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大视野集团董事长,上海大千挚爱公益基金会发起人,EMBA客座教授,财经作家,著有《惊天大逆转背后》《楼市大变局》,《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的法则》等。

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李骁:闲置土地“黑名单”不够黑说明啥?  

2010-08-03 17:42:45|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李骁:闲置土地“黑名单”不够黑说明啥?

 

据媒体报道,国土资源部出炉1457宗闲置土地“黑名单”交银监会做风险排查,并称其中80%可能被收回。闲置土地中70%以上性质为住宅用地。北京、广州、海南、江苏等地为闲置土地“重灾区”,四地闲置土地数量占全国的近四分之一。

 

北京闲置土地共160宗,总面积703万平方米,其中125宗地块是由于政府原因造成的土地闲置,35宗是企业原因造成的。其中不泛知名房企。广州闲置土地54宗,面积近192万平方米。海南有77宗闲置土地,总占地面积超过1200万平方米,约定动工时间最早为1993年,最晚为2007年。江苏闲置土地48宗,上海则以“零”闲置暂时过关。

 

近些年来土地闲置几乎就是囤地惜售的代名词,国土资源部出炉的“黑名单”也再次佐证,不过,这份名单在土地闲置的数量显然有相当的“保留”, “黑名单不黑”事实上全国范围内土地闲置规模,要远比该名单显示的大的多。

 

1998年至2008年房地产市场化改革10年间,房地产市场开发土地面积大概是31亿平方米,截止2008年年底,实际开发19.4亿平方米,也就是说还有将近12亿平方米的土地闲置没开发。根据国土资源部公布的数据显示,2009年全国土地出让总面积209亿平方米,按照前十年的闲置率,2009年一年就有8亿平方米的土地被闲置,累计闲置土地面积超过20亿平方米。

 

根据中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示,截止到09年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。根据对国内12城市的土地调研,自2003年以来,40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块,但至今有半数闲置。有数据显示,中国9家房地产上市公司的土地储备最高是151年,最低是20年。

 

而从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看,土地供应跟不上住宅销售成交,比如说上海,这三年来,住宅成交是住宅土地出让的面积的2.9倍,北京1.5倍,深圳接近3倍,广州也是1倍,土地市场供不应求。

 

土地被大量囤积,形不成真正的供应,供不应求的假象得不到改变,房价继续上涨就几乎成为必然,所以说囤地是造成高房价的一个重要因素之一。

 

如此大规模的土地闲置囤积,当然不是一朝一夕形成的,国土资源部颁布实施的《国土资源部闲闲置土地处置办法》,自1999426日通过至今十个年头,针对土地市场的清理行动也有多次,但效果都不理想。

 

国土资源部部长徐绍史和副部长小苏在不同场合,承认“在土地供应和土地供应效率上,做得不够好。”表示要“确保用地批准后项目及时落地开工。要下决心同地方政府一起,坚决杜绝未报即用和未批即用的违法行为。”

 

为此在地王频出的09年,二月发三文,要求各地国土部门紧急开展调查,提交下辖各城市土地储备制度建设的调查报告,全面清理、摸清底数,及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。

 

时间过去整整一年,国土资源部拿出的不黑名单难以令人信服,这让人担忧政策被执行的力度和效果。事实上,打击屯地对目前效果不明显的百日调控新政,具有现实的推动作用。

 

对于有能力开发的房企,严查之下,促使其早日动工开发,可以有效缓解土地供给不足,增加市场供给。对于没有能力开发者,可以促其低价转让或者政府收回,这样可以降低土地供给成本。增加供给降低成本必然会给渐渐陷入困境的房地产市场调控以推动和支援。

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