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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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毛坯VS全装修——谁给投资回报做加法?  

2011-12-04 21:33:20|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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毛坯VS全装修——谁给投资回报做加法

 

  毛坯单价便宜,装修生活便利——装修房,这种最早从香港传来的置业服务,已经越来越多的出现在大陆房市中:对于习惯了以压低价格来增加投资回报的中国投资客而言,有些习惯甚至认知正在被市场逐渐修正,但是:面对出租和出售两大收取回报的出口市场,到底是毛坯房更有利润空间,还是全装修房更会吸金?

 

  出租:装修程度决定租金涨幅

 

  在乘星行行销机构董事长李骁看来:租房市场对于装修的定义比一手房更为明确——这些房子直接面对居住需求,而居住无法忽略的就是装修等级。

 

  “二手房屋的装修往往有毛坯、简装、精装、豪华装修等多个档次,与之相对应的就是不同租金。”李骁表示,而在一手房市场,除了毛坯房外,装修标准只有全装(开发商所谓精装)和豪华装修两种。

 

  这些装修费用带来的租金差距往往更容易体现在租客市场火爆的地区或者公寓产品中。来自中介机构爱家房产门店经理吴天琪的估算称:以外地入沪人员聚居的七宝为例,去除轻轨线影响外,若是毛坯的100平方米的住宅,租金可能也仅有1000/月左右;而简装后则可以上浮个200/;而精装修后,则立刻可以租到1800-2200/月不等;“如果是豪华装修,那就没有顶了,看是什么产品,租到三四千的也不是没可能。”

 

  这意味着,租金回报率的高低与装修力度休戚相关。

 

  “租房子的目的就是居住,而装修决定着居住质量。所以,在看房子时,租客们会很在意房屋的新旧和装修档次。这才导致了房子被装修费拉着跑。” 吴天琪称,为了吸引租客,有个好的租价又不想自己费神费力去装修,越来越多的投资客可能会更倾向于购买装修过的房子。

 

  出售:装修标准=产品定位=售价空间

 

  装修是否越奢华越好?

 

  李骁认为不尽然:“最主要的是要看产品定位。”而普遍情况下,“市场上的装修房中,房价约10%左右即为开发商的装修成本。”

 

  也就是说,在单价在1-3万元/平方米的普通房,装修成本不会超过3000/平方米;而中档产品3-5万元/平方米的住宅,装修费用则在5000/平方米以内,而单价5万元以上的豪宅,用李骁的话来说:“算不清……(因为)使用的品牌、设计都比较杂,突出奢华和个性,(费用方面)上不封顶了。”

 

  而可以估算的中低档公寓,在如今的市场上,是主流人群和投资客的狩猎目标。居住者对于这一类房屋的装修要求,则是以舒适和实用为主要倾向。

 

  “这样的产品,开发商更多的是注重一些空间的装修设计和弥补瑕疵,各种装修用材也以民众耳熟能详的品牌为主,力求在装修上得到购房者的认可和清晰认知。”

 

  这样做的好处显而易见:在二手房市场上,往往这样的广告比比皆是:它们统称精装修,并会详尽告知租金回报比和自住的便利性,但出售价格就会高于毛坯。松江新城二手房中介< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />刘女士告诉《东地产》,目前市场上,若是区位、楼层等外在因素相似,那么装修房会比毛坯房贵出至少总价的5-10%左右。

 

  东立场

 

  差距不大时,不要和“托拉斯”死磕

 

  作为房产专业人士的李骁明确指出:如果是投资豪宅,装修房势必能够起到增加附加值的作用,同时由于装修品牌市场选择度不高,所以其成本在未来的价格升值中只会越来越被稀释。而房子却在市场上更加容易再交易,升值,保值。

 

  而对于普通商品房,在租金市场活跃的地区,如松江大学城附近,内中环线之间、轨交站附近,装修房仍然是上上之选。这一切,和当地市场出租潜力有着不能分割的关系。

 

  总之,如果不打算在偏远之地空管待涨的话,投资装修房,远比投资毛坯房更有实用价值。

 

  但没有人会对自己多付钱感到高兴。而中国商道也有个词叫做“双赢”——在专家们看来,消费者并没有必要在装修费用上与开发商死磕到底。

 

  我们姑且称这些大批量采购,统一化装修的家伙叫做“托拉斯”——它们如同美国资本主义兴盛之初的垄断企业,以自己强势的市场和议价能力,拿到了作为个人无法拿到的装修成本优惠——虽然那千遍一律的面貌不能尽展个性,但投资者们:不亲自参加舞会,何必在意别人穿着怎样的衣裙?

 

  郭启明告诉《东地产》,对于一栋别墅来说,用户自己的装修费用几乎可以占到50%——50%!在分毫必争的投资市场,这么大的装修成本,若不是给自己享用,是否还值得如此豪爽出手?

 

  而事实上,我们也的确发现,优秀的开发商和强势的议价能力不仅仅给房子带来销路,同时也的确为个人节省了成本:这包括时间还有金钱。

 

  想想吧,在无数个为装修器材跑断腿的日子里,在成为建装百科全书之前,在发现自己装修似乎不比开发商优惠很多的时间里,是否还有更有意义的事情去做?例如寻找更优质的租客,例如探听一下何时值得再次出手?

 

  所以,不要和这些大家伙们死磕——除非它们的品牌和交房之前的小九九让你有了前车之鉴。

 

  专家提示:开发商装修成本=报价*70%

 

  上海索艺建筑工程咨询有限公司主任工程师陈亦妤告诉《东地产》,目前装修房市场上,比较多使用的是科勒、方太、多乐士、熊猫电线、德国洁水、大金等品牌——购房者在开发商的精装房中往往会发现它们的身影。

 

  “3万元以下的房子装修多用国产品牌,而3-5万元左右的则多用的是德国、意大利品牌,而且原装进口的比较多。”零创空间设计机构建筑师郭启明则认为,越是高端的房产项目,越会在装修上下大工夫。

 

  对此,陈亦妤表示同意,她认为,开发商的装修成本虽然并不一定是自己号称的装修成本那么高,但在不同档次的产品中,细节化处理得越深越专,楼盘档次也就越高,装修成本也越大。例如,2万元以下的楼盘,更多的是趋向于对墙面颜色的追求,多用涂料粉饰,而3-5万元的楼盘,则开始追求品牌品质,基本上不用乳胶漆或者直接附以强制,而5万元以上的楼盘,则更多追求品牌的高档性以及做工的精细。“一般规律是:1-2万的房子装修成本在8-10%左右;3-5万在10-20%左右,而5万以上的房子则在20%或者之上——房价和装修比例往往成正比。”

 

  当然,对消费者的报价也不尽然就是其装修成本,只是“标准”:这意味着购房者自己装修的话,可能与之打平或者比它更高。而真正的开发商装修成本,陈亦妤估算:报价打七折。(《东地产》梁继贤 )

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