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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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超级房谈:2012购房者的春天是否来临?  

2011-12-28 17:28:33|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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超级房谈:2012购房者的春天是否来临?

——李骁新书力作揭秘楼市的下一个天亮

 

经过两年的严厉调控之后,楼市迎来了新一轮的降价潮。开发商与购房者的博弈谁能笑到最后?迎接购房春天,房价何时触底?下一步调控政策剑指何处?楼市步步惊心,拨开未来迷局众望所归。12221500著名房地产评论人李骁携新书做客微访谈《2012,购房者的春天是否来临》,解析最真实的楼市大变局,参与互动提问,20本新书回馈粉丝抢先看!

 

主持人 欢迎上海乘星行行销服务机构总经理@李骁 携新书《楼市大变局 我们怎么办》做客微访谈,解析最真实的楼市大变局,大家积极提问吧!另有20本新书回馈给参与互动的粉丝哦!

 

本期嘉宾 李骁:各位网友大家好,今天很高兴和大家分享我对房地产对楼市的一些心得和看法,欢迎大家提问交流,我的新书《楼市大变局,我们怎么办?》还有几天就出版问世,欢迎大家关注。

 

小黎那只羊 :向@李骁提问:宏观调控下,众多开发企业将目光投向了商业地产。经历了半年的躁动,商业地产不管是从项目还是从品牌扩张而言,其发展速度已经超过了以往任何一个时期,顺应趋势,中国房企更加坚定了涉足商业地产的决心,但是做商业地产也有很多问题,招商、人才、运营等如何去协调?

 

是的,过去两年是商业地产投资热的时期,但人才管理能力等均跟不上,积累了不少风险,不排除会随着住宅调整而释放。

 

镭吉 :向@李骁提问:请问李总,您觉得明年的房产价格下降空间还有多少?

 

本期嘉宾 李骁:要看是哪里了,如果指全国市场,能停涨就不错了,如果说上海,基本难跌过20%

 

荒岛黄欣伟 :向@李骁提问:三线城市受到调控的“谣言”影响也很大,请问在启动这种“刚需旺盛、心态脆弱”城市的营销中,有什么秘籍?

 

 “刚需旺盛、心态脆弱”,我看功夫还得针对后者,心病还得心来医,在消费者导向上,深度研究客户需求,打造真正符合目标客群喜欢的产品,不怕他不动心,在竞争者导向上,做足产异化的同时,适当降低利润期望值,突出性价比,不怕客户不买账,最后,适当的针对客户疑虑做些承诺可能既应该也会有效的。

 

峰峰老男孩 :向@李骁提问:如果说天亮是5点,那现在楼市大概是几点呢?

这问题有意思,要我看,楼市并没有在黑夜,而是在白天啊。

 

琳宝宝 :向@李骁提问:能给我们简单介绍下您的新书吗?

 

《楼市大变局,我们怎么办?》顾名思义,前半部分主要侧重于分析政策,剖析产业环境,解析存在的矛盾和问题,后半部分主要提出应对措施和选择方向。对购房者而言,本书则尝试给出了多种理财途径和方式,希望对购房者有帮助。

 

财经地产观察 :向@李骁提问:李总,你对明年商业地产和写字楼的发展是如何判断的?是继续高歌猛进,还是无法独善其身,一起调整?

 

写字楼市场是今年唯一表现比较亮眼的产品类别,但近几个月表现也不是很好,为什么呢?写字楼和实体经济的联系太紧密了,这中国经济面临增速下滑,外资撤离等问题,且住宅调整也会传导到写字楼市场,预计外来几个月形势也不容乐观。

 

主持人 :#微访谈精彩观点#对于上海降价多少才算回到“房价回归理性”这个问题,@李骁 认为至少要降50%才能算得上理性,不过他也调侃道“这几乎是不可能的,除非宏观经济也出大问题了”。你们认为呢?

 

爱猪宝宝2010 :向@李骁 提问:楼市大变局,您觉得明年的房地产会是怎样的一个走势?

 

我们无法预知未来,但可循着趋势的蛛丝马迹判断,本次调控重点是一线城市,且明言要使房价回归合理,一线城市目前价格已在松动甚至下跌,持续就会传导到二线城市甚至三四线,明年一季度和二季度,市场将会延续调整态势,下半年走势就要看政策,如果下半年政策松动甚至救市,那么市场完全可能走出调整。

 

秋水恒冰 :向@李骁提问:想请教下,您觉得明年会有什么调控政策出来吗?可以预见下吗?

 

房产税已经明确会有变化,货币政策的微调也几乎是必然的,其他的变数就在于楼市调控政策倒是放松还是微调,甚至会不会出手救市了,这些我看三季度是个窗口期。

 

财经地产观察 :向@李骁提问:李总,明年可以抄底了吗?什么时候较好?

 

抄底是股票炒作心理在楼市的表现,当抄底之声依然不绝与耳的时候,号称要使楼市健康稳定的调控就不该结束也不会结束,不是吗?如果要说购房时机,因为本论市场调整因政策引发,密切关注政策面变化或许是个方法,比如看到政府密集盘点肯定调控成果的时候。

 

妙喵嬿 :向@李骁提问:房价跌到什么时候才算回归合理?房屋买卖没了,怎么办?

 

房价快速上涨不合理,房价持续下跌当然也不合理,目前的关键是利用市场调整做好制度建设,为产业的长期健康稳定发展打基础。

 

littlesun太阳君 :向@李骁提问:李总,您认为房价应该听总理的呢?还是总经理的呢?

 

谁的都不听,谁的都听听,听总理的是要做好保障房建设,听总经理的是要做好产业建设,两者结合才健康

 

菲菲_蒋 :向@李骁 提问:我想知道2012年二线城市的房价走势,最好能预计夏国家调控政策和联系经济走势,希望能给像我这样的刚需置业者做个参考,谢谢!

 

多数二线城市会受到一线城市房价松动或下跌的影响,会出现滞涨甚至下跌,但二线城市的范围太大了,中国区域经济发展又存在很大差异,所以不可能一概而论,要针对具体的城市而言。对刚需来说,至少接下来几个月暂时观望是不错的。

 

清凉夏天的微笑 :向@李骁提问:我想提一个媒体都在关注的问题。上海降价多少才算回到“房价回归理性”那个理性水平?

 

要按我的看法,至少要降50%才能算得上理性,但这几乎是不可能的,除非宏观经济也出大问题了。

 

Eileen老爱 :向@李骁提问:2012是购房者的春天??Are you sure?

 

不能一概而论吧,购房时机要根据个人的实际情况和所在城市楼市具体情况,还有看你买什么样的楼盘来确定的,牛市有滞销的楼盘,同样,弱市也有旺销的项目。从大趋势上看,明年上半年可以观望,下半年要密切注意政策导向,一旦有明显放松或有救市政策出台,可以考虑入市购买。

 

崔康 :向@李骁 提问:明年买房是好时机吗?谢谢!

我们无法预知未来,但可以循着趋势的蛛丝马迹看到未来,本次调控的重点是一线城市,并且名言要使房价回归合理水平,一线城市目前价格已在松动甚至下跌,预计将会持续,而进一步持续就会传导到二线城市甚至是三四线,因此可以判断,至少在明年一季度和二季度,市场将会延续调整态势,但下半年走势就要看政策走向,本次市场调整因政策引发,如果下半年政策松动甚至救市,那么市场完全可能走出调整,所以,目前阶段最好观望,看明年年中情况再做决定。

 

徐伟-氧立方(中豪威尔徐伟):对 @李骁提问:2012年是房地产真正的寒冬吗?

 

要看怎么理解寒冬的概念和标准了,再冷肯定也冷不过上海952000年之间的市场,况且调控仅针对住宅,而且限购又仅限少数城市,大量的未限购城市和中西部的二三四线城市,也因为房地产发展阶段的不同,市场表现不至于很糟糕,因此,市场会较火热时清淡,但只能说回归理性,严格说不能称之为冬天。

 

rhino_焱:向@李骁提问:我想提出一个概念就是上海的“万元房市场”,这几年消费者的价值心理也已经被调到历史高位,而万元这个曾经高企的价格,现在也被认为是可以接受并且是相当可以接受的。我觉得这是满足刚需的主要市场。并且明年的主要房地产市场的争夺应该也是上海的“万元房市场”。您认同这个观点么?

 

这个观点很好,但靠市场的力量还是难,建议保障房可以参考。

 

rhino_焱:向@李骁提问:同时,我想万元房市场的主要区域应该就是在郊环区域,不管是拿地也好,尾盘推盘也好,价值回归是明年的主题,老百姓对于市区住房不想了,中环也不能够了,外环也高企了,郊环还总有个盼头吧,那么,还有什么区域能够回归房地产的是以满足居住需求的本来价值么?

 

满足居住需求是不应该分地段的,只要调控政策得当,完全可以使得房地产的投资属性降低。

 

@李骁 提问:明年房地产产业重点在那里

 

摄影师的问题问的也这么专业,不是非常明白这个问题,就我的理解来回答你的提问,从区域上分未来高增长在中西部,包括所有住宅及商业地产,就分类说,明年依然是商业地产和旅游度假加产业地产的高增长区。

 

荒岛黄欣伟:向@李骁 提问:三线城市受到调控的“谣言”影响也很大,请问在启动这种“刚需旺盛、心态脆弱”城市的营销中,有什么秘籍?

 

如果是“刚需旺盛、心态脆弱”的市场,我看功夫还得针对后者,心病还得心来医,在消费者导向上,深度研究客户需求,打造真正符合目标客群喜欢的产品,不怕他不动心,在竞争者导向上,做足产异化的同时,适当降低利润期望值,突出性价比,不怕客户不买账,最后,适当的针对客户疑虑做些承诺可能既应该也会有效的。

 

菲菲_蒋:向@李骁 提问:我想知道2012年二线城市的房价走势,最好能预计夏国家调控政策和联系经济走势,希望能给像我这样的刚需置业者做个参考,谢谢!

 

多数二线城市会受到一线城市房价松动或下跌的影响,会出现滞涨甚至下跌,但二线城市的范围太大了,中国区域经济发展又存在很大差异,所以不可能一概而论,要针对具体的城市而言。对刚需来说,至少接下来几个月暂时观望是不错的。

 

清凉夏天的微笑:向@李骁 提问:我想提一个媒体都在关注的问题。上海降价多少才算回到“房价回归理性”那个理性水平?

 

要按我的看法,至少要降50%才能算得上理性,但这几乎是不可能的,除非宏观经济也出大问题了。

 

Eileen老爱:向@李骁提问:2012是购房者的春天??Are you sure?

 

不能一概而论吧,购房时机要根据个人的实际情况和所在城市楼市具体情况,还有看你买什么样的楼盘来确定的,牛市有滞销的楼盘,同样,弱市也有旺销的项目。从大趋势上看,明年上半年可以观望,下半年要密切注意政策导向,一旦有明显放松或有救市政策出台,可以考虑入市购买。

 

小普罗旺斯的薰衣草:向@李骁 提问:< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />李老师您好,我作为青岛媒体的房产编辑,很高兴能参与话题。1、对广大购房者而言,啥时候买房子最合适?有些房地产老总预计,明年上半年是个非常好的时机,您觉得呢?2、面对目前楼市的格局,房地产人的言论或是书籍都不少,那您的这本大作主要侧重是什么?想给购房者带来怎样的惊喜?

 

不能一概而论吧,购房时机要根据个人的实际情况和所在城市楼市具体情况,还有看你买什么样的楼盘来确定的,牛市有滞销的楼盘,同样,弱市也有旺销的项目。从大趋势上看,明年上半年可以观望,下半年要密切注意政策导向,一旦有明显放松或有救市政策出台,可以考虑入市购买。

 

《楼市大变局,我们怎么办?》顾名思义,前半部分主要侧重于分析政策,剖析产业环境,解析存在的矛盾和问题,后半部分主要提出应对措施和选择方向。对购房者而言,本书则尝试给出了多种理财途径和方式,希望对购房者有帮助。

 

柏宏军 :向@李骁 提问:2012年三四线城市房价、尤其县城的房价是否会降?

 

三四线城市的范围太大了,中国区域经济发展存在很大差异,所以不可能一概而论,要针对具体的城市而言。

 

是要换换昵称了 :向@李骁 提问:一直都说现在房地产不健康,那您认为健康的房地产市场应该是怎么样的?

 

房价上涨过快,各个行业的资金都进入房地产业,购房为了升值而不是为了居住,也不是良性的通过出租获得收益,地方政府严重依赖卖地收入,这些都是不健康的表现。

 

唔识听粤语 :向@李骁 提问:最近有多盘割肉买房,他们是真的在割肉吗?房地产的利润空间大概有多少?怎么看星河湾最近的降价与补贴差价?

 

房地产项目的利润差异化程度很高,这主要取决于何时取得土地,取得土地比较早的利润会高达数倍,即便是打个几折也不能叫做割肉,称得上是割肉的主要是近两年拿地的项目,基本上打个八折就差不多了。

 

独行者1963 :向@李骁 提问:您认为这一轮房地产冬天会有多久?

 

首先我不认同冬天的提法,要看怎么理解寒冬的概念和标准了,再冷肯定也冷不过上海952000年之间的市场,况且调控仅针对住宅,而且限购又仅限少数城市,大量的未限购城市和中西部的二三四线城市,也因为房地产发展阶段的不同,市场表现不至于很糟糕,因此,市场会较火热时清淡,但只能说回归理性,严格说不能称之为冬天。

 

我是mickey猫 :向@李骁 提问:杨红旭老师说,房地产虽然已经过了黄金十年,但还有白银十年,也有经济学家评论说房地产暴利时代就此结束,您怎么看?

 

对房地产业的评价,业内人士很容易因为身在此山中,出现云深不知处的情况,跳出房地产业看房地产业,隔开些距离评价,会更客观,10年后我相信房地产业依然会是中国的重要产业之一,但目前这种房价快速上涨,大家都趋之若鹜的追捧投机的状况肯定不能持久,从这个角度上看,我同意上述的观点。

 

虎贲将军007 :向@李骁 提问:经济学家:2012股市不会有太大变化,房地产专家:2012楼市不会有太大变化,2012,我们有什么好投资的吗?

 

似乎我接触到的观点不是这样的,大家不看好明年的楼市,而股市则有分歧,有的看好,有的不看好,在我看来,投资最好不以年度来划分,很多投资需要持续多年才能获得较好回报的。

 

天逸adia :向@李骁 提问:你觉得中国政府多楼市的调控政策会持续到什么时候才会松动?

 

明年下半年可能就会有松动

 

福格林森 :向@李骁 提问:现在的楼市还有投资潜力吗?

 

我认为有

 

福格林森 :向@李骁 提问:对于一个大学毕业生来说,工作多少年有能力买房才是比较良性的?

 

我觉得不超过10年吧

 

普罗旺斯的空气 :向@李骁 提问:八卦一下,李老师除了对房地产感兴趣,还对什么感兴趣呢?平时有什么业余爱好啊?

 

比较多,广而不精,电影、摄影、旅游等

 

我是mickey猫 :向@李骁 提问:房企的冬天是不是购房者的春天?

 

不能一概而论吧,购房时机要根据个人的实际情况和所在城市楼市具体情况,还有看你买什么样的楼盘来确定的,牛市有滞销的楼盘,同样,弱市也有旺销的项目。从大趋势上看,明年上半年可以观望,下半年要密切注意政策导向,一旦有明显放松或有救市政策出台,可以考虑入市购买。

 

黄章林 :向@李骁 提问:李老师肿么看万达的商业模式?2012年万达的发展态势会是怎样?http://t.cn/Sb0O7i

 

万达的商业模式至少是目前国内领先的商业地产发展模式吧,但也有其短板所在,快速扩张导致的资金、人才、管理跟不上等,一旦市场深度波动或调整,也有可能触礁。

 

王仲霖 :向@李骁 提问:在房地产持续调控背景下,2012年商业地产能否继续火爆?

 

大的形势上应该是风险和挑战共存吧,由于前两年积累的风险有可能在今年释放

 

孤独剑客2008 :向@李骁 提问:李总的书一直值得期待!挺以购房者的角度谈地产的书!!

 

谢谢您的关注

 

jj方林杰 :向@李骁提问:选房中,最应该重视的是什么?

 

结合自己的实际情况吧,比如尤其是不买超出自己承受范围的房子。

 

柏宏军 :向@李骁 提问:2012年三四线城市房价、尤其县城的房价是否会降?

 

三四线城市的范围太大了,中国区域经济发展存在很大差异,所以不可能一概而论,要针对具体的城市而言。

 

樊海圣建筑摄影 :向@李骁 提问:明年房地产产业重点在那里

 

摄影师的问题问的也这么专业,不是非常明白这个问题,就我的理解来回答你的提问,从区域上分未来高增长在中西部,包括所有住宅及商业地产,就分类说,明年依然是商业地产和旅游度假加产业地产的高增长区。

 

ddhappiness :向@李骁 提问:从目前的情况来看,明年的楼市调控政策依然严厉,在您看来,明年还会出一些实质性政策来遏制房价过快上涨吗?明年房产税的征收方法会否从增量房改为存量房?

 

还会有些新政策出台,房产税从增量改存量应该不会那么快,顶多是试点。

 

鲁钧杰 :向@李骁 提问:对于个人来说,买房只是个案,无需注重楼市大局,您认为哪类或者哪些区域的房子会降价较多

 

上海吗?很难说

 

琴子blog :向@李骁 提问:李老师,目前已经有部分银行降低了首付的利率,从以前的上浮变成优惠95折,你觉得2012首付可能回到85折或者更低吗?

 

明年基本不会

 

最后一只藏羚羊 :向@李骁 提问:未来几年内,房地产市场能实现“软着陆”吗?

 

对这点我比较乐观

 

杨小蕾Ada :向@李骁 提问:今年实施限购令的46个城市中,已有北京、广州、深圳、上海、青岛、济南、福州、长春、厦门、太原等至少10个城市明确表示将在2012年继续执行限购政策。限购令的延续,您认为史上最严厉调控年会变成2012年吗?您预测2012年楼市有怎样走势?

 

按照我的判断应该是一线城市持续调整,二线城市停涨或下跌,三四线城市不温不火,但这是笼统的说,中国地区差异大,房地产发展阶段也不同。

 

乐居小倪爱吃肉 :向@李骁 提问:近日房地产圈一向走高档路线的上海“星河湾”楼盘,日前突然宣布降价,降价幅度达15%-20%,同时还有对老业主总数达6亿元的“补偿”。对这一做法您有什么看法?

 

说明认清形势了。

 

blacky公主 :向@李骁提问:温总理所说的让房价回归“合理价位”是个比较笼统的概念,您觉得对上海而言,到底是多少呢?有没有比较具体的数字?

 

合理价位是个伪命题,因此不必过度关注,就上海而言,只要宏观经济不出问题,我看难跌过20%

 

巴拿马黄金猪 :向@李骁 提问:李老师,你心目中有没有崇拜或是欣赏的地产圈的大佬?

 

欣赏有,崇拜没有。任志强、冯仑、卢铿都不错的

 

Milky_COCO :向@李骁 提问:2011年政府调控了一整年,“限购”“限贷”轮番上阵,可以说调控还是有点效果的,那2012年政府会稍微松开“那只手”吗?

 

不能说没可能,但概率较低,窗口期可能在三季度,密切关注

 

香山小米 :向@李骁 提问:什么时候买房好啊?房价还会跌吗?

 

如果是刚需的话,近期关注,一线城市我个人认为接下来几个月会继续调整的

 

黄宇翔Donald :向@李骁 提问:李老师,近期包括李嘉诚在内的香港富商频频抄底内地楼市,您怎么看待这一现象?

 

我不建议用抄底这个词,对大企业来说,市场波动利用得好,往往是发展的契机。

 

香山小米 :向@李骁 提问:最近陪朋友去看了好多房子,观望再观望还是很纠结,不知道房价什么时候触底?明年政策会放松吗?

 

不要纠结于房价触底,转移关注点,一是关注政策面,我看未来半年内难松动,另外更要关注自己看中房子的具体变化情况。

 

夏木拉fly :向@李骁 提问:不知道新书主要讲了些什么?有实战案例分析吗?先来看看作者的介绍再考虑买不买~~

 

谢谢关注,《楼市大变局,我们怎么办?》顾名思义,前半部分主要侧重于分析政策,剖析产业环境,解析存在的矛盾和问题,后半部分主要提出应对措施和选择方向。对购房者而言,本书则尝试给出了多种理财途径和方式,希望对购房者有帮助。

 

小火龙火龙 :向@李骁 提问:就目前的上海楼市来讲,您认为现在是购房的好时机么?您认为房价还有下降趋势么?

 

限购限贷政策使得以往占到4成以上的投资需求几乎绝迹,需求急剧减少而因为前几年的扩张惯性,供给却很难降下来,供大于求的结果就是目前的量缩价跌,而限购令的继续执行不仅仅是延续这么简单,会进一步影响市场。因此,目前暂时观望是较好的选择,但具体的还是要根据具体的情况决定

 

kds晕晕 :向@李骁提问:李总,一直都说现在房地产不健康,那您认为健康的房地产市场应该是怎么样的?

 

健全双轨制就算健康了,市场的归市场,保障的归保障。

 

主持人 :#微访谈#今天的微访谈就到此结束!感谢@李骁 老师的精彩回答,也希望网友的提问得到了满意的答复。楼市风起云涌的2011年即将结束,迎接我们的将是倍受关注的2012年,让我们一起期待购房春天的到来!如果您还有更多问题要交流请关注@李骁 ,谢谢各位网友的积极参与!稍后我们将抽20位幸运粉丝送出新书!

 

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