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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:三轮调控使得楼市调整可能陡然上升  

2011-02-13 21:11:33|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:三轮调控使得楼市调整可能陡然上升

 

限购令向全国扩散,房产税如期而至,限贷、首付比例提高、加息等调控老政新政,令人目不暇接无暇喘息,种种迹象表明,后续调控政策仍有继续升级加温的可能。

 

这基本印证了我在去年四月份调控新政出台后的预测,即调控政策完全没有时间表,一切看效果定,至少在本届政府任期之内是这样。

 

问题依然一样,本论已经是市场所称的第三轮调控,远的不说,就说这三轮,尤其是新鲜出炉的第三轮,三轮调控政策下来,楼市走向如何?会持续以往的缩量、价松、再次上扬——即所谓的调控变空调套路,还是会正式步入调整?在我看来,后者的可能性在三轮调控之下已经大大提升。

 

首先,政策的执行力度和楼市调控的决心已经有目共睹,从最初时明显的市场对峙和博弈,到目前越来越多的人相信本次调控中央不会善罢甘休,市场预期正在逐渐扭转。

 

后续的政策还有很多,其中最厉害的仍然是限购,这是最行政最直接的手段,目前实行限购令的城市近40个,本年度翻倍甚至逼近百个也不是不可能,限购结合首付比例提高、加息等组合政策,使得旺盛的需求将在短时间内降温。

 

其次,上海今年春节期间新建商品房的成交量跌到冰点22日至8日,上海市商品住宅成交仅23套,总计成交面积2337平方米,为近6年春节楼市第二低。这样的成交量同比2009152套、1.6万平方米的交易量,缩减幅度超过八成。量缩价跌是价格规律,某机构数据显示,1月份沪住宅均价2.3万元每平,环比跌6.4%,近5个月来首跌。

 

全国范围看,成交量大幅萎缩远不止上海一个城市,据相关数据显示,重庆,广州中心区、深圳、杭州均出现多日“零成交”现象,珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市的成交量也只有几套,北京、南京等地成交量也多处在几十套的低位水平。

 

最后,持续缩量的结果会导致市场分化部分房企资金链面临断裂风险,融资的利率高,新增开发贷款较之去年大幅下降,部分开发商未付地价较高,资金压力将显著加大,随着新一轮调控的实施,资金链将面临新的考验,如果市场回笼受阻,部分中小开发商资金链可能出现断裂,行业也会面临洗牌。

 

如果现金流紧张撑不住的企业将开始降价,或者有些出于企业战略考虑,全面降价,比如以往的万科和恒大。本次调控会不会出现品牌房企出于企业战略考虑率先降价有待观察,但企业管理不善、现金流不够充沛的企业将会首先受到冲击。

 

正如我在去年年终盘点展望时所说的,2011年乐观估计房地产可能是一个大周期的顶部,在去支柱化的过程中,房地产业占国民经济的比重将呈下降趋势,但愿调控是在为此赢得时间和空间,否则,目前的这些调控手段不但对房地产市场无益,还将遭受市场的报复。

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