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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:调控新政之下金地三倍溢价拿地为哪般?  

2010-10-17 20:21:30|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:调控新政之下金地三倍溢价拿地为哪般?

 

二次调控刚刚开始,“沪十二条”出台还未完全传导到上海土地市场,14日,上海市土地交易中心公开竞拍的航头中心镇A1储备地块吸引18家竞买人,包括招商地产、保利地产、绿地集团等知名房企均参与争夺。

 

金地集团股份有限公司和天津稳富股权投资基金合伙企业的联合体以22.86亿元摘得上海浦东一商业地块,楼板价达10500/平方米。溢价率高达328%,溢价率创下今年第二高。

 

新政之下,金地缘何如此高调乐观拿地,引发市场关注,短短几小时之内,笔者便接到数家媒体采访,大家关注的焦点在两个方面,一是如此高溢价拿地的原因?二是这是个好的决策吗?有无风险?

 

金地作为一家大型品牌房企,企业内部有完善的决策流程,配合决策的市场研究论证也较为完善,因此,首先可以肯定该决策绝非头脑发热的产物,大的方面讲,是对35年之后的市场仍然看好,因为即便是拿地后迅速开发,项目开发周期也需要3到五年,同时,调控新政当口高调高溢价拿地,更是表明对调控效果的态度。

 

从微观些的角度,具体到项目本身,说明开发商对项目周边区域未来几年的发展空间是看好的,市场目前惊讶于这样的地段敢于出这样的溢价,其实正是因为周边发展还不成熟,还有塑造空间,才是开发商敢于给出溢价的原因所在,随着周边的发展成熟,地价和房价自然有上升。

 

以产品力带动周边区域价格上扬或作周边区域市场的价格领跑者,也是一些大型品牌房企敢于给出高溢价的原因所在,比如金地拿下的航头商业地块,相信周边项目第一时间第一反应便是考虑提高售价,而金地开发的格林世界也演绎了在偏远地区逐步炒热的全过程。

 

上述是金地高溢价拿地的原因所在,假设最终项目开发完毕,完胜市场,这些因素便是全部成立的,但该决策存在失败的可能吗?有风险吗?当然有,即便是从概率学上看,至少也存在50%的失败可能,但具体到中国国情和行业发展现状,失败的可能又几乎是完全不存在的。

 

面粉贵过面包,没有关系,完全可以用时间换空间,一直扛到面包贵过面粉为止,目前的行为可以定性为跑马圈地,先把茅坑占了,拉不拉看情况再定,反正之前已经有足够的土地储备,不等这些高溢价的地块下锅。金地2009 年报显示已有1548 万平方米的土地储备,权益储备1358 万平方米。今年通过股权收购又获2 块,珠海市和烟台市。建面24.11 万。今年新开工389 ,按今年计划算,现有土地够开发4 年。

 

以目前市场状况看,几乎不存在局部风险,而整体性的风险似乎是绝大多数房企不愿意考虑或不认为该考虑的。国企央企依然在土地威风八面的原因不外乎,一有钱,融资方便,二和民企相比,考虑风险相对少,民企老板花自己的钱首先是安全再发展,国企一则很难认定亏损,房子卖不掉,可以做资产,只要国有资产不贬值,即便亏损了,又有几个为亏损真正的承担责任呢?大不了换个岗位再来。

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