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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:楼市是反转还是反弹?  

2010-09-28 22:20:49|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:楼市是反转还是反弹?

 

7月起,上海商品住宅成交量呈现出大幅度上涨,8月份成交面积70万平方米,而该数据五月份是30余万,现在9月前三周即已达到70多万,完全有突破百万的可能。

 

与这些统计数据相伴的是关于楼市是否回暖的争议,媒体专业议论纷纷,而我更愿意用反弹或反转来说,回暖只是楼市发展的表象描述,不带有趋势性的判断,而反弹和反转则不然,概念很清楚,反弹只是暂时的,而反转就是趋势性的发展方向。

 

判断目前的市场表现是反弹还是反转,要追根溯源,是什么导致目前市场的变化,答案是政策调控,无论是去年的国四条还是今年的国十条。既然政策是导致现象发生的根本,那么就要分析判断政策的后续走势,如果市场如此演变,政府是否会坐视不管?

 

我的判断是:不会。政府会进一步出台调控新政,理由很简单,导致楼市转暖的原因无非是要么政策药不对病,要么执行不到位,目前看来这样都有。本次的调控手段以压制需求为主,需求可以被压制但不可能被消灭,压制需求可能会立竿见影,但假以时日,终会反扑。但市场反扑这么快,相信出乎管理层预料之外。

 

从市场化角度分析,市场转暖有其合理性:第一,刚性需求在观察这么多时间之后,确实有楼盘价格的松动,并且对后市调控效果不看好,这成为购房者入市的原因;第二,金九银十传统的旺销季节,毕竟今年4-9月期间的需求被压制,到现在刚需释放也是合情合理的。

 

但上述两个原因都有一个深层次共性:不看好调控预期市场仍将上涨,这就牵涉到执行力不到位的问题,事实上这也是本次调控与以往最大的不同所在,从一开始就饱受各方的质疑,认为本次调控将注定以失败告终,并重复以往调控的覆辙,越调越涨。

 

目前市场的走势正是一步步朝着这样的质疑指向前进,从四月至十月份短短不到半年,被称为‘史上最严厉的调控’,就面临着破产的危险,这个对政策制定者来说是莫大的讽刺,市场的生态已经完全坏了。如果没有新的政策出台,整个市场的预期彻底恶化,政府的公信力也会彻底的破产。”

 

因此,我认为政府会进一步出台新的调控政策,只要有新的政策出台,对市场表现的定性,谨慎的做法就应该是反弹。事实上新的调控新政从来就没有间断过。关于饱受舆论质疑的房贷政策,确实是越收越紧,住建部有关保障房和清查闲置土地的新规也层出不穷,不过问题的关键点还是要抓落实,如果执行不到位,出台新政只是在浪费时间和资源。而市场的反应也就只能朝着反转方向发展了。
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