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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:预期不变楼市所有调控终将成空  

2010-10-11 17:39:04|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:预期不变楼市所有调控终将成空

 

2008年国际金融危机影响严重之际,国务院总理温家宝说:信心比黄金更重要,并启动4万亿经济刺激计划,有效的扭转市场悲观预期,成效显著,可见预期在经济中的影响之大。

 

目前久调不见成效的楼市调控,预期的影响同样明显,2009年底,有调查结果显示,近8成的居民认为房价难以接受,同时却仍有近7成的人表达了购房意愿,原因何在?就是因为被调查者认为房价还将继续上涨,就像流传的那句话说的:现在买房很傻,不买则更傻。

 

正如与通胀相比,通胀预期更为重要一样,房价上涨的预期也是决定房价走向的关键因素,虽然最终决定价格的是供求关系,但预期却可以改变供求关系,市场有了关于价格将继续上涨的预期,就会有购买决策产生并由此刺激新的需求,直到形成恶性循环。

 

为什么楼市屡调屡败?尤其是4月份被称之为史上最严厉调控新政,也面临破产的当下,这个问题就越显重要,深层次原因就是供求关系失衡,大的方面来讲,总的供给不足,而总的需求又相对强劲,具体的来说,不但总的供给不足,还存在严重的供给性的结构矛盾,多年来的房价上涨,房价已经远远超出一般收入阶层的承受范围,调查显示,高达85%的家庭在目前的房价下没有能力买房。

 

而针对低收入阶层的保障性住房又多年缺课,导致所有人都必须通过市场化手段来解决住房问题,这就是我说的没有分锅吃饭,有能力的没能力的挤在一口锅里抢饭吃,所以就有了房奴所以就有了啃老族。

 

供求关系失衡导致房价持续上涨,房价的持续上涨在消费者心理上形成预期,从而促使房价进一步上涨,在消费心理上叫买涨不买跌,在心理学层面则叫正强化心理,而到了后期,管理预期反而成了首先要解决的事情。

 

反观四月份开始的调控为何会濒临破产,其中最重要的原因就是调控政策从一开始就没有被市场从心理上接受,一是质疑调控者的决心,二是对执行力度不看好,表现在开发商与政策层的明显博弈和消费者对房价仍将上涨的担忧及预期,从二季度的消费者信心调查数据就可看出,农村消费者高达7成的人认为房价降持续上涨,一二线城市消费者也有四成认为房价仍将上涨,正是因为消费者的预期并没有被调控政策所扭转,也就决定了调控政策注定无效的结局。

 

从这个角度,我们再来看新出台的限购政策,限购政策向市场传递了明确的供求关系失衡的信号,试想,在计划经济年代,彩电冰箱凭票购买的时候,价格会跌下来吗?消费者预期不改变,既然价格跌不下来,调控政策又怎么可能见效呢?
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