的,尤其是本身就具有影响力的企业和人,试想,森林里老虎都要逃命的时候,其他动物会怎么想?

 

《投资有道》:您觉得拐点何时出现?预计底部将下跌多少?

 

李骁:年底前一线城市房价下跌拐点有望出现。何谓拐点?我的看法是,拐点是指确定向上运行趋势的点或是向下运行趋势的点。所以,所谓拐点并非指房价运行短期变化,而是要形成趋势性的变化,本次市场调整由政策引发,要确认拐点,也必须关注调控政策的变化来确定。

 

如果调控政策不放松,调控常态化,那么至少住宅上看2011年是见顶之年,以后会出现持续调整。

 

下跌多少很难说,这需要设定很多前提,比如是上海的还是北京的,全国的还是一线城市的。未来不可预测,能预测的只是开始的趋势。不过判断底部或许有个方法:既然市场调整由政策决定的,那么底部也应该在政府盘点调控政策成果时才出现。

 

《投资有道》:这次调控与2008年有何相同与不同?像2008年大规模救市的历史会重演吗?

 

李骁:本次引发调整的因素与2008年完全不同,市场走向不会是历史的简单重复。2008年的楼市调整是由国际金融危机引发,而且造成市场深度下挫的关键因素之一是市场预期,需求和购买力存在,只是对宏观经济的担忧使得购买决策延后,随着政府强力救市和国际经济形势的缓和,再加上房价的确有一定程度的下跌,引发刚性需求和投资性需求抄底,多重刺激之下,市场反扑并创出新高。

反观本次调整是政府主动为之,目的明确就是要控制房价,并且手段有效,卡住需求,尤其是占市场主力的投资性需求,并且不停的利用各种手段和方式,调控市场预期,因此,政策的执行和走向,才是本次调整如果发展的关键所在。

 

《投资有道》:从现在到明年上半年这段时间政策及市场预期如何,将会呈现什么样的市场特征?

 

李骁:市场预期是影响市场的重要因素。过去几个月有很明显的轨迹,6月份央行问卷调查显示,被调查者接近50%认为未来房价走势吃不准,但在词数据之前的历次调研中,均有高达70%以上的被调查者认为房价要涨。这是个关键的分化,而10月份有项调查却显示,超过80%的受访者认为现在不是购房好时机。市场预期明显在向悲观处深度演变。

 

本次市场出现的调整是调控政策所致,需求不是没有,是被抑制了,在市场没有形成拐点前,只要放松调控,市场就会逆转,我个人倾向于认为政策在短期内不会放松,在政策和市场预期作用下,供求关系将向供过于求转变,因为过去几年来房企的快速扩张惯性使然,供给速度很难快速下降,而需求却在持续减少,市场走向很难乐观。

 

《投资有道》:这轮调控后,我国房地产市场会如何发展?中国经济是否会硬着陆,你怎么看?

 

李骁:我们需要思考的是,房价快速上涨固然是楼市不健康的表现,但房价下跌就是健康的表现吗?房价下跌不但将使高达87.8%比例的住房拥有者资产缩水,还将使已经步履维艰的宏观经济雪上加霜,在经济结构尚未完成转型的时刻,政府还将面临不得不救市保经济增长的困境,如此一来,楼市或许又将进入新一轮恶性循环而不可自拔。

 

一切的关键是必须从根本上解决房地产业内部深层次的矛盾和问题,去支柱化,降低房地产产品投资属性,是方向所在,而目前的调控不过是为解决问题创造时间和空间。

 

如果说政策调控使得房地产市场出现调整长远看反而是对房地产业健康发展有益的话,那么,我在去年底发表的文章“楼市的乐与悲”中却提到了另外一种可能,中国楼市趋向,依然存在着悲观的可能,那就是房地产仍陷“调控变空调”境地不可自拔,楼市存在硬着陆风险,原因在于:一、保障性住房融资模式仍未得到解决;二、经济发展对土地财政的依赖没有有效降低措施,关键时刻保增长仍会位列第一,包括货币政策;三、明年是换届年,政策延续性需要观察;四、政治体制、社会体制等其他领域改革的滞后;五、过多采取行政性手段干预市场,将对市场机制造成伤害,并遭遇市场报复性惩罚;六、如果不能解决市场内在问题和矛盾,单靠压制需求,无法使得市场回归健康,需求可以被压制,但不能被消灭。

 

房地产业乃至中国宏观经济硬着陆的风险不是没有,中国无论经济、社会和政治层面都需要大变局,这考验决策层的智慧。(新华财经记者 胡琼)

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