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李骁的博客

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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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房价泡沫下的新居住方式 租房成就幸福   

2011-11-29 22:20:36|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价泡沫下的新居住方式 租房成就幸福 

 

编者按:

 

  租房好,还是买房好?对于大多数人来说,并不是一个问题。

 

  有人会说,“手上没有足够的资金怎么买房,只能租呗。”还有人会答,“看看前两年倒腾房子的人,现在都成百万富翁了,买房是只赚不赔的买卖。” 确实,据有关房地产研究机构统计,在过去四年里(2006-2009),上海平均房价上涨了68%,这要比很多人的股票投资收益高很多。对于普通投资者来说,鉴于手上资金有限,投资渠道单一,买房子的确成为一个“最好的投资”。

 

  可是,也正是因为房价已经在过去的四年时间里上涨了68%,已经错过了购房好时机的人现在还是不是要破釜沉舟、勒紧腰带去买房,却是一个可以讨论的问题。或者说,你承认现在的房价有泡沫吗?那么在地产泡沫的情况下,你的财务逻辑是不是要重新演算?

 

  不过,我们无法预知未来,房价在未来十年乃至二十年内会不会再复制过往以来的疯狂;十多年前,我们对商品房这个名词还有些陌生,十多年后,我们会不会再次对商品房这个名词感到陌生,我们有没有必要现在就自愿将自己未来十五年、二十年、乃至三十年的幸福都被房价绑架,这些都是难以回答的问题;政策、利率、通货膨胀、宏观经济,甚至人口出生率……这一切都会在某一个时刻成为决定因素,房价并不单一存在。

 

  我们并不是想劝大家不要买房,即便现在的数学演算答案是“租房比买房收益更大”。正如下文中接受采访的< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />苏小姐所言,“租房没什么不好,但就是没有家的感觉。”生活有的时候不完全那么理性,需要一个属于自己的房子,即便只有70年产权,但那是我的家,这是一个不可辩驳的理由。

 

  但是,我们想说的是,其实有没有房子和幸福不幸福并没有直接关系,生活幸福的真正原因大概是:和家人关系融洽,没有被压迫的感觉,可以做自己想做的事……如果租房比买房更容易让你达到幸福的彼岸,为何不选择租房呢?

 

  买房从本质来说是一项消费,在房价高高在上的今天,更成为一种“奢侈消费”,在我们没有能力承受的时候, 或许可以参考一下他们的生活方式,租房也一样幸福。

 

  【幸福案例1

 

  每月付1000元,两房变三房

 

  在上海一家金融公司工作的李先生2006年结婚时,考虑到只有两个人住,加上事业又刚刚起步,便在浦东新区陆家嘴板块购买了一套两室一厅自住。

 

  200911月,太太怀孕了,为了更好地照顾太太,李先生准备将自己的岳母从外地接过来一起住。为了迎接孩子的降生,小两口迅速购买了一些婴儿床之类的物品,原本还住得如鱼得水的两室一厅,空间立刻变得狭小起来,“人多的时候屋子里根本转不开。”

 

  李先生首先考虑的是换套三居室的房子,预算在200万元左右。但是多年不关注楼市的李先生到房地产网站一搜索顿时懵了,“现在200万元要想在外环线以内买套三房,都没多少挑选余地。如果要想在目前住的地段买一套三房,就算卖掉自己现住的房子,最少还要再掏100多万元。算下来,每个月的房贷也要10000元以上。”

 

  考虑到马上就要担当起抚养小孩的大任,李先生觉得现在出手换三房压力太大了。于是,李先生想到了一个办法,就是将自己的房子出租,自己再租套三房来住。

 

  很快,李先生就将自己的两室一厅以每月3000元的租金租给了别人,然后又在同一小区内找到了一套三房租住,每月租金也只要4000余元。

 

  现在,李先生每月只需要支付1000余元,便和家人住上了自己喜欢的房子,“这套房子的位置比我们家的好,在房间内还可以看到黄浦江的江景。”

 

  对于自己的选择,李先生也颇有感触,“在陆家嘴这边住了好几年了,周边都习惯了,离工作的地方也很近,但是如果现在在这里购买一套三房,显然压力太大了,目前我也承担不起每个月10000元以上的房贷,也不想用这里两房的价格去买郊区的三房。所以,我觉得我现在的选择很正确,没有改变自己现有的生活路线,每月还省下了8000多元,也不用为了房贷承受那么大压力了,现在想买什么就买什么。”说起现在的租房生活,李先生显然十分满足,觉得租房其实也挺幸福的,他打算等过几年自己的积蓄再丰厚些,房价稳定后,再考虑置换三房自住。

 

  【幸福案例2

 

  三房换两房,省了装修每月还赚点

 

  金小姐的租房情况和李先生恰恰相反。她是放弃了居住自购的三房,租了一套两房自住。

 

  土生土长的上海人金小姐早在2005年就和当时的男朋友、现在的老公一起在打浦桥附近买了一套三房,原先计划是用作婚房的。但是房子买好后,金小姐觉得自己住进去实在太浪费了,“三个房间,130多平方米,就我们两个人住,有点大了。”考虑到装修还需要一笔钱,金小姐决定把这套房子租出去。

 

  2007年,金小姐结婚了,她和先生在打浦桥附近租了一套两室一厅作为小两口的新居,“这套房子什么都配齐了,我们就不用再操心装修的问题了。”

 

  除了省心省事,经济账也不错,“我们把自己的那套毛坯房租出去,每月的租金是4500元,我们现在自己租的这套房子只要3800元。”金小姐现在正琢磨着要不要换一套小一点的房子,“其实两个人住一房就够了,这样租金还能更便宜点。”

 

  此外,让金小姐感觉不错的是,当初他们购房是看中了升值潜力,“当时是有规划的,说3年后附近会开通地铁,买那也是因为能升值,不过到现在那边的地铁还没有开通,而我现在租的房子门口地铁老早就开通了。”在租房的这两年里,金小姐的租金一直都保持在4000/月,而自己在打浦桥附近购买的房子已经跟随房价上涨而大幅升值,金小姐打算将来如果不再租房,就卖掉这套房重新买一套。

 

  金小姐觉得对她来说,租房是件挺不错的事,“我们的工作总是会有变动的,租房的话,可以随时根据工作需要换地方住,换个环境,如果是住自己买的房子的话,找工作时还得考虑交通问题。”

 

  【幸福案例3

 

  租房可以没压力地住在市中心

 

  从事市场工作的苏小姐结婚后,仍然和先生租住在市中心胶州路附近的一套两室一厅里。苏小姐认为,租房确实有很多好处,从居住的地方打车到上班的地方,起步价就够了,不用担心早上爬不起来、上班迟到这类问题,周围的配套都很齐全……不过,现在最重要的是,只有租房他们才可以没有压力地继续住在市中心。

 

  苏小姐和先生是从2005年开始租住这套房子的,虽然这几年房价已经不知涨了多少,但是租金也只从3000/月涨到3600/月。

 

  “其实,当初也是我们不好,2007年房价飞涨时,房东有意要涨价,但是看到我们一直住在这里,并没有坚持这个想法,但是我们那时以为可以找到更便宜的房子,就告诉房东我们可能要搬,结果我们又没去找房,一来二去,房东怒了,就坚持提房租。”

 

  不过,要是想在同样的地段买一套房子,每月需负担的可远远不止3600元。

 

  在苏小姐目前租住的区域,房龄不超过10年的房子,单价都要快赶上3万元了,而他们觉得能够接受的房屋总价在200万元左右,“但是现在只要是能看得上的房子,基本上都没这个价了。”

 

  对于苏小姐来说,租房不方便的地方就是不是自己的家,因为不是自己的房子,有些家电不好用也懒得更新换代,“空调不好用,冬天开了跟没开差别不大,因为是顶层,热水器的水太小,洗澡不舒服。”在苏小姐看来,如果买房就有了自己的家,有了安定的感觉,不用担心有天因为房东的原因被迫搬家。但在目前的情况下,他们还是打算再租段时间,“看到合适的房子再买。”

 

 

  算账 买房合算吗?

 

  租房合算,还是买房合算,算这笔账说容易也容易。

 

  以租住闸北名盘新梅共和城为例,这里的两房目前的租金是4300/月,挂牌价为230万元。

 

  如果买下这套房子,按第一套房三成首付计算,除备11万元用于房屋装修,需要首付69万元,月供10669元,商贷20年。20年后,总计花336万元(230万元+利息95万元+11万元装修费)得到了这套房产,其中还不包括房屋的装修升级、维护、物业管理等费用。

 

  如果选择租住这套房产,即便不做任何投资,将手中的80万元以及未来的薪水扣除租金4300元及生活必需5000元后的5700元也存入银行,分别按照5年定期3.59%和零存整取1.71%的利率全部存入银行,20年后,手中握有232万元。

 

  不过,近年来房价上涨的幅度已远远超过银行利息收益,买房显然更合算。但是以目前大多数人的判断,未来的房价涨幅一定不会像以往那样迅猛,甚至有下跌的可能性,如果未来房价保值稳定,那么收益就不那么明显了。

 

  【建议】

 

  买房一定要“量入为出”

 

  对于从事房地产代理业务的乘星行行销服务机构总经理李骁来说,“买房绝对是比租房更好的选择”。

 

  对于租房,李骁认为,现在最大的问题是“不稳定”,“国内现在还没有完善的租房体系,你很有可能因为别人的原因而面临搬家这种问题。”而目前的廉租房建设所覆盖的群体还非常有限。

 

  今年“两会”期间,市政协委员、复旦大学社会发展与公共政策学院副院长梁鸿递交了一份名为《加快推进本市公共租赁房建设的若干建议》的提案,建议上海进一步扩大公共租赁住房的供应对象,并成立有公司化运作的公共租赁住房机构。他建议,上海公共租赁住房的供应对象要进一步扩大,公租房要有较强的包容性,不要太局限特定的群体,可以满足不同层次居民包括中低收入家庭、外来务工人员、新毕业大学生乃至上海需要的人才的阶段性住房需求。

 

  此外,租房还有的不便就是我国现有的户籍管理制度在很大程度上是依附于房产,房子往往是户口落定的地方。没有户口,小孩教育也成问题。

 

  李骁认为,虽然未来中国的房价有下跌的风险,但是房价的下跌绝对不是取决于政策的调控,而是受整个系统经济的影响,“如果房价下跌了,那么整个经济也不会处于一个很好的发展状态,就像2008年金融危机来的时候,房地产是不行,但是那个时候大家也不选择买房,因为那个时候大家考虑得更多的是自己的工作能不能继续,收入有没有保证,如果买房,那么压力是不是更大。”在李骁看来,只有在经济好的时候,人们才愿意接受更大的支出。

 

  不过,李骁同时表示,虽然买房是更好的选择,但是一定要注意“量入为出”,“任何时候都要是在自己的承受能力范围内,如果还房贷超过了你正常的支付能力,那么你的生活将受到束缚,你不能随便换工作,更不要说去创业,生活质量也必然受到影响。”此外,如果在经济尚可的时候还房贷已经很吃力,那么进入经济不佳周期,将无力负重。

 

  所以,李骁认为买房的原则是“买不起大的买小的,买不起近的买远的,买房子从来没有一步到位的原则”。

 

  租房四招

 

  1.找房的渠道不可忽视

 

  如果你不能找到熟人,通过身边的关系来找到一个合适放心的房子的话,那么就不要吝啬一些中介费选择一个正规中介公司去物色房子吧。选择正规中介的好处是,将来即使房东方出现什么问题,你还有另外一个可联络的渠道,但是从长远眼光看,即便是房东全权授权中介负责收房租等租后服务的话,你也有必要和房东保持必要的以及和善的关系。

 

  2.看房过程要细致

 

  虽然是租房,但是看房的严谨程度应该不亚于买房,因为无论是租房还是买房,都是给自己找一个安身之所。房子的位置一定要看清楚,采光怎样,隔音效果怎样,离马路有多远,是否安静,梅雨季节是否潮湿,下雨天是否漏水,门窗的密封性怎样,电器配置是否能正常使用,如果属于正常使用而引起的部件老化需要维修要求由房东承担。

 

  3.凸显自身优点

 

  房客怕恶房东,房东也很怕恶房客。有些房东,通常并不在乎多几百元还是少几百元的租金,因为他们在乎的是房子的增值空间,而这些“不差钱”的房东却很怕多事。

 

  因此,房客如果能让房东有“这个房子租给你,我放心”的感觉,价格方面就比较容易了。比如工作不错、收入稳定、生活简单等,都是房东首选。和房东见面时,尽量让房东了解到你的这些优点,让房东觉得找到一个放心的人来租住自己的房子也非常重要。

 

  3.降价不成可提要求

 

  如果房东在价格上没有下降的空间,那么也不必死缠硬打。这时,不妨在生活设施上向房东多提一些要求,譬如将所有的家用设备重新保养修缮,换掉已经找不到几个频道的电视,换一个更适合夜间睡眠的厚窗帘等。而且,在这个时候,一定要和房东明确,将来所有的家电和其他生活设施,如果需要修理,修理费用一定要由房东来负责,出租的房子通常家用设施都比较陈旧,用不了多长时间就会出现马桶堵塞、热水器没热水、空调只出冷风等问题。

 

  4.千万不要拖欠房租

 

  房东出租房子,最讨厌的就是拖欠房租的人。一次不要紧,两次三次,房东就会产生“这家伙还想不想租房子啦”的想法,那么房东很自然也会再有“与其等对方提出退租让我损失租金,不如我先找好下家,让他走人”的想法。

 

  所以,如果在条件允许下,不如提前两三天就把房租准备好,提前通知对方来收房租,这样做不仅让房东觉得安心,也会让对方不好意思在接下来的时间里提出涨房价。(理财一周报记者/董琳霞 陶力)

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