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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:不是住宅价格下去就是商业价格起来  

2010-09-09 18:58:58|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:不是住宅价格下去就是商业价格起来

 

85,中国保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》。一个月后,作为实施细则的《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》出台。《保险资金投资不动产暂行办法》规定,保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。

 

至此,保险资金可以投资商业地产算是尘埃落定,从资金规模上看业界估计有4500亿之巨,超出我之前估计的3000亿。如此巨量的资金放行进入楼市,怪不得市场有调控打折扣和为商业地产美好前景大肆憧憬两种声音。

 

说保险资金入市调控打折扣不是没有道理,虽然保险资金只获准投资商业地产,但我们知道,商业地产同属房地产产品都在房企开发之列,而且几乎所有房地产产品都和商业地产相关,住宅社区有明确的商业配套面积要求,商业地产好了当然或多好少会支持住宅,至少在资金上是这样。

 

当然在目前这个阶段效果不会那么明显的显露出来,一来保险资金刚刚放行,而此类投资均涉及大笔资金,决策评估程序就要走很久,二来投资初始阶段,地段品质综合良好的物业才会成为首选。

 

目前的中国楼市,住宅和商业两类物业存在明显的倒挂,而且随着这几年住宅物业价格飙升,两者的差距越来越大,一级市场二级市场都是如此,同样的地段,住宅最高售价可以高过同地段商业物业数倍,比如今年初闸北两个地块就可见一斑,华侨城苏河湾1号地块楼板价逼近5.5万每平,而同区域内的综合用地楼板价仅1.8万元每平不到。

 

如此悬殊的差距表明,不是住宅物业有了泡沫就是商业位处洼地,我倾向于前者,市场后期走向判断上,不是住宅泡沫被挤出就是商业地产跟着虚涨上来,我对前者信心不足。原因说过多次,根本性的两条是:一是,当下的调控依然充满投机和走捷径色彩,简单的压制需求,而并非对整个行业展开综合治理,调控前景并不乐观;二是,目前楼市已经进入恶性循环,房地产产品沦为消费品且上涨趋势形成,很难逆转。

 

不过,虽然住宅价格很难下去,但商业地产的价格也不会那么快起来,慢热的可能居多,这是因为:一、商业地产交易环节高昂的税费,交易环节增值部分的55%要用来交税,大大降低了短期资金的热情;二、商业地产按揭贷款只有50%,年限仅为10年,购买门槛远较住宅高;三、从购买决策角度看,购买住宅的人群是非理性的,投资型的看升值快慢,自住型的虚荣心作祟,往往不考虑其内在价值,习惯于跟风舆论。而购买商业地产的决策一开始就是理性的,要有量化的衡量标准,物业价值被高估的概率低。所以,即使住宅市场被调控,几千亿的资金被挤出,现在又有保险资金进入,但要快速起蓬头热起来,可能性不大。

 

长远看,商业地产的地位却会慢慢强势起来,随着城市化建设的深入和成熟,一手住宅市场规模早晚要让位于二手房市场,以上海为例,一手房市场的销售量早在几年前即已被二手房交易量超越,而且永不可能再逆转,目前上海的新房推盘基本已经在中环和外环区域,市中心仅有部分豪宅销售。

 

在这个过程中,开发商若想持续发展,转向商业地产的开发或加大比重是必由之路,近年来市场的表现也印证了这一点,早在几年前陆家嘴就高调宣传进军商业地产市场,并声称大多数物业将自己持有,去年到今年,龙湖地产也高调进入商业地产市场,就连一向不碰商业地产项目的万科也开始运作规模较大商业项目。

 

今年调控以来,万科采取积极的价格策略,保持了销量冠军,但紧随其后的却是商业地产龙头万达,万达持有商业物业已经超过1000万平方米,而其销量也较万科相差很少,因此,这两个万字房企,谁是老大还未可知。

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