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李骁:土地到期无偿收回会否引发房价暴跌?  

2011-01-17 23:08:19|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:土地到期无偿收回会否引发房价暴跌?

 

近日上海几块出让土地公告中标明,土地使用期满将无偿收回,地上建筑物“出让人收回并补偿相应残余价值”,消息一出,立刻引发市场担忧,土地到期房子将被收回,那么现有房价还值不值?同时也把土地使用权到期后该如何处置的历史问题再次推到舆论中心。

 

这个问题在我看来,市场的反应有些过度,虽然反应过度有情可原,一来上海此举尚属首例,二来土地使用权到期如何处置问题向来模糊不清却又牵涉太广问题重大。但事实根本是,这个问题以前是本糊涂账,现在及相当长的时间内也无法清楚的起来,我们也就大可不必杞人忧天,权且一起糊涂下去罢了。

 

首先,如果按照上海举措执行,显然是违法违规行为,2008年国土资源部内部曾起草《土地管理法》的“草案”,明确表述住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期。而随后出台的《土地管理法》征求意见稿中住宅70年使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换原来表述明确的“无偿自动续期”。

 

而“国家有关规定”加“自动续期”两个关键词指的是,住宅用地所说的“国家有关规定”是说在符合社会公共利益的前提下,政府能收回,否则应该“自动续期”,有人认为“符合社会公共利益”其实就是政府说了算,但是我们为什么不可以理解为其实也是居民有监督权,几十年后的社会民主程度应该比现在高很多,政府不可能随便编个符合社会公共利益的理由就把居民的房子给收回去,尤其是在涉及每个人每个家庭的根本利益的时候,不可能。

 

在国土资源部对修改《土地管理法》的解释时说,是为了与《物权法》和其他法律相衔接,因为《物权法》中,也表示“自动续期”,因而更改为“按照国家规定自动续期”。并强调“不能说‘根据规定自动续期’,就代表满70年的住宅可能‘有偿’续期”,在是否到期有偿都没有确定的情况下,上海作为地方政府不可能做出超越《土地管理法》和《物权法》的越权行为。

 

其次,上海此举并非新创,至少沪版出让合同本本都有这样的规定,此次不过是把从来存在的内容填写到以往空白的公告之中而已,而土地到期后的处理,和以往没有标明的出让土地不会有什么两样,都要面临首先要解决是否有偿续期的重大问题,而这要靠中央立法和解释。

 

最后,土地使用权到期如何处置是确立目前中国房地产价值体系的基础,如果真的无偿收回,那么中国目前的估价体系就彻底坍塌了,房价大幅下跌也不可避免,不过就像青岛以往曾有土地期限20年现在已经到期无法处理的例子一样,这个问题在中国可能的选择只可能有三个选择:一是逐渐立法明确有偿续期;二是立法明确无偿续期;三就是模糊的拖着,反正时间还早,这样最符合市场利益,将来的事情交给将来去处理,而第三个才是最可能的选择。

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