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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:多年调控,真正目的是什么?  

2010-10-18 17:19:39|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:多年调控,真正目的是什么?

 

调控、空调,读音相似的词汇,传递的含义却大相径庭天壤之别,本年度二次调控来临,会否短期内再变空调,这是市场几乎一致的疑问,在这儿,需要说明的是,所谓调控变空调站在政策制定者和市场的角度,可能是完全不同的看法,期望政府调控降低房价只是市场的一厢情愿,至少近几次调控的目标从未言及降低房价。

 

就政府出台政策字面显示,调控房地产目标以往使用最多的表述是促使楼市健康稳定发展,进入今年以来,多次提及的是抑制房价过快上涨。这样的表述其实太大路货,楼市不健康不稳定的地方在哪里?房价为何会过快上涨?唯有追根溯源,找到问题症结,解决问题才有可能,调控才会不变空调。

 

说起楼市不健康不稳定之处,实在太多:质量、囤地、捂盘惜售、骗贷、信贷监管不力,房奴等,这些都算,但随着房价持续快速的上涨,矛盾和舆论的焦点其实就集中在了高房价上,那么房价为何会快速上涨?其实前述的楼市不健康之处都是促使房价快速上涨的部分原因。

 

中国的房价高不高?其实我们可以换个方式来说,假设目前的市场格局是我一直说的两口锅,一口锅是解决中低收入阶层的经济适用、廉租房等保障性住房,一口锅是商品房,供中高收入阶层以市场化的方式解决住房问题,在商品房这块,不论房价多高,政府都可以尽可能少的干涉,让其充分的市场化,即便出现像香港70多万港币每平方米的天价豪宅,有卖有买也没有什么大惊小怪的。

 

问题是,我们目前的市场不是这样,中低收入阶层和高收入阶层都挤在一口锅里吃饭,结果是房价炒上了天,房奴、啃老、大量闲置房一起出现。这是我们在市场化之初出的错,如果那时保障性住房同步跟上,至少目前政府没有必要因民意舆论而进行心不在焉的调控,至少要征房产税也不需要如此多的顾虑。

 

强劲的需求加上保障性住房跟不上,房价上涨,导致楼市逐渐进入恶性循环,捂盘惜售,屯地闲置,坐等升值,供给越发更不上,需求越发强劲,于是房价难跌将持续上涨的预期根深蒂固。

 

所以,严查屯地,增加供给;加大加快建设保障性住房的建设步伐;严控信贷规模大幅提高二套房以上首付比例;三套以上住房征税;这些才是解决楼市存在问题的根本问题,一味的压制需求这样的调控注定将会失败。

 

不过任何政策最终落在执行上,政策如此,监管更是如此,我们缺乏好的政策但更缺乏的是有效的执行,如果不能在执行环节保证,一切无从谈起,不如不谈。

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